穩(wěn)房租路徑

北京等地區(qū)近期房租出現(xiàn)過快上漲，引起廣泛關(guān)注，而隨著原我愛我家副總裁胡景暉“炮轟”長租公寓運營機(jī)構(gòu)并從我愛我家離職而引發(fā)對長租公寓更廣泛的爭議，上演了“一出好戲”。在這“好戲”背后，帶給市場更多思考。首先，長租公寓機(jī)構(gòu)在利益驅(qū)動下，出現(xiàn)了惡性競爭等問題，對市場造成了一定的影響;其次，市場供需不平衡顯然存在，尤其是在一些大城市和優(yōu)質(zhì)房源，這種不平衡也一定程度上會影響房租，因此，在部分城市需要加大供給;最關(guān)鍵的是，在住房租賃市場，雖然出臺了一些相關(guān)的政策，但是并未完全細(xì)化落地。同時，監(jiān)管也相對缺失，因此，需要完善政策和補齊監(jiān)管短板。

由北京房租租金上漲引發(fā)的爭論持續(xù)發(fā)酵。過去幾年來已經(jīng)深深介入住房租賃行業(yè)的各路資本，在此輪爭論中被指為推高房租租金的重要“元兇”。如何規(guī)范資本行為、防止惡性競爭，成為爭議的焦點之一。

不止資本，梳理我國租賃政策不難發(fā)現(xiàn)，在數(shù)據(jù)獲取、行業(yè)規(guī)范、供應(yīng)機(jī)制、租客權(quán)益保護(hù)等方面，都存在大量的監(jiān)管空白地帶。這是由租賃政策滯后的客觀現(xiàn)實所決定，但導(dǎo)致了租賃市場各方信息不對稱，既不利于市場穩(wěn)定，也使得對租賃市場的調(diào)整手段較為有限。

針對北京住房租賃市場的現(xiàn)狀，8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加。各方共同承諾不進(jìn)行惡性競爭并哄抬租金，同時加大供應(yīng)。

但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍然冀望于實質(zhì)性的改變。即借助此次風(fēng)波，加強(qiáng)住房租賃市場的各項“基礎(chǔ)設(shè)施”建設(shè)，同時保護(hù)各方權(quán)益，從而更好地迎接“租售并舉”時代。

缺失的數(shù)據(jù)

在國家統(tǒng)計局的官方口徑中，對住房租賃市場的統(tǒng)計指標(biāo)遠(yuǎn)少于買賣市場。買賣指標(biāo)中，既有成交量、價格指數(shù)等基礎(chǔ)指標(biāo)，也有土地交易、投資規(guī)模、資金狀況等間接參考項。

而對于租賃市場的統(tǒng)計，僅有“租賃房房租”指數(shù)一項，且作為構(gòu)成CPI的八大類別中的一個分項而存在，不甚起眼。

這種單一的數(shù)據(jù)來源，使得監(jiān)管層和研究者很難對租賃市場有全面的了解。“租賃市場缺乏基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，除了供應(yīng)端的房源數(shù)量，也沒有需求端的人口增量和流動情況?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T會主任顧云昌向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，在監(jiān)測租賃市場的變化時，可供參照的指標(biāo)很少。

從某種程度上說，這是由于租賃市場分散、多變的特性所決定。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳雷向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，當(dāng)前租賃房源極為分散，來源有機(jī)構(gòu)、二房東、個人直租等，且租賃中介較多，以小中介為主。同時租賃房源流動性較大，數(shù)據(jù)積累困難，因此租賃市場數(shù)據(jù)相對較少。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強(qiáng)認(rèn)為，雖然我國早就開展了住房租賃合同備案工作，但由于各種原因，真正去備案的情況很少。這就導(dǎo)致租賃市場不像二手房買賣那樣，能夠留存足夠的交易數(shù)據(jù)。

近年來，一些大城市按照要求，開始實施住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度，但由于起步較晚，真正做到全面?zhèn)浒干行钑r日。

在多數(shù)受訪者看來，這背后有深層的制度原因。一方面，租賃市場有明顯的地域性特征，政策從中央到落地，既要結(jié)合當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)實，又需要有人力、物力、財力去支撐，短期內(nèi)很難一蹴而就;另一方面，近幾年房地產(chǎn)買賣市場火爆，各地監(jiān)管部門將主要精力放在這一領(lǐng)域，而對體量相對較小的租賃市場有所忽略。

