樓市調(diào)控換擋
2019年上半年,樓市調(diào)控松緊變換。數(shù)據(jù)顯示,2019年1-5月樓市調(diào)控政策達到205次,同比2018年增加近30%。下半年樓市依然處于調(diào)控換擋期,因城施策的換擋還將深化至“因區(qū)施策”。租房市場方面,長租公寓行業(yè)亂象浮出水面,資金鏈斷裂、利潤微薄、融資難度不斷加大使得長租公寓行業(yè)逐漸失落,各地的調(diào)控政策亦不斷加碼。在此背景下,開發(fā)商剝離長租公寓業(yè)務(wù)跡象初現(xiàn)。
“因城施策”大方針之下,調(diào)控步入看似無常的松緊換擋期。-宋文輝 攝
“因城施策”大方針之下,調(diào)控步入看似無常的松緊換擋期。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到,6月以來,包括海南、西安、長沙等多地發(fā)布樓市“限購”調(diào)控政策,南寧120家房企因“捂盤惜售”等亂象被約談。這些城市有“微調(diào)”也有“微收緊”。
2019年以來,在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的底層調(diào)控邏輯之下,調(diào)控次數(shù)的U型變化也體現(xiàn)了上半年調(diào)控趨勢的松緊變換。一季度,在調(diào)控政策處于相對平穩(wěn)和部分城市調(diào)控寬松預(yù)期之下,諸多熱門二線城市房價出現(xiàn)明顯價格上行,住建部隨后在4月、5月向南寧等10地發(fā)出房價預(yù)警。
對于未來的調(diào)控趨勢,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,地方調(diào)控收緊預(yù)期依然存在。“市場可以小陽春,但不準(zhǔn)入夏。”
多地接力調(diào)控
在5月18日接到住建部房價預(yù)警提示之后,南寧啟動樓市整治行動。6月25日上午,南寧市城管綜合行政執(zhí)法局和市住建局等多部門約談全市120家房企,整治捂盤惜售、價外加價等諸多亂象。數(shù)據(jù)顯示,2017年至今,南寧市250家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被投訴,其中158家企業(yè)存在變相收取購房定金和預(yù)約金等價外加價行為,21家企業(yè)涉嫌捂盤惜售行為,22個雙限房項目涉嫌價外加價。
“南寧此前因房價地價漲幅偏大被住建部點名,未來應(yīng)該會出臺相應(yīng)調(diào)控新政。目前僅是部署調(diào)控市場,警示開發(fā)企業(yè),整頓市場秩序,查處銷售亂象。”易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者。
與南寧類似,因?qū)捤傻娜瞬乓M政策導(dǎo)致今年以來房價持續(xù)上漲的西安,已經(jīng)發(fā)布了第六次調(diào)控新政,限購繼續(xù)升級。6月20日,西安市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布關(guān)于進一步加強住房市場調(diào)控管理的通知,新政將臨潼區(qū)納入限購范圍,同時要求新落戶家庭(退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外)落戶滿1年或連續(xù)繳納1年社保(個稅)方可購房,非本市戶籍購買首套房個稅或社保證明從2年提高到5年。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為,新落戶的人也需要滿足一年社保,有助于防范一落戶就炒房的做法,后續(xù)各地人才購房政策也需要推進此類政策內(nèi)容;此外,臨潼市場本身通地鐵又不限購,新政會讓炒房現(xiàn)象有所降溫。多位分析人士均認為,西安調(diào)控新政也與人口大量涌入、購房供需失衡以及房價持續(xù)上漲有關(guān)。
多個熱點二線城市政策收緊的同時,也有部分樓市新政卻呈現(xiàn)“微松”狀態(tài)。6月27日下午,海南省新聞辦舉行海南省完善人才住房、購車政策解讀吹風(fēng)會,會上《關(guān)于進一步完善人才購房政策的補充通知》提出,實際引進并在海南工作但尚未落戶的各類人才,其家庭成員(含本人、配偶及未成年子女)中至少1人在海南省累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險,且家庭成員均在海南無房的,本人可申請購買1套住房;同樣,6月24日,長沙市不動產(chǎn)登記中心一份會議紀(jì)要在網(wǎng)絡(luò)流傳,文件對業(yè)務(wù)規(guī)范(限購)進行了明確,其中提到非長沙戶籍購房者可“補繳6個月社保或個稅”,限購出現(xiàn)松動跡象。嚴(yán)躍進認為,客觀來說,海南這一輪樓市調(diào)控后,房價有所下跌。通過此類靈活的購房政策,使得人才的安居樂業(yè)目標(biāo)得以實現(xiàn),對于后續(xù)市場交易反彈等也有積極作用;而長沙的微調(diào),本質(zhì)上來說是為了解決政策收緊后的細節(jié)性問題,實際上是一個便民的概念,而非松綁的概念。
