租金上漲引起的政策風暴，在9月持續(xù)發(fā)酵。

8月底以來，包括北京、成都、深圳在內，多個一、二線城市通過發(fā)布文件和警示、舉行約談等多種方式，加大對住房租賃市場的整治力度。

此外，9月3日，有媒體報道指出，北京銀行、建設銀行、平安銀行等金融機構均已暫停租房貸款業(yè)務。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，在整頓租賃市場秩序、審視“租金貸”等政策以外，深圳為代表的一些地方，開始重新反思租賃市場的定價機制，這也成為近期的關注焦點。

各地密集發(fā)文

為進一步規(guī)范住房租賃市場，各地相繼采取了一系列管控的措施。

8月9日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等15家主流網(wǎng)站，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源，并重申將嚴查這些中介機構的資金來源和流向，一旦查實將從嚴處罰。

據(jù)了解，截至8月31日，北京共下架學區(qū)房、群租房等違法違規(guī)房源信息共約92萬條，凍結違規(guī)用戶賬號數(shù)量約7萬個。

8月22日，南京市房管部門在座談會上與從事房屋租賃的諸多企業(yè)就部分一二線城市租金上漲過快的現(xiàn)象進行了探討，指出租賃企業(yè)不得為搶占市場份額而惡性競爭、哄抬租房價格、壟斷租賃房源，要求到場的租賃企業(yè)代表加強租賃市場的監(jiān)測分析，穩(wěn)定住房租賃價格，規(guī)范市場秩序。

8月23日，天津提出將開展住房租賃市場轉向整治活動，嚴查以中介機構名義搶占房源、賺取租金差價;住房租賃企業(yè)哄抬租金擾亂市場秩序、不按規(guī)定進行房屋租賃登記備案;媒體惡意炒作住房租金上漲、制造市場恐慌等違法違規(guī)行為。

此外，8月25日至今，蘇州、西安等地也先后發(fā)布了發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場的文件。

不僅是市場整頓，在近期引起熱議的“租金貸”，也成為了近期政策調整的重要板塊。

8月31日，鄭州市房管局在其網(wǎng)站貼出“房屋租賃消費警示”，表示“部分經(jīng)紀機構、租賃企業(yè)通過隱瞞、欺詐的方式誘導承租人使用‘租房貸’，并產(chǎn)生經(jīng)濟糾紛”，對消費者提出選擇正規(guī)的租賃企業(yè)等多條建議。

而上述西安市有關文件更是明確提出，住房租賃合同中，不得涉及住房租賃租金貸款相關內容。

同時，一些金融機構也開始收緊了“租金貸”業(yè)務。9月3日，據(jù)媒體報道，近日北京銀行、建設銀行、平安銀行等金融機構均已暫停租房貸款業(yè)務，其中北京銀行將重新審查住房租賃企業(yè)信貸業(yè)務的審批流程。

易居研究院副院長楊紅旭向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，6月28日的七部委發(fā)起的整頓房地產(chǎn)市場秩序的行動中，就包含了住房租賃市場。而近期租金價格上漲，市場秩序混亂引起輿論廣泛關注，是各地近期密集出臺政策的主要原因，“調控既穩(wěn)定房價，也要穩(wěn)定房租”。

價格管制與租房補貼

在近期諸多城市的租賃市場新政中，深圳提出的“穩(wěn)租金”嘗試，由于涉及租賃市場定價機制的改革嘗試，引起廣泛討論。

8月29日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會房地產(chǎn)業(yè)處人士表示，深圳正在探索限定租金、限定租期的雙限租賃房制度，將推出“穩(wěn)租金商品房”項目。此類項目將控制房源租金年增減幅度，不超過5%。首個試點項目“塘朗城精品公寓”將于明年推出，首批房源248套。

一直以來，“價格管制”與“租房補貼”，作為分別從供給端和需求端調控租賃市場，提供住房保障的政策手段，其孰優(yōu)孰劣在各方爭論不休。

“價格管制”的代表是德國。其2012年12月修改的《住房租賃法》規(guī)定，房租3年內漲幅不得超過15%，而2015年《租金剎車法》再規(guī)定，房東再出租住房，租金最大上調幅度不得超過當?shù)貥藴史孔獾?0%。

而由租房補貼衍生出來的住房租賃券制度，則被認為是美國目前最主要的住房保障手段之一。1998年，美國國會通過了《品質住房和工作責任法》，并推出了旨在幫助中低收入家庭、老年人和殘疾人的“住房選擇優(yōu)惠券”(Housing Choice Vouchers)項目。

這一住房租賃券被用來填補家庭調整后收入的30%，和支付標準(地方住房管理機構動態(tài)設定的公平市場租金的90%-110%)之間的差值。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，“穩(wěn)租金”的相關表述，并未出現(xiàn)在2017年10月發(fā)布的《深圳市人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》中。

但這一文件在“推進公共租賃住房貨幣化”部分曾提到，要“全面構建實物保障和貨幣補貼相結合的公共租賃住房供應體系，并逐步提高貨幣補貼的比例，探索發(fā)行住房租賃券，創(chuàng)新貨幣補貼形式?！?

但多位租賃研究機構人士均指出，在備案制度不完善的前提下，對于租金價格這一市場機制形成的產(chǎn)物，不管是漲幅管控還是租房券，其落地都應謹慎。

“控制租金價格漲幅的嘗試很難在大范圍推廣，深圳的嘗試也只能在國企控制的新增房源進行。”楊紅旭表示，從國內市場來看，由于散戶房東比例較大，造成租賃市場備案登記率較低，政府很難掌握散戶房東的租賃行為，對租金價格波動的控制也就無從談起。

“相對而言，租金管制容易削減對增量供給的激勵，形成過度需求，降低房東修繕意愿。而需求端補貼是比較有效和公平的政策?！必悮ぱ芯吭菏紫治鰩熢S小樂表示。

許小樂同時向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，在備案登記率較低的背景下，我國推行租金評估機制的條件還不夠完善，實現(xiàn)精準評估的難度較大。