歷時(shí)近四年，包括宅基地制度改革在內(nèi)的農(nóng)村三塊地改革臨近收官，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)有望寫入待修改的《土地管理法》之中。

近日有關(guān)城里人下鄉(xiāng)購(gòu)買宅基地使用權(quán)的討論漸多，但這已經(jīng)超出了農(nóng)村三塊地改革試點(diǎn)范疇，其能否成真，有待中央層面進(jìn)一步的政策信號(hào)。

自然資源部綜合司司長(zhǎng)程利偉近日透露，自然資源領(lǐng)域多項(xiàng)重大改革試點(diǎn)有序推進(jìn)，農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)即將收官。當(dāng)前要按照中央要求做好農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)總結(jié)工作，提出下一步深化改革的意見建議。

所謂農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)，即農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)。俗稱農(nóng)村“三塊地”改革，正式啟動(dòng)于2015年3月，限定在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)。

全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民近日撰文稱，“三塊地”的改革在這些縣市同步推進(jìn)，進(jìn)行綜合改革。這個(gè)改革試點(diǎn)取得了不少成效，可以在思想上再解放一點(diǎn)，在不改變農(nóng)村建設(shè)用地，集體所有制前提下，通過所有權(quán)與使用權(quán)分開的產(chǎn)權(quán)制度改革，解決城鄉(xiāng)建設(shè)用地的市場(chǎng)分割問題，實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地同等入市，同權(quán)同價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的統(tǒng)一。

集體建設(shè)用地入市193億元

農(nóng)村三塊地改革，細(xì)分下來主要任務(wù)有十項(xiàng)。

土地征收制度改革主要任務(wù)有三項(xiàng)：一是縮小土地征收范圍;二是規(guī)范征地程序;三是完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。目標(biāo)是建立完善程序規(guī)范、補(bǔ)償合理、保障多元的征收制度。

截至今年6月底，各試點(diǎn)地區(qū)已按新辦法實(shí)施征地共1101宗、16.6萬(wàn)畝。

自然資源部副部長(zhǎng)趙龍表示，通過改革，征地補(bǔ)償?shù)姆绞节呌诙嘣瑢?duì)被征地農(nóng)民的保障力度加大。

河北定州市改革前主要是貨幣補(bǔ)償，統(tǒng)一按5.4萬(wàn)元/畝的綜合區(qū)片價(jià)補(bǔ)償。改革后則實(shí)行三重保障：一是貨幣補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)提高到7.34萬(wàn)元/畝;二是糧食補(bǔ)貼，每年每畝補(bǔ)貼800斤小麥、1000斤玉米或按當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)折換現(xiàn)金兌付;三是養(yǎng)老保險(xiǎn)，允許被征地農(nóng)民自主選擇、隨時(shí)參保城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險(xiǎn)或城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)，給予每人每畝2萬(wàn)元的參保補(bǔ)貼。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革主要任務(wù)有三項(xiàng)：一是完善集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度;二是明確入市范圍和途徑;三是建立健全市場(chǎng)交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管制度。目標(biāo)是建立同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享的入市制度?？傮w看，這項(xiàng)試點(diǎn)推進(jìn)較快，相應(yīng)的制度安排和規(guī)則體系已逐步完善。

截至今年6月底，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市地塊970宗、2萬(wàn)余畝，總價(jià)款約193億元，收取土地增值收益調(diào)節(jié)金15億元。

趙龍表示，通過改革，企業(yè)、銀行、資本市場(chǎng)對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地接受程度顯著提高。江蘇武進(jìn)雷利電機(jī)公司通過出讓方式取得集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地后，于2017年6月2日在深交所A股IPO上市，實(shí)現(xiàn)了集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地在資本市場(chǎng)同權(quán)同價(jià)“零的突破”。

此舉也顯化了農(nóng)村土地價(jià)值，增加了集體和農(nóng)民收益。浙江德清通過這項(xiàng)改革試點(diǎn)，集體收益1.8億元，惠及10萬(wàn)余農(nóng)民。廣西北流農(nóng)民能獲得入市總收益17.15萬(wàn)元/畝，比改革前的征地補(bǔ)償增長(zhǎng)13.2%。

宅基地可否買賣

宅基地制度改革主要任務(wù)有四項(xiàng)：一是改革完善宅基地權(quán)益保障和取得方式;二是探索宅基地有償使用制度;三是探索宅基地自愿有償退出機(jī)制;四是完善宅基地管理制度。目標(biāo)是建立依法公平取得、節(jié)約集約使用、自愿有償退出的宅基地制度。

