穩(wěn)房租路徑

北京等地區(qū)近期房租出現(xiàn)過(guò)快上漲，引起廣泛關(guān)注，而隨著原我愛(ài)我家副總裁胡景暉“炮轟”長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)并從我愛(ài)我家離職而引發(fā)對(duì)長(zhǎng)租公寓更廣泛的爭(zhēng)議，上演了“一出好戲”。在這“好戲”背后，帶給市場(chǎng)更多思考。首先，長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)在利益驅(qū)動(dòng)下，出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題，對(duì)市場(chǎng)造成了一定的影響;其次，市場(chǎng)供需不平衡顯然存在，尤其是在一些大城市和優(yōu)質(zhì)房源，這種不平衡也一定程度上會(huì)影響房租，因此，在部分城市需要加大供給;最關(guān)鍵的是，在住房租賃市場(chǎng)，雖然出臺(tái)了一些相關(guān)的政策，但是并未完全細(xì)化落地。同時(shí)，監(jiān)管也相對(duì)缺失，因此，需要完善政策和補(bǔ)齊監(jiān)管短板。

由北京房租租金上漲引發(fā)的爭(zhēng)論持續(xù)發(fā)酵。過(guò)去幾年來(lái)已經(jīng)深深介入住房租賃行業(yè)的各路資本，在此輪爭(zhēng)論中被指為推高房租租金的重要“元兇”。如何規(guī)范資本行為、防止惡性競(jìng)爭(zhēng)，成為爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一。

不止資本，梳理我國(guó)租賃政策不難發(fā)現(xiàn)，在數(shù)據(jù)獲取、行業(yè)規(guī)范、供應(yīng)機(jī)制、租客權(quán)益保護(hù)等方面，都存在大量的監(jiān)管空白地帶。這是由租賃政策滯后的客觀現(xiàn)實(shí)所決定，但導(dǎo)致了租賃市場(chǎng)各方信息不對(duì)稱，既不利于市場(chǎng)穩(wěn)定，也使得對(duì)租賃市場(chǎng)的調(diào)整手段較為有限。

針對(duì)北京住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀，8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開(kāi)座談會(huì)，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加。各方共同承諾不進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)并哄抬租金，同時(shí)加大供應(yīng)。

但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍然冀望于實(shí)質(zhì)性的改變。即借助此次風(fēng)波，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的各項(xiàng)“基礎(chǔ)設(shè)施”建設(shè)，同時(shí)保護(hù)各方權(quán)益，從而更好地迎接“租售并舉”時(shí)代。

缺失的數(shù)據(jù)

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官方口徑中，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)遠(yuǎn)少于買(mǎi)賣市場(chǎng)。買(mǎi)賣指標(biāo)中，既有成交量、價(jià)格指數(shù)等基礎(chǔ)指標(biāo)，也有土地交易、投資規(guī)模、資金狀況等間接參考項(xiàng)。

而對(duì)于租賃市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)，僅有“租賃房房租”指數(shù)一項(xiàng)，且作為構(gòu)成CPI的八大類別中的一個(gè)分項(xiàng)而存在，不甚起眼。

這種單一的數(shù)據(jù)來(lái)源，使得監(jiān)管層和研究者很難對(duì)租賃市場(chǎng)有全面的了解。“租賃市場(chǎng)缺乏基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，除了供應(yīng)端的房源數(shù)量，也沒(méi)有需求端的人口增量和流動(dòng)情況。”住建部住房政策專家委員會(huì)主任顧云昌向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，在監(jiān)測(cè)租賃市場(chǎng)的變化時(shí)，可供參照的指標(biāo)很少。

從某種程度上說(shuō)，這是由于租賃市場(chǎng)分散、多變的特性所決定。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳雷向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，當(dāng)前租賃房源極為分散，來(lái)源有機(jī)構(gòu)、二房東、個(gè)人直租等，且租賃中介較多，以小中介為主。同時(shí)租賃房源流動(dòng)性較大，數(shù)據(jù)積累困難，因此租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)相對(duì)較少。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)認(rèn)為，雖然我國(guó)早就開(kāi)展了住房租賃合同備案工作，但由于各種原因，真正去備案的情況很少。這就導(dǎo)致租賃市場(chǎng)不像二手房買(mǎi)賣那樣，能夠留存足夠的交易數(shù)據(jù)。

近年來(lái)，一些大城市按照要求，開(kāi)始實(shí)施住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度，但由于起步較晚，真正做到全面?zhèn)浒干行钑r(shí)日。

在多數(shù)受訪者看來(lái)，這背后有深層的制度原因。一方面，租賃市場(chǎng)有明顯的地域性特征，政策從中央到落地，既要結(jié)合當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)實(shí)，又需要有人力、物力、財(cái)力去支撐，短期內(nèi)很難一蹴而就;另一方面，近幾年房地產(chǎn)買(mǎi)賣市場(chǎng)火爆，各地監(jiān)管部門(mén)將主要精力放在這一領(lǐng)域，而對(duì)體量相對(duì)較小的租賃市場(chǎng)有所忽略。

