租金上漲引起的政策風暴,在9月持續(xù)發(fā)酵。
8月底以來,包括北京、成都、深圳在內,多個一、二線城市通過發(fā)布文件和警示、舉行約談等多種方式,加大對住房租賃市場的整治力度。
此外,9月3日,有媒體報道指出,北京銀行、建設銀行、平安銀行等金融機構均已暫停租房貸款業(yè)務。
21世紀經(jīng)濟報道記者注意到,在整頓租賃市場秩序、審視“租金貸”等政策以外,深圳為代表的一些地方,開始重新反思租賃市場的定價機制,這也成為近期的關注焦點。
各地密集發(fā)文
為進一步規(guī)范住房租賃市場,各地相繼采取了一系列管控的措施。
8月9日,北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等15家主流網(wǎng)站,明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源,并重申將嚴查這些中介機構的資金來源和流向,一旦查實將從嚴處罰。
據(jù)了解,截至8月31日,北京共下架學區(qū)房、群租房等違法違規(guī)房源信息共約92萬條,凍結違規(guī)用戶賬號數(shù)量約7萬個。
8月22日,南京市房管部門在座談會上與從事房屋租賃的諸多企業(yè)就部分一二線城市租金上漲過快的現(xiàn)象進行了探討,指出租賃企業(yè)不得為搶占市場份額而惡性競爭、哄抬租房價格、壟斷租賃房源,要求到場的租賃企業(yè)代表加強租賃市場的監(jiān)測分析,穩(wěn)定住房租賃價格,規(guī)范市場秩序。
8月23日,天津提出將開展住房租賃市場轉向整治活動,嚴查以中介機構名義搶占房源、賺取租金差價;住房租賃企業(yè)哄抬租金擾亂市場秩序、不按規(guī)定進行房屋租賃登記備案;媒體惡意炒作住房租金上漲、制造市場恐慌等違法違規(guī)行為。
此外,8月25日至今,蘇州、西安等地也先后發(fā)布了發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場的文件。
不僅是市場整頓,在近期引起熱議的“租金貸”,也成為了近期政策調整的重要板塊。
8月31日,鄭州市房管局在其網(wǎng)站貼出“房屋租賃消費警示”,表示“部分經(jīng)紀機構、租賃企業(yè)通過隱瞞、欺詐的方式誘導承租人使用‘租房貸’,并產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛”,對消費者提出選擇正規(guī)的租賃企業(yè)等多條建議。
而上述西安市有關文件更是明確提出,住房租賃合同中,不得涉及住房租賃租金貸款相關內容。
同時,一些金融機構也開始收緊了“租金貸”業(yè)務。9月3日,據(jù)媒體報道,近日北京銀行、建設銀行、平安銀行等金融機構均已暫停租房貸款業(yè)務,其中北京銀行將重新審查住房租賃企業(yè)信貸業(yè)務的審批流程。
易居研究院副院長楊紅旭向21世紀經(jīng)濟報道記者指出,6月28日的七部委發(fā)起的整頓房地產(chǎn)市場秩序的行動中,就包含了住房租賃市場。而近期租金價格上漲,市場秩序混亂引起輿論廣泛關注,是各地近期密集出臺政策的主要原因,“調控既穩(wěn)定房價,也要穩(wěn)定房租”。
價格管制與租房補貼
在近期諸多城市的租賃市場新政中,深圳提出的“穩(wěn)租金”嘗試,由于涉及租賃市場定價機制的改革嘗試,引起廣泛討論。
8月29日,深圳市規(guī)劃和國土資源委員會房地產(chǎn)業(yè)處人士表示,深圳正在探索限定租金、限定租期的雙限租賃房制度,將推出“穩(wěn)租金商品房”項目。此類項目將控制房源租金年增減幅度,不超過5%。首個試點項目“塘朗城精品公寓”將于明年推出,首批房源248套。
一直以來,“價格管制”與“租房補貼”,作為分別從供給端和需求端調控租賃市場,提供住房保障的政策手段,其孰優(yōu)孰劣在各方爭論不休。
“價格管制”的代表是德國。其2012年12月修改的《住房租賃法》規(guī)定,房租3年內漲幅不得超過15%,而2015年《租金剎車法》再規(guī)定,房東再出租住房,租金最大上調幅度不得超過當?shù)貥藴史孔獾?0%。
而由租房補貼衍生出來的住房租賃券制度,則被認為是美國目前最主要的住房保障手段之一。1998年,美國國會通過了《品質住房和工作責任法》,并推出了旨在幫助中低收入家庭、老年人和殘疾人的“住房選擇優(yōu)惠券”(Housing
Choice Vouchers)項目。
這一住房租賃券被用來填補家庭調整后收入的30%,和支付標準(地方住房管理機構動態(tài)設定的公平市場租金的90%-110%)之間的差值。
21世紀經(jīng)濟報道記者注意到,“穩(wěn)租金”的相關表述,并未出現(xiàn)在2017年10月發(fā)布的《深圳市人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》中。
但這一文件在“推進公共租賃住房貨幣化”部分曾提到,要“全面構建實物保障和貨幣補貼相結合的公共租賃住房供應體系,并逐步提高貨幣補貼的比例,探索發(fā)行住房租賃券,創(chuàng)新貨幣補貼形式?!?
但多位租賃研究機構人士均指出,在備案制度不完善的前提下,對于租金價格這一市場機制形成的產(chǎn)物,不管是漲幅管控還是租房券,其落地都應謹慎。
“控制租金價格漲幅的嘗試很難在大范圍推廣,深圳的嘗試也只能在國企控制的新增房源進行。”楊紅旭表示,從國內市場來看,由于散戶房東比例較大,造成租賃市場備案登記率較低,政府很難掌握散戶房東的租賃行為,對租金價格波動的控制也就無從談起。
“相對而言,租金管制容易削減對增量供給的激勵,形成過度需求,降低房東修繕意愿。而需求端補貼是比較有效和公平的政策?!必悮ぱ芯吭菏紫治鰩熢S小樂表示。
許小樂同時向21世紀經(jīng)濟報道記者指出,在備案登記率較低的背景下,我國推行租金評估機制的條件還不夠完善,實現(xiàn)精準評估的難度較大。
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