北京某知名中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道透露，近幾年來，他曾多次應(yīng)住建部、北京市住建委等部門的邀請參與房地產(chǎn)市場座談，但甚少有關(guān)于租賃市場的專項座談，大部分情況都在探討買賣市場，對租賃市場多一筆帶過。

據(jù)悉，在缺乏一手?jǐn)?shù)據(jù)的情況下，監(jiān)管者主要從各大中介機(jī)構(gòu)處獲取租賃數(shù)據(jù)。但這些機(jī)構(gòu)的市占率有限、經(jīng)營策略不同、統(tǒng)計口徑亦有差別，即使將各家的信息拼湊起來，也很難反映出市場全貌。

而由于缺乏數(shù)據(jù)支持，加之租賃市場的分散性，對租賃市場的監(jiān)管手段十分有限。前述從業(yè)者表示，一直以來，政府部門對租賃市場的管理手段以“檢查、約談”為主，其余則靠“行業(yè)自律”。

相比買賣市場，這種做法既缺乏價格指導(dǎo)機(jī)制，對供應(yīng)端的調(diào)整也十分有限。因此，對租賃市場的管控效果始終不甚理想。

政策細(xì)則有待落地

近年來，多路資本進(jìn)入租賃市場，并培育出多家大型租賃機(jī)構(gòu)。而大型租賃機(jī)構(gòu)在擴(kuò)張中的非正當(dāng)競爭，被視為推高租金的原因之一。

在柴強(qiáng)看來，部分租賃企業(yè)的確存在惡性競爭。但大型機(jī)構(gòu)推高租金的論調(diào)被過度解讀，按照現(xiàn)階段租賃機(jī)構(gòu)的市占率，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到壟斷的水平。

他還認(rèn)為，培育專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)的大方向不應(yīng)被否定。柴強(qiáng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，大型租賃企業(yè)能夠提供更好的租賃品質(zhì)，有利于市場走向規(guī)范化。而從監(jiān)管的角度來看，這些企業(yè)更有利于管理，也能夠提供更多、更有價值的市場數(shù)據(jù)。

但柴強(qiáng)表示，應(yīng)當(dāng)注意大型租賃企業(yè)在擴(kuò)張中的壟斷傾向和非正常競爭苗頭，并及時加以制止。

顧云昌認(rèn)為，此輪有關(guān)租金的爭論，有望成為促成租賃市場政策完善的契機(jī)。在他看來，在房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制、租售并舉住房制度的大框架下，房源信息普查、租賃信息平臺建設(shè)等行業(yè)“基礎(chǔ)設(shè)施”正逐漸完善，從而盡快為行業(yè)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

柴強(qiáng)也表示，隨著租售并舉時代的到來，有關(guān)租賃市場的政策會不斷完善，并會涉及供需、監(jiān)管等各個層面。

顧云昌表示，還應(yīng)關(guān)注租賃市場與買賣市場的關(guān)系，除兩個市場的聯(lián)動機(jī)制外，還有“租售比”等指標(biāo)。此外，作為市場需求的重要部分，對于大中城市的人口流動也應(yīng)密切關(guān)注。

他還認(rèn)為，保障租客權(quán)益，也應(yīng)是政策關(guān)注的重點。因為“當(dāng)租客感到不安全時，就不會長期留在租賃市場”，而這種不安全感主要來自對房源的清理，以及租金的不斷調(diào)整。

就當(dāng)下北京市場的高租金，剛從我愛我家副總裁的職位上辭職的胡景暉建議，“通過全國的住建系統(tǒng)，迅速建立全國房租指導(dǎo)價，每個月向老百姓公示”。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)直接對租金進(jìn)行調(diào)整。

但柴強(qiáng)認(rèn)為，對租賃價格的調(diào)整應(yīng)慎之又慎。因為直接管控租金有利也有弊，一直是學(xué)術(shù)上的難題。但可以通過調(diào)整供需的方式間接調(diào)整。

貝殼研究院和21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院共同發(fā)布的《2018中國住房租賃白皮書》指出，從2015年開始，關(guān)于租賃市場的政策就進(jìn)入密集發(fā)布期，但均有待細(xì)化和落地。從現(xiàn)有內(nèi)容來看，未來的政策趨勢“包括不限于”5個方向：集體土地建租賃住房、提取公積金支付房租、租金抵扣個稅、租購?fù)瑱?quán)、租戶權(quán)利保障。