逃離三四線

2019年的這個(gè)春天，開(kāi)發(fā)商們集體“用腳投票”：回歸一二線，遠(yuǎn)離三四線。前30強(qiáng)房企紛紛加碼一二線土儲(chǔ)，在業(yè)績(jī)會(huì)上也紛紛唱好一二線;現(xiàn)實(shí)中，一季度尤其是3月份，一二線確實(shí)回暖了，三四線仍在調(diào)整。

曾經(jīng)在過(guò)去三年對(duì)三四線樓市形成支撐的棚改，也在逐漸褪色。據(jù)公開(kāi)信息，截至2019年2月末，已公布2019年棚改工作計(jì)劃的省份有25個(gè)， 其中18個(gè)省市計(jì)劃開(kāi)工量有所下滑，14個(gè)省市計(jì)劃開(kāi)工量同比跌幅在20%以上。

誠(chéng)然，在城市群和都市圈的概念下，所謂一二線和三四線的劃分并不精確。但在中國(guó)二次城市化的過(guò)程中，僅有少數(shù)城市可以最大限度地享有紅利，另外一些城市將可能被“拋棄”，則是可預(yù)見(jiàn)的事實(shí)。

開(kāi)發(fā)商們，選對(duì)城市了嗎?(張曉玲)

分析人士認(rèn)為，隨著棚改降溫，未來(lái)三四線樓市將大概率出現(xiàn)降溫。(王西 攝)

以棚戶(hù)區(qū)改造紅利為主要支撐的三四線樓市，真的要降溫了嗎?

從2018年年中開(kāi)始，監(jiān)管層接連釋放信息，要根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造的規(guī)模和貨幣化補(bǔ)償比例進(jìn)行控制。

今年以來(lái)，各地陸續(xù)發(fā)布棚戶(hù)區(qū)改造的相關(guān)計(jì)劃。據(jù)東方金誠(chéng)國(guó)際信用評(píng)估有限公司的統(tǒng)計(jì)，截至2019年2月末，已公布2019年棚改工作計(jì)劃的省份有25個(gè)， 其中18個(gè)省市計(jì)劃開(kāi)工量有所下滑，14個(gè)省市計(jì)劃開(kāi)工量同比跌幅在20%以上。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，棚改貨幣化安置在創(chuàng)造購(gòu)買(mǎi)需求促進(jìn)庫(kù)存去化的同時(shí)，也成為過(guò)去幾年三四線城市房?jī)r(jià)上升的重要推動(dòng)因素。但隨著棚改紅利的減弱，未來(lái)三四線城市商品住宅銷(xiāo)售和房?jī)r(jià)走勢(shì)將趨于平穩(wěn)。

棚改轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”

根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，2018年全國(guó)各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)工626萬(wàn)套，超額完成了580萬(wàn)套的目標(biāo)任務(wù)，并達(dá)到歷史高點(diǎn)。從分割的年度計(jì)劃看，2019年、2020年的棚改計(jì)劃均保持在460萬(wàn)套，比去年有明顯下調(diào)。

具體到各省份，年度棚改任務(wù)下調(diào)是常態(tài)。

河南是對(duì)棚改任務(wù)下調(diào)較大的省份之一。據(jù)悉，今年河南省的棚戶(hù)區(qū)改造新開(kāi)工計(jì)劃為15萬(wàn)套，與去年的50萬(wàn)套相比，下降了70%。

由于浙江在2018年超額完成棚改任務(wù)，2019年，浙江計(jì)劃新開(kāi)棚戶(hù)區(qū)改造安置住房(含貨幣化安置)18.3萬(wàn)套，同比減少55%。不僅如此，減少貨幣化安置也成為浙江棚改工作的一個(gè)特點(diǎn)。

以杭州市為例，2018年1-11月，杭州征收戶(hù)選擇貨幣化安置的比例已從2017年的55%下降到了43%。2019年去貨幣化安置仍將繼續(xù)。杭州還強(qiáng)調(diào)，在棚戶(hù)區(qū)改造重心上，杭州市將逐漸從重征遷、輕保障向民生優(yōu)先、安置優(yōu)先轉(zhuǎn)變。

四川也在年初的省級(jí)政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，今年將“改造城鎮(zhèn)危舊房棚戶(hù)區(qū)15萬(wàn)套”，比2018年的25.5萬(wàn)套下降了4成。

