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2018年地產(chǎn)銷售再創(chuàng)新高 “面粉面包”價格比五年來首
來源:21經(jīng)濟(jì)網(wǎng)   編輯:侯小南  2019-01-22 10:58:57 字號   打印  收藏

1月21日,在省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅(jiān)持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專題研討班開班式上,中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習(xí)近平強(qiáng)調(diào),要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案。

2018年 ,房地產(chǎn)多項(xiàng)數(shù)據(jù)再創(chuàng)新高。



國家統(tǒng)計(jì)局1月21日發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示,投資方面,2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12.03萬億元,比上年增長9.5%,比上年同期提高2.5個百分點(diǎn)。銷售方面,2018年,全國商品房銷售面積17.17億平方米,比上年增長1.3%,其中住宅銷售面積增長2.2%;商品房銷售額15萬億元,增長12.2%,其中住宅的銷售額增長14.7%。銷售規(guī)模與銷售金額再度創(chuàng)下歷史新高。

此外,商品房待售面積5.24億平方米,比上年末減少6510萬平方米,庫存連續(xù)三年下降。

對此,中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛,在1月21日國是論壇上向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,2018年房地產(chǎn)市場總體達(dá)到了調(diào)控的預(yù)期目標(biāo),在2018年8月份以后,全國樓市降溫出現(xiàn),而從數(shù)據(jù)來看,降溫相對溫和。

倪鵬飛同時指出,棚戶區(qū)改造政策有變以后,三四線城市需求會有明顯的變化,2019年房地產(chǎn)市場或?qū)俣瘸霈F(xiàn)分化并加劇。

結(jié)構(gòu)性調(diào)整

盡管房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)均創(chuàng)下歷史新高,但在調(diào)控政策的影響下,2018年樓市依舊出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)性變化。

2018年商品房銷售面積增速大幅回落,但銷售額仍保持兩位數(shù)增長。2018年,商品房銷售面積17.17億平方米,比上年增長1.3%,比上年回落6.4個百分點(diǎn)。商品房銷售額15萬億元,增長12.2%,比上年回落1.5個百分點(diǎn)。

對此,易居研究院研究員沈昕解釋稱,2018年,調(diào)控政策和信貸政策繼續(xù)趨緊,且由于本輪短周期上升期已持續(xù)近3年,需求透支較為嚴(yán)重,全國商品房銷售面積增速進(jìn)一步回落至1.3%。

不過,盡管,“量升”幅度不大,但“價漲”局面持續(xù)。

以國家統(tǒng)計(jì)局公布的商品房銷售額與銷售面積,計(jì)算2018年全國商品房成交均價為8737元每平方米,價格上漲10.7%。其中,分地區(qū)來看,西部和東部地區(qū)漲幅較高,分別為15.4%和12.1%,東北和中部地區(qū)漲幅分別為11.9%和10.5%。

對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,從全國市場看,二三線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在,部分城市依然是去庫存,從全國看,分化趨勢持續(xù)。一二線城市調(diào)控政策力度大,但其他城市中上漲的數(shù)量依然較多。“特別是中西部銷售面積上漲幅度均遠(yuǎn)超過市場平均漲幅。三線城市成為本輪房價上漲、銷售面積上漲的集中區(qū)域。”

而在投資方面,區(qū)域分化依然明顯,東部、中部房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降,而西部則還在加速。

數(shù)據(jù)顯示,2018年,東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資64355億元,比上年增長10.9%,增速比1-11月份回落0.4個百分點(diǎn);中部地區(qū)投資25180億元,增長5.4%,回落0.5個百分點(diǎn);西部地區(qū)投資26009億元,增長8.9%,提高0.7個百分點(diǎn);東北地區(qū)投資4720億元,增長17.5%,提高1.3個百分點(diǎn)。

此外,隨著土地溢價率受到嚴(yán)格控制,盡管房企購地面積依然上漲,但購地成交價款的增速則大幅下滑。2018年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29142萬平方米,比上年增長14.2%,比上年回落1.6個百分點(diǎn);土地成交價款16102億元,增長18.0%,比上年回落31.4個百分點(diǎn)。

值得注意的是,這是2013年以來,樓市“面粉”與“面包”價格之比首次出現(xiàn)下降。根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì),從全國土地購置均價占商品房銷售均價的比重來看,2018年地價房價比小幅下行至64%,比2017年下降4個百分點(diǎn),是2013年以來的首次下降。

“這說明地價的漲幅小于房價漲幅,本輪房地產(chǎn)上升周期中地價帶動房價上漲的效應(yīng)非常顯著,隨著地價漲幅的不斷收窄,房價漲幅也將隨之收窄?!鄙蜿扛嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

一城一策定調(diào)2019?

在2018年市場呈現(xiàn)出降溫和結(jié)構(gòu)性調(diào)整變化的背景下,2019年的房地產(chǎn)與房地產(chǎn)政策將會做出怎么樣的針對性調(diào)整?2018年年底以來,部分城市樓市政策作出微調(diào),也引發(fā)了各界對2019年樓市政策走向的熱議。

1月21日,在省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅(jiān)持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專題研討班開班式上,中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習(xí)近平強(qiáng)調(diào),要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案。

對此,多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出,講話提到實(shí)施方案,這或說明房地產(chǎn)長效發(fā)展機(jī)制的內(nèi)容更加成熟,所述方案對于2019年樓市定調(diào)有積極的作用。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到,近期,多個熱點(diǎn)城市在部署2019年住房工作時,強(qiáng)調(diào)了“一城一策”概念。

1月18日召開的浙江省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上提出,浙江將加快建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制,杭州、寧波將研究制訂“一城一策”方案。1月17日,河南省十三屆人大二次會議召開記者會,河南省住建廳副廳長張達(dá)表示,2019年,河南省將繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控城市政府主體責(zé)任制,堅(jiān)持因地制宜、綜合施策,實(shí)行“一城一策”。稍早些時候的福建省兩會也提出,福州、廈門擬編制“一城一策”實(shí)施方案。

有分析人士指出,在中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制,堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導(dǎo),夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”的背景下,地方政府擁有更大“因城施策”空間的同時,中央也會加強(qiáng)對各地住房市場的監(jiān)控和問責(zé)機(jī)制。

倪鵬飛指出,中央經(jīng)濟(jì)工作會議,和住建部全國工作會議關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的整體思路,一個是房租不漲,第二個是因城施策,第三個穩(wěn)預(yù)期,穩(wěn)房價,穩(wěn)地價。“中央對各地住房市場監(jiān)控和問責(zé)機(jī)制沒有改變,如果一些地方超出合理區(qū)間,中央肯定還會啟動各種措施?!?

而同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,方案的試點(diǎn)和實(shí)施,要形成比較成熟的體系有效的執(zhí)行,或還需要5到8年時間。

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