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熱點(diǎn)城市租金止?jié)q回穩(wěn) 供需結(jié)構(gòu)調(diào)整再加速
來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道   編輯:楊煜  2018-10-11 16:28:07 字號(hào)   打印  收藏

資金暴雷、“甲醛房”糾紛,多重負(fù)面因素影響下,9月的租賃市場(chǎng)結(jié)束了此前的快速上漲。

多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,包括北京在內(nèi),多個(gè)熱點(diǎn)城市的房租價(jià)格,在9月出現(xiàn)了微幅回調(diào)。

實(shí)際上,租賃市場(chǎng)的多方博弈還在繼續(xù)。從監(jiān)管方來說,一方面,從中央到地方,9月各級(jí)政府頻繁發(fā)聲“加強(qiáng)監(jiān)管”,相應(yīng)法律和標(biāo)準(zhǔn)的制定都走上“快車道”。另一方面,2016年下半年以來,各地大幅推出的自持地塊即將迎來上市,供應(yīng)結(jié)構(gòu)或?qū)l(fā)生變化。而對(duì)于運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)來說,外部不確定性還在增大,疊加市場(chǎng)監(jiān)管趨嚴(yán)等因素,壓力或?qū)⒓哟蟆?

租金價(jià)格趨穩(wěn)定

隨著畢業(yè)季的結(jié)束,熱點(diǎn)城市的租賃市場(chǎng)趨于穩(wěn)定,持續(xù)上漲的熱度有所消退。

“一些小戶型的整租價(jià)格下調(diào)了兩三百元?!币晃槐本┦谐枀^(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,目前他所在的區(qū)域,一些社區(qū)相對(duì)較差的小區(qū)的小戶型價(jià)格有所下調(diào),但好社區(qū)、大戶型的房租價(jià)格則相比此前變化不大,“但反正不上漲了”。

而多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,收到近期多個(gè)政策出臺(tái)和畢業(yè)季結(jié)束的影響,熱點(diǎn)城市的房租價(jià)格,結(jié)束了此前兩月快速上漲,呈現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的中國(guó)房?jī)r(jià)行情APP顯示,一線城市中,除廣州環(huán)比微幅上漲0.13%,北京、上海、深圳的房租價(jià)格近一個(gè)月來分別為93.6、79.2和76.1元每平米每月,微幅下跌了0.09%、0.69%和0.24%。

同策研究院發(fā)布的《9月公寓月報(bào)》也同意這一觀點(diǎn)。該報(bào)告指出,受其監(jiān)測(cè)的北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、天津、成都、大連、合肥、濟(jì)南、青島、廈門、武漢、重慶、蘇州等15個(gè)熱點(diǎn)城市,9月份租金較8月波動(dòng)下降,但“沒有大幅度上升或下降狀態(tài)”。

其中,2018年9月北京的月租金價(jià)格為93.66元每平米每月,較上月有所回落;上海為76.49元每平米每月,較上月略有上升,但其價(jià)格變動(dòng)的幅度都在1元左右。

對(duì)此,多位受訪人士均認(rèn)為,從短期來看,周期性的需求爆發(fā)已經(jīng)結(jié)束,而房源供給則受到市場(chǎng)整頓有所下滑,熱點(diǎn)城市的租賃市場(chǎng)將維持相對(duì)平衡。

“目前來看,租賃市場(chǎng)還是處在較高的熱度,沒有出現(xiàn)明顯的熱度消退”,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。張大偉認(rèn)為,由于近期受甲醛房等事件影響,多家中介機(jī)構(gòu)開始整頓房源,租賃房源供應(yīng)并沒有增加,短期內(nèi)沒有下行跡象。

而從需求角度,盡管畢業(yè)季已經(jīng)結(jié)束,但長(zhǎng)期來看,熱點(diǎn)城市的需求仍然存在。

10月10日,58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布《2018京津冀城市群租賃報(bào)告》顯示,京津冀城市群中,49.9%的租房需求集中在北京,天津、石家莊的租房需求分別占比14.1%和9.2%。同時(shí),京津兩地的租房需求呈現(xiàn)出逐年上漲趨勢(shì),同比去年租房訪問量上漲超三成。

供需結(jié)構(gòu)或?qū)⒆兓?

但也有受訪人士指出,長(zhǎng)期來看,租賃市場(chǎng)或許正處在劇變的窗口期。

9月20日,中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制進(jìn)一步激發(fā)居民消費(fèi)潛力的若干意見》指出,在住行消費(fèi)方面,要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃。并提出要加快推進(jìn)住房租賃立法,保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。此外,經(jīng)住建部批準(zhǔn),《租賃式住房裝配技術(shù)規(guī)程》正在制定,將于明年上半年公布并實(shí)行。

從9月各級(jí)政府部門的政策發(fā)布和制定情況來看,張大偉指出,主要是加減法政策。加法增加供應(yīng),減法減少選擇租賃居住的阻力。這主要有兩個(gè)方向:一類是直接影響房源供應(yīng),供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地,包括北京、上海等城市做得比較積極。另外一類是,針對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策,增加租房者獲得的權(quán)益。這種到目前為止全國(guó)已經(jīng)有超過12個(gè)省份50個(gè)以上城市發(fā)布了政策內(nèi)容。政策著落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),9月,上海、深圳、武漢、青島、成都等五個(gè)城市成交了自持用地6宗,自持面積34.2萬平米。而據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),自2016年11月首宗自持地塊成交至2018年9月底,全國(guó)共成交自持地塊293宗,可供給租賃住房1082萬平方米。

張大偉告訴記者,相當(dāng)部分政府控制的租賃房源,將在半年到一年內(nèi)上市,將會(huì)對(duì)熱點(diǎn)城市的供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生明顯影響。

此外,租賃市場(chǎng)還被認(rèn)為面臨著一些外部挑戰(zhàn)。貝殼研究院院長(zhǎng)、貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)表示,租金在未來兩三個(gè)月以及明年將全面步入長(zhǎng)時(shí)間下行周期。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,由于經(jīng)濟(jì)和收入下行所帶來的累積性影響,這輪周期持續(xù)的時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)。此外,由于結(jié)構(gòu)性因素,民營(yíng)服務(wù)業(yè)的用工成本很高。目前,經(jīng)濟(jì)下行對(duì)民營(yíng)服務(wù)業(yè)沖擊較大,由于其勞動(dòng)密集型的特點(diǎn),在這種形勢(shì)下,企業(yè)不得不通過改變用工方式來降低成本。而我國(guó)租客群體最集中的就是在服務(wù)業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)中。因此,明年大部分運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)都將面臨比較大的壓力。

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