自山東菏澤取消一二手房限售政策以來,全國多城市對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)。房地產(chǎn)調(diào)控將要走向何方,再次成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。進(jìn)入2019年以來,各地方兩會召開,房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)松綁與加碼并存的局面。
1月14日,福建省十三屆人大二次會議舉行,會上福建省省長作工作報告時指出,為健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制,夯實(shí)城市主體責(zé)任,編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃,福州、廈門編制“一城一策”實(shí)施方案,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。堅持租購并舉,推進(jìn)棚戶區(qū)改造,加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃房建設(shè),培育住房租賃市場,完善住房保障體系;同日,北京召開北京市第十五屆人民代表大會第二次會議。在北京市發(fā)布的政府工作報告中提到,北京在2019年要更好解決群眾住房問題。完善住房市場體系和住房保障體系,進(jìn)一步出臺規(guī)范管理住房租賃市場政策措施,促進(jìn)住房租賃市場穩(wěn)定。
“總體來看,無論從中央經(jīng)濟(jì)工作會議的政策方向,還是從地方政府的具體政策來看,在堅持長效機(jī)制的基礎(chǔ)上,因城施策特點(diǎn)非常明顯?!?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示。
松綁與加碼并存
2018年可以說是中國房地產(chǎn)歷史上調(diào)控政策出臺最頻繁的年度。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2018全年房地產(chǎn)調(diào)控合計450次,刷新歷史記錄,同比2017年上漲75%。
然而,進(jìn)入2019年后,在因城施策調(diào)控大方針指導(dǎo)之下,房地產(chǎn)調(diào)控政策反而呈現(xiàn)松綁與加碼并存局面。
1月9日,北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布的建設(shè)用地出讓預(yù)申請公告顯示,朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)預(yù)出讓兩宗商品住房不設(shè)定住宅銷售限價的地塊。據(jù)了解,這已經(jīng)是北京第三批推出不限價土地。這似乎意味著全國房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)的城市也開始試圖調(diào)整政策。
1月14日,北京召開北京市第十五屆人民代表大會第二次會議。陳吉寧在作政府工作報告時表示,預(yù)計2019年的財政收入將明顯放緩,同期各方面資金需求旺盛,會成為近年來財力最“緊”的一年。由此,北京市政府提出,要樹立過緊日子的思想,一般性支出壓縮幅度不低于5%。
一邊是北京市政府打算過“緊日子”,一邊是放松限價土地,松綁與加碼并存或?qū)⒊蔀?019年調(diào)控常態(tài)。
不僅是北京,其他城市同樣松綁與加碼各異。自菏澤打響了政策微調(diào)的“第一槍”,廣州適度調(diào)整“限商”力度、青島暫停執(zhí)行搖號售房,到最新的北京推出不限價土地、天津?qū)⒆猿肿赓U住宅改為可售,因城施策的跡象開始顯現(xiàn)。與之對應(yīng),一些城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊。繼蘇州的相城區(qū)和河北承德限購升級之后,1月9日,海南省發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于切實(shí)做好商品住宅銷售價格備案管理工作的通知》,要求扎實(shí)做好商品住宅銷售價格備案管理工作,嚴(yán)格落實(shí)商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定,指導(dǎo)督促房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行備案價格公示制度。1月10日,為進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,??谑姓掳l(fā)《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)瓊辦[2018]29號文件精神進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》,暫停向企事業(yè)單位、社會組織及個體工商戶出售商品住宅(經(jīng)批準(zhǔn)的企業(yè)人才周轉(zhuǎn)房除外)。2018年4月22日20:00后戶籍遷入海南省的居民家庭只能購買一套商品住宅(引進(jìn)人才落戶購房除外)。
“無論從中央經(jīng)濟(jì)工作會議的政策方向,還是從地方政府的具體政策來看,在堅持長效機(jī)制的基礎(chǔ)上,因城施策特點(diǎn)非常明顯?!睆埐▽?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者分析,“比如,海南對房地產(chǎn)嚴(yán)控的態(tài)勢很難減弱,并促使海南對房地產(chǎn)的依賴度不斷降低,把海南的發(fā)展聚焦到全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)?!?
不僅如此,調(diào)控的精準(zhǔn)性也在增強(qiáng)。張波認(rèn)為:“不同城市在調(diào)控角度變化,調(diào)控方式差異、調(diào)控力度松緊的把握都有著地域性特點(diǎn),更有著精準(zhǔn)化要求,例如廣州近期調(diào)控直指‘限商’,政策調(diào)整的目標(biāo)選擇以及松緊度的精準(zhǔn)度體現(xiàn)明顯,商辦類地產(chǎn)的高庫存隨即得到了明顯緩解,更好保障了區(qū)域房地產(chǎn)的健康發(fā)展?!?
2019年調(diào)控走向何方
為什么會出現(xiàn)有松綁有加碼?
麥田房產(chǎn)分析師張葉松表示:“綜合來看,各地2019年年初的調(diào)控表態(tài)和2018年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議傳達(dá)出的2019年政策方向是一脈相承的。在這樣的宏觀政策指導(dǎo)下,‘分城施策’或?qū)⑹?019年政策的一大特征?!?
張波也認(rèn)為,無論地方采取何種調(diào)整措施,都是為了“趨勢的穩(wěn)定性”,也就是在重點(diǎn)把脈當(dāng)?shù)爻鞘形磥矸康禺a(chǎn)發(fā)展趨勢走向。在堅持長效機(jī)制落實(shí)的基礎(chǔ)上,結(jié)合當(dāng)前實(shí)際情況,通過政策適當(dāng)調(diào)整來保障樓市的穩(wěn)定。因此,一方面整體來看調(diào)控會既有放松又有加碼,另一方面同一城市在不同時間段也將出現(xiàn)政策調(diào)控的松緊度變化。
在這種調(diào)控趨勢下,2019年的樓市又會走向何方?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為:2019年,全國可能出現(xiàn)一輪起碼30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮,
但這并不意味著寬松會成為今年樓市的主題。
張大偉分析說,從過去十幾年的調(diào)控歷史看,房地產(chǎn)調(diào)控最核心的是信貸政策,針對多套房的信貸限貸政策松緊程度決定了樓市調(diào)控走向。只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動,其他政策調(diào)整對樓市影響非常有限。
那么,未來房地產(chǎn)市場又將呈現(xiàn)何種局面?張波認(rèn)為,2019年房地產(chǎn)量價整體趨穩(wěn)是大概率事件,商品房成交量相較2018年可能會有所下滑。在整體趨穩(wěn)的背景下,不同城市間分化還將加劇。一線城市房價穩(wěn)定同時成交量同比2018年將持續(xù)減少,尤其是二手房成交量的下滑表現(xiàn)更為明顯,但房價繼續(xù)下探的空間相對有限。二線城市則呈現(xiàn)出地區(qū)性差異,中西部熱點(diǎn)城市降溫或更為明顯,不排除部分城市房價出現(xiàn)較為明顯的波動,整體來看二線城市將呈現(xiàn)緩慢降溫趨勢。三四線城市的分化將在2019年表現(xiàn)尤為明顯,尤其是“去庫存”任務(wù)完成的城市,在因城施策的指引下量價下跌的驅(qū)動力將更為明顯。
國內(nèi)前十房企的一位高管告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者,房企發(fā)展速度將整體放緩,但行業(yè)集中度還會繼續(xù)提升,房企從重視規(guī)模轉(zhuǎn)向更重視品質(zhì),以適應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展時代的改善型需求和企業(yè)品牌形象。
[NextPage]
|