宅基地制度改革試點(diǎn)啟動(dòng)以來，各地加大閑置宅基地盤活力度，穩(wěn)步探索宅基地自愿有償退出機(jī)制。截至2018年6月底，共騰退零星、閑置宅基地9.7萬(wàn)戶、7.2萬(wàn)畝。各地在確權(quán)登記的基礎(chǔ)上，積極配合開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，截至今年6月底，辦理農(nóng)房抵押貸款4.9萬(wàn)宗、98億元。

宅基地制度改革也增加了農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。

“各試點(diǎn)地區(qū)積極探索農(nóng)房抵押、出租、合作開發(fā)等途徑，不斷顯化宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。浙江德清通過盤活存量宅基地改造民宿530家，每戶年均增收5萬(wàn)多元。安徽金寨將退出的宅基地作為增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)在省域內(nèi)流轉(zhuǎn)，總收益近53億元?！壁w龍稱。

不過，與三塊地改革試點(diǎn)工作的實(shí)際進(jìn)程相比，外界對(duì)于宅基地改革的期望值更高。

楊偉民表示，農(nóng)村空置的宅基地也可以進(jìn)入城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地的市場(chǎng)，目前農(nóng)村空置宅基地有3000萬(wàn)畝，相當(dāng)于目前所有城市建成的37%，比城市目前所有的住宅用地的總量還多。

“拿出一小部分農(nóng)村控制的宅基地轉(zhuǎn)為城市居住用地可以大幅度降低地價(jià)。應(yīng)該賦予農(nóng)戶對(duì)宅基地可以長(zhǎng)租、流轉(zhuǎn)、抵押、繼承，允許農(nóng)村進(jìn)城落戶的人口在全國(guó)范圍內(nèi)出售宅基地的使用權(quán)。他的收入可以用于在城市購(gòu)房，同時(shí)允許城市人下鄉(xiāng)購(gòu)買他們宅基地的使用權(quán)?！睏顐ッ穹Q。

不過，按照當(dāng)前相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尚設(shè)定在集體組織內(nèi)部成員之間，并未對(duì)城市居民放開。

今年年初，原國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明曾強(qiáng)調(diào)：城里人到農(nóng)村買宅基地這個(gè)口子不能開，按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制這個(gè)原則不能突破，要嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館等。

改革經(jīng)驗(yàn)有望“入法”

農(nóng)村三塊地改革試點(diǎn)原本計(jì)劃到2017年底結(jié)束。不過，2017年11月，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第三十次會(huì)議通過決定，33個(gè)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)期限延長(zhǎng)一年至2018年12月31日。

這項(xiàng)改革試點(diǎn)為何延期一年?自然資源部政策法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華曾表示，農(nóng)村土地制度改革關(guān)系重大，需要在試點(diǎn)中進(jìn)一步統(tǒng)一思想、凝聚共識(shí)。二是試點(diǎn)工作仍處于不斷探索、逐步完善的階段，改革的整體性、系統(tǒng)性、協(xié)同性和綜合效益顯化尚需時(shí)間。

此外，中央之所以推動(dòng)農(nóng)村三塊地改革試點(diǎn)，也是為了給土地管理法的修改提供基礎(chǔ)和支撐。

本輪土地管理法修改主要內(nèi)容主要聚焦在農(nóng)村土地制度改革，涉及到農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地改革等主要內(nèi)容。而這也是農(nóng)村三塊地改革的核心所在。

全國(guó)人大土地管理法修改專題調(diào)研組近日在湖南和貴州調(diào)研，并在當(dāng)?shù)嘏e行調(diào)研座談會(huì)，聽取土地管理法修改的意見建議。

調(diào)研組指出，將對(duì)(農(nóng)村三塊地)三項(xiàng)改革試點(diǎn)工作過程中的經(jīng)驗(yàn)、問題以及意見、建議，進(jìn)行詳細(xì)梳理研究。土地管理法將根據(jù)在農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)工作中取得的經(jīng)驗(yàn)、發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行修改。

全國(guó)人大常委會(huì)法工委主任沈春耀8月份曾透露，土地管理法的修改，按照今年全國(guó)人大常委會(huì)立法工作計(jì)劃，將于下半年由國(guó)務(wù)院提請(qǐng)審議。目前國(guó)務(wù)院有關(guān)部門正在抓緊推進(jìn)起草工作。

一旦相關(guān)改革經(jīng)驗(yàn)正式進(jìn)入土地管理法相關(guān)條款，即意味著此前地方的相關(guān)做法有了法律這個(gè)尚方寶劍，大規(guī)模推開才有可能。

農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心研究員廖洪樂也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，集體建設(shè)土地入市此前在一些沿海省份已經(jīng)有不少案例，待土地管理法修改后，這些做法就獲得了一種法律上的確認(rèn)，也就有可能更大規(guī)模的推廣開來。