“更好解決群眾住房問題,落實城市主體責(zé)任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?!?月5日上午,十三屆全國人大二次會議在人民大會堂開幕,國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報告,對2019年房地產(chǎn)政策如此定調(diào)。
“更好解決群眾住房問題,落實城市主體責(zé)任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?!?月5日上午,十三屆全國人大二次會議在人民大會堂開幕,國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報告,對2019年房地產(chǎn)政策如此定調(diào)。
此次政府工作報告共三次提到“房地產(chǎn)”,第一處是在總結(jié)2018年扎實打好三大攻堅戰(zhàn)相關(guān)工作時提到,“改革完善房地產(chǎn)市場調(diào)控機(jī)制”;第二處是在布置今年深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化相關(guān)工作時,對今年的房地產(chǎn)政策做出的相關(guān)部署;第三處則是在布置深化財稅金融體制改革工作時提到,要穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
本次政府工作報告中對2019年房地產(chǎn)政策的表述,被認(rèn)為延續(xù)了去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議與全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議的“求穩(wěn)”基調(diào)。但多位分析人士均指出,在房地產(chǎn)政策大基調(diào)不變、不會出現(xiàn)實質(zhì)性松動的同時,棚改放緩、部分城市調(diào)控微松等變化將會出現(xiàn)。
基調(diào)仍求穩(wěn)
政府工作報告指出,要更好解決群眾住房問題,落實城市主體責(zé)任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
實際上,在近兩年來不斷加碼的調(diào)控政策效果持續(xù)累加下,進(jìn)入2019年,房價漲勢繼續(xù)放緩。
根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1月的70城市新房價格平均環(huán)比漲幅,在連續(xù)三個月下跌后來到0.61%。而在市場反應(yīng)更加敏銳的二手房市場,4個一線城市的二手房價格平均環(huán)比下降0.1%,31個二線城市的二手房價格由升轉(zhuǎn)降,平均降幅為0.1%。
對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,政府工作報告所提到的城市主體責(zé)任,其內(nèi)容核心是此前全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提到的穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期。而房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定,其實是雙向調(diào)節(jié),大漲肯定不是穩(wěn)定,但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。
張大偉注意到,過去幾年中市場最關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控原則“房子是用來住的,不是用來炒的”,并未出現(xiàn)在此次政府工作報告中。張大偉認(rèn)為,中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變,調(diào)控基本原則也不會改變,但本輪房地產(chǎn)政策最嚴(yán)格的階段已經(jīng)過去。部分房價平穩(wěn)的城市,調(diào)控可能出現(xiàn)調(diào)整的趨勢。
政府工作報告中還延續(xù)了中央經(jīng)濟(jì)工作會議“改革完善住房市場體系和保障體系”的相關(guān)表述。
在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來,這一方面表明中央把住房保障擺在更加重要的位置,另一方面也表明市場與保障兩者分開的思路。
許小樂指出,政策上會對過去過度行政化干預(yù)的手段進(jìn)行結(jié)構(gòu)性微調(diào),支持正常的首次置業(yè)和改善需求,支持跨城市流動人口的住房置換,并對二套、多套住房以及投資投機(jī)性需求依然保持高壓態(tài)勢。
此外,不僅是調(diào)控政策,與樓市密切相關(guān)的信貸政策,也將在2019年保持“求穩(wěn)”態(tài)勢。
政府工作報告提出,要引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大信貸投放、降低貸款成本,精準(zhǔn)有效支持實體經(jīng)濟(jì),不能讓資金空轉(zhuǎn)或脫實向虛。加大對中小銀行定向降準(zhǔn)力度,釋放的資金全部用于民營和小微企業(yè)貸款。
一位東部省份房企人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者,政府工作報告對金融支持小微企業(yè)的導(dǎo)向十分明確,結(jié)合此前2月底央行表態(tài)“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險,審慎發(fā)放開發(fā)貸款和個人按揭貸款”,房地產(chǎn)金融管控將會依然嚴(yán)格。
3月5日下午,銀保監(jiān)會主席郭樹清在旁聽重慶代表團(tuán)全體會議時對媒體記者表示,下一階段房地產(chǎn)金融政策總的方針不會有改變。此外,郭樹清還提到,結(jié)構(gòu)性去杠桿要“穩(wěn)住家庭杠桿率”。
棚改、房地產(chǎn)稅提法有變
盡管整體政策基調(diào)仍是“穩(wěn)”字當(dāng)頭,但在棚改、房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)領(lǐng)域廣受關(guān)注的話題,在今年政府工作報告中的描述口吻則有微妙變化。
今年的政府工作報告提出,繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造,保障困難群體基本居住需求。
與去年提出“開工580萬套”的棚改目標(biāo)不同,今年的政府工作報告并未提出明確的棚改目標(biāo)。此前國務(wù)院曾提出,實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃,再改造各類棚戶區(qū)1500萬套,在2018年完成626萬套的基礎(chǔ)上,還有874萬套目標(biāo)需要完成。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計,2014年至今,全國棚戶區(qū)改造建設(shè)計劃套數(shù)分別為470萬、580萬、600萬、600萬和580萬套,而全國實際執(zhí)行套數(shù)則分別是470萬、601萬、606萬、609萬和626萬套。
分析人士指出,從各地陸續(xù)公布的地方棚改目標(biāo)來看,相比2018年可能有較大幅度的下滑。這是由于當(dāng)前房地產(chǎn)庫存已處于低位,疊加三、四線城市房價在2018年上半年上漲速度較快,需求透支嚴(yán)重,不再強(qiáng)調(diào)硬性的棚改目標(biāo),是符合市場實際發(fā)展情況的做法。
而在住房保障體系建設(shè)上,2018年12月,北京市規(guī)劃和自然資源委員會掛牌三宗位于大興區(qū)的集體建設(shè)用地用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房。
全國人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,此類基于農(nóng)村土地“三塊地”改革的試點,對于盡快形成和完善住房保障體系有著重要意義。而隨著此次報告提出“推廣”農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點成果,此類堅持多渠道保障住房需求的試點可能會更多。
另外,在提及深化財稅金融體制改革工作時,政府工作報告指出,要健全地方稅體系,穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到,這是政府工作報告連續(xù)兩年提出關(guān)于房地產(chǎn)稅的相關(guān)內(nèi)容,也是政府工作報告近年來第三次提及房地產(chǎn)稅。
張大偉表示,對于房地產(chǎn)稅的表述從“穩(wěn)妥推進(jìn)”變?yōu)榱恕胺€(wěn)步推進(jìn)”,穩(wěn)步是指有把握地按一定步驟進(jìn)行,代表房地產(chǎn)稅逐漸進(jìn)入制定程序中。
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