北京某知名中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露，近幾年來(lái)，他曾多次應(yīng)住建部、北京市住建委等部門(mén)的邀請(qǐng)參與房地產(chǎn)市場(chǎng)座談，但甚少有關(guān)于租賃市場(chǎng)的專項(xiàng)座談，大部分情況都在探討買(mǎi)賣市場(chǎng)，對(duì)租賃市場(chǎng)多一筆帶過(guò)。

據(jù)悉，在缺乏一手?jǐn)?shù)據(jù)的情況下，監(jiān)管者主要從各大中介機(jī)構(gòu)處獲取租賃數(shù)據(jù)。但這些機(jī)構(gòu)的市占率有限、經(jīng)營(yíng)策略不同、統(tǒng)計(jì)口徑亦有差別，即使將各家的信息拼湊起來(lái)，也很難反映出市場(chǎng)全貌。

而由于缺乏數(shù)據(jù)支持，加之租賃市場(chǎng)的分散性，對(duì)租賃市場(chǎng)的監(jiān)管手段十分有限。前述從業(yè)者表示，一直以來(lái)，政府部門(mén)對(duì)租賃市場(chǎng)的管理手段以“檢查、約談”為主，其余則靠“行業(yè)自律”。

相比買(mǎi)賣市場(chǎng)，這種做法既缺乏價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制，對(duì)供應(yīng)端的調(diào)整也十分有限。因此，對(duì)租賃市場(chǎng)的管控效果始終不甚理想。

政策細(xì)則有待落地

近年來(lái)，多路資本進(jìn)入租賃市場(chǎng)，并培育出多家大型租賃機(jī)構(gòu)。而大型租賃機(jī)構(gòu)在擴(kuò)張中的非正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，被視為推高租金的原因之一。

在柴強(qiáng)看來(lái)，部分租賃企業(yè)的確存在惡性競(jìng)爭(zhēng)。但大型機(jī)構(gòu)推高租金的論調(diào)被過(guò)度解讀，按照現(xiàn)階段租賃機(jī)構(gòu)的市占率，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到壟斷的水平。

他還認(rèn)為，培育專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)的大方向不應(yīng)被否定。柴強(qiáng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，大型租賃企業(yè)能夠提供更好的租賃品質(zhì)，有利于市場(chǎng)走向規(guī)范化。而從監(jiān)管的角度來(lái)看，這些企業(yè)更有利于管理，也能夠提供更多、更有價(jià)值的市場(chǎng)數(shù)據(jù)。

但柴強(qiáng)表示，應(yīng)當(dāng)注意大型租賃企業(yè)在擴(kuò)張中的壟斷傾向和非正常競(jìng)爭(zhēng)苗頭，并及時(shí)加以制止。

顧云昌認(rèn)為，此輪有關(guān)租金的爭(zhēng)論，有望成為促成租賃市場(chǎng)政策完善的契機(jī)。在他看來(lái)，在房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制、租售并舉住房制度的大框架下，房源信息普查、租賃信息平臺(tái)建設(shè)等行業(yè)“基礎(chǔ)設(shè)施”正逐漸完善，從而盡快為行業(yè)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

柴強(qiáng)也表示，隨著租售并舉時(shí)代的到來(lái)，有關(guān)租賃市場(chǎng)的政策會(huì)不斷完善，并會(huì)涉及供需、監(jiān)管等各個(gè)層面。

顧云昌表示，還應(yīng)關(guān)注租賃市場(chǎng)與買(mǎi)賣市場(chǎng)的關(guān)系，除兩個(gè)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制外，還有“租售比”等指標(biāo)。此外，作為市場(chǎng)需求的重要部分，對(duì)于大中城市的人口流動(dòng)也應(yīng)密切關(guān)注。

他還認(rèn)為，保障租客權(quán)益，也應(yīng)是政策關(guān)注的重點(diǎn)。因?yàn)椤爱?dāng)租客感到不安全時(shí)，就不會(huì)長(zhǎng)期留在租賃市場(chǎng)”，而這種不安全感主要來(lái)自對(duì)房源的清理，以及租金的不斷調(diào)整。

就當(dāng)下北京市場(chǎng)的高租金，剛從我愛(ài)我家副總裁的職位上辭職的胡景暉建議，“通過(guò)全國(guó)的住建系統(tǒng)，迅速建立全國(guó)房租指導(dǎo)價(jià)，每個(gè)月向老百姓公示”。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)直接對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整。

但柴強(qiáng)認(rèn)為，對(duì)租賃價(jià)格的調(diào)整應(yīng)慎之又慎。因?yàn)橹苯庸芸刈饨鹩欣灿斜?，一直是學(xué)術(shù)上的難題。但可以通過(guò)調(diào)整供需的方式間接調(diào)整。

貝殼研究院和21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院共同發(fā)布的《2018中國(guó)住房租賃白皮書(shū)》指出，從2015年開(kāi)始，關(guān)于租賃市場(chǎng)的政策就進(jìn)入密集發(fā)布期，但均有待細(xì)化和落地。從現(xiàn)有內(nèi)容來(lái)看，未來(lái)的政策趨勢(shì)“包括不限于”5個(gè)方向：集體土地建租賃住房、提取公積金支付房租、租金抵扣個(gè)稅、租購(gòu)?fù)瑱?quán)、租戶權(quán)利保障。