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社論:嚴(yán)格監(jiān)管長(zhǎng)租市場(chǎng)中的金融創(chuàng)新
來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道   編輯:楊煜  2018-08-24 09:22:55 字號(hào)   打印  收藏

日前,關(guān)于資本介入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是否引起異常漲價(jià),資本在其中扮演什么角色等相關(guān)問(wèn)題,引起了爭(zhēng)議。有一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為,房屋租賃應(yīng)該交給市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)讓中介服務(wù)更好,價(jià)格更低。

但由于當(dāng)前長(zhǎng)租公寓模式涉及到中介、金融以及民生等相關(guān)領(lǐng)域,從某個(gè)單獨(dú)維度去判斷,難以全面和客觀(guān),因此,需要綜合考慮。在房屋租賃市場(chǎng)上中介的確是存在競(jìng)爭(zhēng),租戶(hù)通過(guò)不同中介可以自由選擇不同住房。但是,當(dāng)中介也成為“房東”的時(shí)候,就會(huì)由獨(dú)立第三方變成在交易中擁有自己的利益,從而可能利用自己的信息中介優(yōu)勢(shì)損害個(gè)人房東與租戶(hù)的利益。正因?yàn)槿绱?,?016年公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)中,要求規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu),“充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用,提供規(guī)范的居間服務(wù)”。

房屋租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該主要是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將庫(kù)存商品住房或者將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接發(fā)展和新建租賃地產(chǎn)。因此,發(fā)展住房租賃市場(chǎng)主要是鼓勵(lì)企業(yè)將自持自建物業(yè)改為租賃用途,或者新建租賃住宅,中介機(jī)構(gòu)只能提供居間服務(wù)。也因此,一些中介企業(yè)將自己的長(zhǎng)租平臺(tái)從中介公司獨(dú)立出去,成立單獨(dú)的租賃平臺(tái)。而依靠取得個(gè)人房源的代理權(quán)進(jìn)行租賃業(yè)務(wù),這與政府發(fā)展租賃市場(chǎng)的途徑是不相符的。

《意見(jiàn)》也提出,鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。這主要是指大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)后給予金融支持。今年4月,證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》,提出發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品條件:一是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰等;二是物業(yè)正常運(yùn)營(yíng),且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流;三是發(fā)起人(原始權(quán)益人)公司治理完善,具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力及較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理能力等。金融支持的本意是支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)租賃住房、依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房。

但是,在實(shí)際運(yùn)作中,中介機(jī)構(gòu)使金融支持變了形。某些中介公司旗下的長(zhǎng)租公司并未有自持自建的物業(yè),而是利用第三方個(gè)人住房進(jìn)行出租業(yè)務(wù),在這種情況下,就產(chǎn)生金融機(jī)構(gòu)、中介、業(yè)主與租戶(hù)四方關(guān)系。在這個(gè)關(guān)系網(wǎng)中,租戶(hù)與金融機(jī)構(gòu)存在直接的信貸關(guān)系,但金融機(jī)構(gòu)卻將信貸資金付給中介,然后由中介付給業(yè)主。

顯然,長(zhǎng)租公司在這個(gè)過(guò)程中已經(jīng)不是房屋中介,而是資本中介,它們利用業(yè)主的房屋以及租戶(hù)的消費(fèi)貸款進(jìn)行資本套利。在這個(gè)模式中,資產(chǎn)是業(yè)主的,借錢(qián)的是租戶(hù),但是管理并支配錢(qián)的是長(zhǎng)租公司,這部分資金根本沒(méi)有任何第三方托管,也就是說(shuō),一旦公司大肆擴(kuò)張而出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題,長(zhǎng)租公司無(wú)法付給業(yè)主約定的房租,業(yè)主會(huì)要求收回住房,租戶(hù)則必須繼續(xù)按合同給金融機(jī)構(gòu)還款。

這種金融創(chuàng)新嚴(yán)重違規(guī)并存在巨大的監(jiān)管漏洞。規(guī)范的模式應(yīng)該是:長(zhǎng)租公司要么自己直接融資去對(duì)接業(yè)主,然后轉(zhuǎn)租給租戶(hù),從中獲利;要么,長(zhǎng)租公司只提供管理和中介服務(wù),為業(yè)主管理住房,并撮合租戶(hù)與金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生信貸關(guān)系,金融機(jī)構(gòu)將一年租金直接付給業(yè)主,租戶(hù)每月按時(shí)給金融機(jī)構(gòu)還款。

在這個(gè)游戲中,金融機(jī)構(gòu)與長(zhǎng)租公司是合伙關(guān)系,他們制造的長(zhǎng)租模式需要不斷擴(kuò)張規(guī)模才能產(chǎn)生更多利潤(rùn),這是一個(gè)缺乏監(jiān)管的金融產(chǎn)品,在輿論中則是導(dǎo)致房租上漲的問(wèn)題,進(jìn)而演化成中介、租房?jī)r(jià)格市場(chǎng)化與管制的爭(zhēng)論。我們認(rèn)為,這其中已經(jīng)不是住建部門(mén)“維護(hù)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)定”問(wèn)題,而是金融監(jiān)管缺失。

這種資本套利游戲,會(huì)鼓勵(lì)長(zhǎng)租公司競(jìng)爭(zhēng)性地“圈地”,高價(jià)哄搶房源,分隔房間放大收益。這種逐利性會(huì)導(dǎo)致租金大漲,長(zhǎng)久下去會(huì)減少租客,導(dǎo)致回收的租金減少。在這個(gè)游戲周期的末端,就是資本虧空由業(yè)主與租戶(hù)承擔(dān),演化成大量的社會(huì)矛盾。拿著別人的錢(qián),卻不受任何約束和監(jiān)管的投資,是任何正常金融體系所不允許的,何況這是涉及到多方的民生領(lǐng)域。

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2018-10-25 11:38:27
 
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2018-10-11 16:28:07
 
有效降低制造業(yè)整體成本 保持外貿(mào)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力
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2018-10-10 14:00:22
 
擴(kuò)大“中間群體”呼聲頻出 打造中國(guó)消費(fèi)“穩(wěn)定器”
近期國(guó)家發(fā)改委召開(kāi)了促進(jìn)“中間群體”增收專(zhuān)題座談會(huì),隨后《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制進(jìn)一步激發(fā)居民消費(fèi)潛力的若干意見(jiàn)》發(fā)布,都明確提出:擴(kuò)大中等收入群體。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)城鄉(xiāng)消費(fèi)與人口研究中心執(zhí)行主任汪偉指出,一些居民日常生活性消費(fèi)放慢,升級(jí)型消 [詳細(xì)]
2018-09-27 12:03:51
 
 
一汽-大眾第1000萬(wàn)臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)下線(xiàn)
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