近日，北京房租上漲引發(fā)全社會(huì)關(guān)注。有機(jī)構(gòu)稱(chēng)，今年全國(guó)主要大中城市中，北京的房租同比漲幅并不是最高，有幾個(gè)城市的房租漲得更快。

房租大幅上漲可能有兩個(gè)原因，其一，在過(guò)去兩年，房?jī)r(jià)出現(xiàn)廣泛且大幅上漲，房租自然會(huì)在房?jī)r(jià)上漲后跟漲，房東會(huì)在一個(gè)供需平衡的市場(chǎng)試探性地將房租提到上限。其二，資本大幅介入后增強(qiáng)了出租者的議價(jià)能力，起到了市場(chǎng)房租上漲催化劑的作用。

在我國(guó)政府提出“房住不炒”要求、嚴(yán)厲調(diào)控樓市，并陸續(xù)出臺(tái)諸多政策文件鼓勵(lì)租房市場(chǎng)發(fā)展后，中國(guó)住房交易開(kāi)始冷卻，這會(huì)影響到房屋中介收入，出現(xiàn)大量裁員現(xiàn)象。因此，中介響應(yīng)國(guó)家鼓勵(lì)租房市場(chǎng)的政策，從中介角色轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓，大部分是做二房東。

這種轉(zhuǎn)型對(duì)中介有兩個(gè)好處，首先是從一次性收取中介費(fèi)到每月獲取房租差價(jià)，其次是能夠影響甚至控制房租價(jià)格，進(jìn)而支撐住房市場(chǎng)價(jià)格，并刺激人們租不如買(mǎi)的預(yù)期，增強(qiáng)市場(chǎng)交易動(dòng)力并從中受益。一般而言，如果住房?jī)r(jià)格下跌，市場(chǎng)交易會(huì)大幅縮減，中國(guó)人買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，這對(duì)中介業(yè)務(wù)會(huì)構(gòu)成巨大沖擊。

中介轉(zhuǎn)入長(zhǎng)租公寓模式需要資本支持。過(guò)去幾年，以房租為直接還款來(lái)源的租賃ABS產(chǎn)品在中國(guó)金融市場(chǎng)大量出現(xiàn)，與消費(fèi)金融ABS一樣火爆，這些證券化產(chǎn)品可能會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

金融資本支持下的中介公司大量圈占住房資源，變?yōu)樽夥抗荆瑸榱双@取房源，在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)下必然會(huì)以比市場(chǎng)更高的價(jià)格(20%-40%)吸引房東授權(quán)經(jīng)營(yíng)，高出的價(jià)格、裝修費(fèi)用以及企業(yè)利潤(rùn)會(huì)轉(zhuǎn)嫁給租戶(hù)，大幅抬高市場(chǎng)房租水平。由于利潤(rùn)空間有限以及可能的出租空檔期損失，所以這個(gè)商業(yè)模式，一是需要規(guī)模效應(yīng)，二是要盡可能分隔出更多出租單位，因此，這些公司更傾向于在特定區(qū)域形成市場(chǎng)壟斷，抬高市場(chǎng)價(jià)格，引領(lǐng)整個(gè)市場(chǎng)跟漲。

現(xiàn)在，人們對(duì)房租價(jià)格上漲變得敏感，是因?yàn)榉孔鈨r(jià)格對(duì)應(yīng)的是當(dāng)?shù)厥杖胨?，而不是房?jī)r(jià)，因此要考慮真實(shí)的承受力。由于房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)高得離譜，如果房租水平要跟隨住房?jī)r(jià)格上漲，房租支出就會(huì)超出當(dāng)?shù)厝说闹Ц赌芰Α?

以北京去年平均年工資收入101599元計(jì)算，除去包括稅費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)開(kāi)支后，人均可支配收入為57230元。2018年1月，北京二手房均價(jià)每平米57397 元，新房均價(jià)40000元左右。北京人均每年可支配收入與北京每平米住房均價(jià)幾乎相當(dāng)。按照我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，2018年北京上半年每套月租金均價(jià)4649元，考慮到合租等問(wèn)題，北京房租收入比已經(jīng)接近60%，從買(mǎi)不起轉(zhuǎn)變?yōu)樽獠黄?。這意味著年輕人幾乎沒(méi)有儲(chǔ)蓄購(gòu)房首付的可能。

從買(mǎi)不起轉(zhuǎn)變?yōu)樽獠黄鸬默F(xiàn)象有可能進(jìn)一步在其他城市出現(xiàn)，原因在于過(guò)去兩年多時(shí)間全國(guó)各地房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅攀升到本地收入水平無(wú)法支撐的狀態(tài)。如果房?jī)r(jià)不降，房租會(huì)繼續(xù)跟漲，從而制造“租不起”現(xiàn)象，資本介入只是加速了這一趨勢(shì)提前到來(lái)。

這會(huì)帶來(lái)什么樣的后果呢?首先，目前的長(zhǎng)租公寓模式潛藏不小的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橹薪楦?jìng)爭(zhēng)性搶占房源時(shí)大幅抬高市場(chǎng)價(jià)格，并進(jìn)行裝修，是一種透支性行為，但未來(lái)有可能因市場(chǎng)承受力有限導(dǎo)致出租率較低的情況發(fā)生，產(chǎn)生虧損，房東拿不到房租則會(huì)驅(qū)趕租戶(hù)。8月中旬，杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司就因?yàn)槭兆夂笪磳⒆饨鸫蚪o房東，導(dǎo)致房東強(qiáng)制騰房。原因就在于競(jìng)爭(zhēng)房源時(shí)承諾給房東的房租過(guò)高，房子租不出去不得不降價(jià)出租，出現(xiàn)虧損。

其次，由房租上漲帶動(dòng)廣義物價(jià)持續(xù)上漲，可能導(dǎo)致社會(huì)平均工資增速趕不上住房成本上漲速度，會(huì)讓年輕人背負(fù)過(guò)高住房費(fèi)用，逐步喪失消費(fèi)力。這樣的后果不僅是消費(fèi)萎縮影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還會(huì)產(chǎn)生社會(huì)問(wèn)題，比如晚婚與不育。

用政策手段控制房租增速?zèng)]有太大意義，因?yàn)榉績(jī)r(jià)相對(duì)收入過(guò)高，房?jī)r(jià)不降就會(huì)刺激房租慢慢追漲。這是一個(gè)系統(tǒng)性問(wèn)題，推高的不只有房租，還將包括大部分物價(jià)。同時(shí)，高房?jī)r(jià)嚴(yán)重抑制內(nèi)需，影響經(jīng)濟(jì)增速與個(gè)人收入。而要避免陷入這種境地，關(guān)鍵的一環(huán)是堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。