分析人士認(rèn)為，各地棚改任務(wù)普遍下滑的原因，一方面在于去年各地棚改任務(wù)完成較好，今年的總體壓力不大;另一方面在于監(jiān)管層對(duì)棚改工作提出了一些限制性要求。

去年7月，住建部召開(kāi)會(huì)議稱(chēng)，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，采取新建安置房的方式;對(duì)商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開(kāi)工棚改項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款不予支持。2018年10月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

此后，“慎重、穩(wěn)健”就成為棚改工作的主基調(diào)。

東方金誠(chéng)指出，根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的信息，截至 2018 年末，商品房待售面積已降至5.24億平方米，為2014年初以來(lái)最低水平。去庫(kù)存的目標(biāo)基本完成，意味著部分庫(kù)存處于低位的市縣或?qū)⑷∠泿呕仓脙?yōu)惠政策。

事實(shí)上，從公開(kāi)信息來(lái)看，仍有部分省市的棚改任務(wù)有所增加，但從已經(jīng)發(fā)布棚改目標(biāo)的省份來(lái)看，下調(diào)規(guī)模，控制貨幣化補(bǔ)償比例已經(jīng)成為常態(tài)。

三四線樓市回暖乏力

作為保障性安居工程的重要部分，棚戶(hù)區(qū)改造工作已在我國(guó)實(shí)施多年。棚改計(jì)劃在推行之初以實(shí)物安置為主，2015年，國(guó)務(wù)院積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，貨幣化安置比例由2014年的約9%躍升至2017年的 60%，貨幣化安置逐漸成為棚改安置的主要方式。

但由于釋放出大量需求，并提高了支付能力，貨幣化棚改被認(rèn)為是樓市的利好消息。

山東某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，山東南部某市曾因房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)而一度形成供應(yīng)過(guò)剩的局面，2013年至2014年間，甚至有企業(yè)因項(xiàng)目銷(xiāo)售不暢而“跑路”。但在2015年推進(jìn)大規(guī)模棚改，并實(shí)施貨幣化補(bǔ)償以來(lái)，市郊的過(guò)剩項(xiàng)目全部被消化，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)也出現(xiàn)明顯上漲。

東方金誠(chéng)指出，棚改貨幣化安置在創(chuàng)造購(gòu)買(mǎi)需求促進(jìn)庫(kù)存去化的同時(shí)，也成為過(guò)去幾年三四線城市房?jī)r(jià)上升的重要推動(dòng)因素，2016年三季度以來(lái)，三線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅一度超越一二線城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，居民收入水平的提高，以及返鄉(xiāng)置業(yè)的需求增加，也是促進(jìn)過(guò)去幾年三四線樓市升溫的原因。但總體來(lái)看，貨幣化棚改的作用仍然是主導(dǎo)性的。

隨著棚改規(guī)模的下降，三四線樓市的熱度是否將出現(xiàn)降溫?

前述房企人士指出，很多三四線城市一直有人口外流現(xiàn)象，且缺乏核心產(chǎn)業(yè)支撐。如果棚改規(guī)?？s水較大，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘胁皇呛孟ⅰ?

他表示，在山東一些城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)從去年下半年就已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)降溫。這一方面是由于棚改規(guī)模下降，另一方面則是因?yàn)樾枨笠呀?jīng)在上輪的市場(chǎng)熱潮中有所透支。“以往春節(jié)期間的返鄉(xiāng)置業(yè)比較火，能占到項(xiàng)目年度銷(xiāo)售的兩到三成，今年看房和買(mǎi)房的明顯少了?！?

東方金誠(chéng)表示，目前三四線城市人口及資源向外遷移，而棚改又透支了部分房產(chǎn)剛需，致使房?jī)r(jià)缺少長(zhǎng)期的支撐，在棚改從貨幣化安置為主轉(zhuǎn)向?qū)嵨锇仓脼橹鳌⑴锔拈_(kāi)工數(shù)量明顯縮減、抵押補(bǔ)充貸款收緊和政府購(gòu)買(mǎi)棚改服務(wù)模式取消的情況下，預(yù)計(jì)2019年棚改對(duì)商品住宅銷(xiāo)售的拉動(dòng)作用將減弱，三四線城市商品住宅銷(xiāo)售和房?jī)r(jià)走勢(shì)將趨于平穩(wěn)。

易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，2019年一季度，全國(guó)40個(gè)主要城市新房累計(jì)成交面積同比下降4%。其中一線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)29%，二線城市累計(jì)同比下降4%;三四線城市累計(jì)同比下降12%。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來(lái)三四線城市的成交量繼續(xù)面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。