樓市調(diào)控主線
“調(diào)控”是2019年上半年樓市的關(guān)鍵詞之一。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2019年1-5月樓市調(diào)控政策達到205次 ,同比2018年的159次增加近30%。其中,1月份68次,2月份21次,3月份15次,4月份高達60次,5月份 41次。處于歷史高位的調(diào)控密度明確了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的底層調(diào)控邏輯,調(diào)控次數(shù)的U型變化也體現(xiàn)了上半年的松緊變換。
2019年一季度,房地產(chǎn)調(diào)控整體寬松,信貸增量供應(yīng),部分城市“小陽春”乍現(xiàn),熱門城市房價明顯上行。房價及土地過熱也讓二線城市成為今年上半年的關(guān)注焦點,尤其以杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等強二線表現(xiàn)搶眼,房企搶地導(dǎo)致土地溢價率快速提升,二手房市場也在春節(jié)后快速回溫。張大偉分析指出,穩(wěn)定是雙向調(diào)節(jié),大漲不是穩(wěn)定,暴跌也不是穩(wěn)定。由此,房地產(chǎn)調(diào)控原則之一是:亂必調(diào),漲幅過高必加碼。
4月19日的中央政治局會議再提“房住不炒”之后,住建部先后在4、5月份向新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的10城市提出預(yù)警,其中,4月份預(yù)警的6座城市并未公布,5月份則直接點名佛山、蘇州、大連、南寧。蘇州隨后宣布將把今年的房價漲幅控制在5%以內(nèi),海南、蘇州、合肥、杭州、西安、南寧等熱門二線城市也陸續(xù)加碼調(diào)控。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者,與以往的單邊調(diào)控不同,今年的調(diào)控呈現(xiàn)明顯的“雙邊多點”效應(yīng),表面來看上半年全國市場調(diào)控松緊變換無常,但依然可以明顯梳理出主線?!半p邊”就是在因城施策的前提下,熱點城市的政策總體從緊、而存在房價下跌風(fēng)險的城市則會出臺“托市”政策。“多點”體現(xiàn)在調(diào)控不只針對房價單一維度,針對地價、限售、限購、公積金等都不斷會出臺多維度政策,這一趨勢也將在下半年延續(xù)。過熱的城市和地區(qū)未來出臺從緊調(diào)控措施將是個大概率事件,調(diào)控的松緊變換在二線城市的體現(xiàn)也更為明顯。
另一方面,預(yù)警、約談、問責(zé)等機制也說明“一城一策”“因城施策”正在走向深入,地方政府成為因地制宜實施房地產(chǎn)科學(xué)、精準(zhǔn)調(diào)控的執(zhí)行主體。張波指出,2019年下半年樓市依然處于調(diào)控換擋期,從全國嚴(yán)控到因城施策的指導(dǎo)方針變化,體現(xiàn)了調(diào)控政策將依然保持穩(wěn)定、長短結(jié)合的節(jié)奏不變,同時因城施策的換擋還將在各城市深化到“因區(qū)施策”。
對于下半年調(diào)控趨勢走向,張大偉認為,地方調(diào)控收緊預(yù)期依然存在,并且最近信貸政策收緊預(yù)期再起,“市場可以小陽春,不準(zhǔn)入夏?!?
這與嚴(yán)躍進的看法基本一致:目前調(diào)控總體趨嚴(yán),相比一季度略有調(diào)整,后續(xù)三季度預(yù)計還會收緊,到今年第四季度會相對放松;信貸政策預(yù)計在第三季度會收緊,而到第四季度會有所放松;此外,管控金融風(fēng)險是近兩年調(diào)控主線,后續(xù)樓市調(diào)控,會繼續(xù)在穩(wěn)地價等方面進行,同時包括租賃市場、學(xué)區(qū)房、老舊小區(qū)改造等方面都預(yù)計會有新的政策出現(xiàn)。
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