土地市場(chǎng)或迎來(lái)降溫。

近日，多家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布了7月土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)300個(gè)城市,7月土地出讓金總額為3958億元，同比增加 9%。共成交土地 2087 宗，環(huán)比增加5%，同比增加7%;成交土地面積8781萬(wàn)平方米，環(huán)比增加9%，同比增加13%。

但具體來(lái)看，一二線城市與三四線城市出現(xiàn)分化，一線城市土地成交同環(huán)比均降，二線城市環(huán)比下降同比微漲，而三線城市則同環(huán)比均漲。在成交面積分化的同時(shí)，溢價(jià)率則普遍同比下降，市場(chǎng)熱度有所緩解。

而在成交情況分化的同時(shí)，溢價(jià)率持續(xù)下降，土地流拍數(shù)量增多，也反映了市場(chǎng)退燒跡象。

“在調(diào)控趨嚴(yán)和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)全國(guó)的土地市場(chǎng)仍會(huì)逐漸降溫。” 易居研究院研究員沈昕指出。

8月入市或井噴

根據(jù)易居研究院發(fā)布的報(bào)告，2018年1-7月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入 12591.3億元,同比增長(zhǎng)10.5%，再創(chuàng)歷史新高。

但分開(kāi)來(lái)看，土地市場(chǎng)成交情況則出現(xiàn)了分化趨勢(shì)。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市7月土地成交同環(huán)比均降、四大一線城市在7月共成交土地52宗，成交土地面積145萬(wàn)平方米，環(huán)比減少32%，同比減少36%。成交額方面，一線城市7月完成出讓金516億元，同比下降7%。

而此前上半年較為火熱的二線城市，土地市場(chǎng)則出現(xiàn)了環(huán)比下降，同比微漲的局面。受中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的300個(gè)城市中，二線城市在7月共成交土地651宗，成交土地面積2756萬(wàn)平方米，環(huán)比減少6%，同比增加3%。同時(shí)，這些城市土地出讓金達(dá)到1945億元，同比回落3%。

三四線城市則依舊維持同環(huán)比上漲的高位態(tài)勢(shì)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，受其監(jiān)測(cè)的三四線城市在7月共成交土地1384宗，成交土地面積5880平方米，環(huán)比增加20%，同比增加21%。此外，這些城市共完成土地出讓金1497億元，同比大漲41%。

從累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，部分三四線城市的土地市場(chǎng)可謂火熱。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，前8月，有20個(gè)三四線城市土地出讓金超過(guò)了200億，50個(gè)三四線城市超過(guò)百億，佛山、湖州、常州、嘉興、南通等城市排名靠前。

多位受訪分析人士均表示，一線城市在嚴(yán)格限價(jià)下有所降溫，而二三線城市的土地成交雖有波動(dòng)，但有前一階段銷(xiāo)售火爆帶來(lái)的補(bǔ)庫(kù)存需求支撐，目前仍處高位。

“供應(yīng)不足是二線城市成交數(shù)據(jù)走弱的主要原因。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，部分二線城市近期推出住宅用地面積減少，天津，武漢，南京，廈門(mén)，西安，南昌，太原等多地的宅地推出都在下降，部分城市下滑幅度達(dá)到40%。

不過(guò)，這一情況或在8月發(fā)生改變。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月各地入市住宅土地?cái)?shù)量將明顯上漲，預(yù)計(jì)住宅土地市場(chǎng)將迎來(lái)高位。

以一線城市看，8月，上海包括租賃土地在內(nèi)，住宅土地將入市13宗，廣州則計(jì)劃在增城區(qū)、花都區(qū)等5個(gè)城區(qū)推出10宗宅地，北京也有大興2宗住宅土地入市。

二線城市供應(yīng)加碼力度更大。8月到目前預(yù)計(jì)入市的住宅土地將達(dá)到324宗，合計(jì)3824.65萬(wàn)平米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然一二線城市調(diào)控政策嚴(yán)格，溢價(jià)率有所下滑，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，為了加大銷(xiāo)售額，有地推出依然會(huì)集中拿地。

地價(jià)連續(xù)四月同比下跌

在成交金額創(chuàng)下歷史新高的同時(shí)，地價(jià)同比下降、土地溢價(jià)率走低和流拍土地增加等現(xiàn)象，則反映了土地市場(chǎng)的降溫趨勢(shì)。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示: 7月份，受監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市土地成交建筑面積環(huán)比下跌，土地出讓均價(jià)連續(xù)四個(gè)月同比下跌。今年以來(lái)，土地成交溢價(jià)率保持低位，多項(xiàng)指標(biāo)增幅有所收窄。

而中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)則顯示，7 月，全國(guó)300個(gè)城市住宅類(lèi)用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價(jià)率為15%， 比上月減少4個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降26個(gè)百分點(diǎn)。

而土地流標(biāo)數(shù)量的增多，則在近期引起關(guān)注。

中原地產(chǎn)對(duì)今年1至7月的全國(guó)土地流標(biāo)情況的統(tǒng)計(jì)顯示，截至7月30日，一線城市土地流標(biāo)13宗，是2012年以來(lái)的新高，2017年同期為4宗,而二線城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營(yíng)性土地154宗，2017年同期為77宗。三四線城市經(jīng)營(yíng)性土地合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗，而2017年同期為284宗。

對(duì)此，歐陽(yáng)捷表示，流拍土地增多并非是樓市下行的預(yù)兆，更多是土地市場(chǎng)回歸理性的信號(hào)。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，一方面房企資金趨緊，融資渠道受限，在土地市場(chǎng)越發(fā)理性，溢價(jià)率有所下跌。另一方面，部分地塊位置偏遠(yuǎn)、配建面積多，房?jī)r(jià)地價(jià)差總體不斷縮小，是土地流拍增多的另一個(gè)原因。

而張大偉則預(yù)計(jì)，目前來(lái)看，流標(biāo)土地占比依然非常低，但調(diào)控政策還在繼續(xù)升級(jí)加碼，房企資金鏈逐漸開(kāi)始緊張，預(yù)計(jì)2018年后續(xù)流標(biāo)土地?cái)?shù)量和范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，溢價(jià)率也將持續(xù)降低。