就在業(yè)界普遍認為樓市即將進入拐點的時候,房企的業(yè)績再創(chuàng)紀錄。
“這套房子剛掛出來價格是500萬元,現(xiàn)在降到430萬元,確定的話,還可以和業(yè)主談?!?0月31日,在北京大興南六環(huán)一家鏈家門店內,一位中介指著電腦屏幕上的一套三居室表示,全款購買,可談的空間更大。
該中介介紹,近期,一些堅守價格的業(yè)主信心開始松動,“原來是報出一個價,能賣就賣,賣不了就掛著”,但從八九月開始,有業(yè)主著急起來,降價房源明顯多了。
賣方定價松動背后是供應增加、成交放緩。
中指院數(shù)據(jù)顯示,10月北京庫存漲幅超過12%,一手房成交面積環(huán)比下降29%,截至30日,二手房成交套數(shù)環(huán)比下降105.24%。
上述鏈家中介表示,目前北京市場二手房成交多數(shù)以換房改善為主,所以連環(huán)單較多,“有的是為了孩子上學,換到市里,有的是小換大,純剛需首套的也有,但占比不是很高。”
這名中介發(fā)現(xiàn),從9月開始明顯的變化是,業(yè)主出貨的意愿變得強烈起來,新掛出的房源價格開始走低。
9月,北京一手房成交量為5574套,為全年最高點,10月截至30日,成交量為4198套,下滑較為明顯。從成交面積上看,10月北京一手房成交面積環(huán)比下降了29%。
上海一手房成交量在9月也出現(xiàn)了驟降,官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,9月網(wǎng)簽量為2590套,而8月這一數(shù)據(jù)是14448套;二手房方面,9月鏈家和我愛我家合計成交3220套,稍高于8月,10月前兩周為899套。
9月,廣州中心城區(qū)多個項目放開限簽政策,導致成交量創(chuàng)全年新高,也導致10月的成交量環(huán)比出現(xiàn)50.81%的降幅。
深圳一二手房成交量最高點均出現(xiàn)在8月,分別為3694套和7208套,9月兩個數(shù)字分別降至2169套和4492套,10月仍在持續(xù)下滑,截至30日,分別為1617套和3570套。
一家香港上市房企的營銷總監(jiān)表示,成交量變化受到的影響因素較多,短期下降并不意味著市場冷卻,“原來房地產(chǎn)市場有投資屬性的,加杠桿容易,現(xiàn)在把杠桿抽離了。300萬的房子,原來手里有80萬就能買,現(xiàn)在起碼得200萬?!?
出貨意愿變強
上述中介表示,北京二手房市場供應增加并不明顯,但由于成交走低,無論是投資客還是改善型換房客,出貨意愿變得強烈。
判斷一套房源屬于自住還是投資并不難,一般情況下,房屋是簡裝甚至保持毛坯,業(yè)主從未居住過,絕大多數(shù)為投資。“當時這邊房子比較便宜,單價只有1萬元左右,很多人作為投資買的?!痹撝薪楸硎?。
投資客,往往也是打破市場價格底線的領頭羊。環(huán)京地區(qū)燕郊樓市就是典型,燕郊房價在高杠桿投資客割肉甩貨過程中,從接近4萬元/平方米一路下滑到當前得不足2萬元。
由于北京購房門檻較高,市場容量較大,投資客的變化對整體樓市的影響還不明顯,“這個小區(qū),買的時候基本都是1萬元出頭,現(xiàn)在4萬出頭,無論怎么降,業(yè)主都能賺錢?!?
另外,改善型換房為主的市場下,一些連環(huán)單中的業(yè)主,也會選擇小幅降價出售,“我剛做一個連環(huán)單,業(yè)主為了小孩上學換房,一賣一買,用了5個多月,還好她家小孩是明年上學,如果距離登記入學很近,就只能降價賣了?!?
鏈家數(shù)據(jù)顯示,今年5月,新增房源平均報價開始高于在售房源平均報價,但從9月開始,新增房源平均報價又低于在售房源平均報價,10月最后一周,這一差距是500元/平方米。
不僅是二手房市場,經(jīng)濟觀察報記者發(fā)現(xiàn),北京一手房市場中,限競房作為性價比較高的產(chǎn)品,目前多數(shù)項目實際去化效果并不理想,尤其是交通、教育、醫(yī)療等配套相對薄弱的遠郊項目。
中指院的報告顯示,截至10月20日,北京25個限競房項目平均備案簽約率只有15%,尤其是位于房山、平谷等區(qū)域的部分項目,從蓄客至今已經(jīng)過去半年多時間,但備案簽約率還不到10%。
上述營銷總監(jiān)表示,在一個投資為主的市場中,配套并不重要,但在剛需和改善型為主的市場中,“有沒有地鐵、有沒有好學校等配套,往往是購房者做決定的關鍵。”
價格回到2016年底
上述中介介紹,他負責銷售的小區(qū)由一家美國上市的房企開發(fā),2015年交付,2016年初,二手房價格2萬元出頭,到2016年底,房價已經(jīng)突破4萬元大關,到2017年3月,成交價格超過5萬元/平方米,“限購升級后,價格開始下跌,到現(xiàn)在中間有漲有跌,整體算下來跌了1萬元左右?!?
來自中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的中國房價行情顯示,10月北京一手房均價為6.4萬元/平方米,環(huán)比持平。二手房均價為6.21萬元/平方米,環(huán)比小幅上升
0.96%,同比下滑了4.07%,價格已經(jīng)回歸到2016年底。
與北京相比,上海一二手房價格均出現(xiàn)下滑,其中10月一手房均價為6.09萬元/平方米,環(huán)比下滑0.2%,二手房均價為5.14萬元/平方米,環(huán)比下降1.31%,同比下降了2.03%。
10月,廣州一手房均價為3.5萬元/平方米,環(huán)比上升1.05%,二手房均價為3.3萬元/平方米,環(huán)比上漲1.04%,同比上漲7.8%。廣州也是一線城市中一二手房環(huán)比同比均上漲的城市。
深圳10月一手房均價為6.34萬元/平方米,環(huán)比上升0.54%,二手房均價為5.57%,環(huán)比下降4.35%,同比上升了4.77%。
值得關注是,北京、上海、廣州和深圳4個一線城市中,10月二手房價格均低于一手房價格。此前,四個城市一二手房價格曾長時間倒掛。這意味著“買到即賺到”時代的終結。
上述房企營銷總監(jiān)表示,從市場層面而言,未來比拼的是項目自身硬件品質和服務,以及區(qū)位、交通、園林、教育、醫(yī)療、商業(yè)等綜合資源稟賦。
就在業(yè)界普遍認為樓市即將進入拐點的時候,房企的業(yè)績再創(chuàng)紀錄。中指院發(fā)布的榜單顯示,前10個月,銷售額超過千億的房企數(shù)量達到24家,遠洋、融信、藍光也有望在年底進入千億俱樂部。2017年中國千億房企為17家,2016年是12家,2015年是7家。
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