集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)再擴(kuò)容。

1月16日，自然資源部網(wǎng)站掛出了《自然資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于福州等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案意見(jiàn)的函》，原則同意福州、南昌、青島、?？?、貴陽(yáng)等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。

同時(shí)，要求5個(gè)城市堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求，促進(jìn)建立多主體供給，多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、人民住有所居，增加人民群眾的獲得感。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策信號(hào)意義很強(qiáng)，即隨著全國(guó)土地管理法的修改工作推進(jìn)，后續(xù)集體建設(shè)用地改革力度會(huì)強(qiáng)化，改革重點(diǎn)在于發(fā)展租賃市場(chǎng)。

5城為何入選第二批試點(diǎn)

集體建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。普遍認(rèn)為，實(shí)施這一政策后，試點(diǎn)城市將緩解城市供地壓力，促進(jìn)城市租賃住房結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來(lái)務(wù)工人員為主。

2018年12月24日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，要以解決新市民住房問(wèn)題為主要出發(fā)點(diǎn)，補(bǔ)齊租賃住房短板。人口流入量大、住房?jī)r(jià)格高的特大城市和大城市要積極盤(pán)活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，切實(shí)增加有效供應(yīng)。

會(huì)議還指出，要支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點(diǎn)城市，降低準(zhǔn)入門檻，增加公租房有效供應(yīng)。

人口流入量大、住房?jī)r(jià)格高，成為此次五個(gè)城市入選試點(diǎn)的重要原因，這也是國(guó)內(nèi)第二批試點(diǎn)城市。

2017年8月，原國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃 住房試點(diǎn)方案》(以下簡(jiǎn)稱《方案》)，確定13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，分別為北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽(yáng)、成都。

其中，北京成為探索試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房進(jìn)程最快的城市。近日，北京市住保辦主任鄒勁松表示，2017年北京提出五年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，明確從2017年到2021年，將新供應(yīng)各類住房150萬(wàn)套，其中的50萬(wàn)套租賃住房將主要建設(shè)在集體土地上。2017年實(shí)現(xiàn)供地而未開(kāi)工的27個(gè)集體土地租賃房項(xiàng)目，將在2019年實(shí)現(xiàn)全面開(kāi)工。

此次試點(diǎn)政策的要求，被認(rèn)為在一定程度上借鑒和規(guī)避了第一批試點(diǎn)中遇到的部分問(wèn)題。

文件指出，試點(diǎn)城市要聚焦市場(chǎng)需求，堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。項(xiàng)目應(yīng)與周邊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施配套工程統(tǒng)一考慮，明確配套設(shè)施建設(shè)主體與標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)與周邊地區(qū)公共服務(wù)均等化。

文件還要求，嚴(yán)格落實(shí)試點(diǎn)城市人民政府主體責(zé)任，要將項(xiàng)目選址、開(kāi)工建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等各環(huán)節(jié)監(jiān)管落到實(shí)處。健全合同履約監(jiān)管機(jī)制，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益;建立租金監(jiān)測(cè)監(jiān)管機(jī)制，租賃項(xiàng)目要合理確定租金，建立公開(kāi)透明的租金變動(dòng)約束機(jī)制，支持長(zhǎng)期租賃。

另外，針對(duì)2018年租賃市場(chǎng)出現(xiàn)的新問(wèn)題，此次文件雖然鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與試點(diǎn)建設(shè)，但還專門強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)禁違規(guī)提供“租金貸”。

項(xiàng)目選址糾偏

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，此次還一起發(fā)布了5城利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)實(shí)施方案，其中不乏亮點(diǎn)。

在保障對(duì)象方面，貴陽(yáng)市提出，用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，主要為解決來(lái)筑(貴陽(yáng)簡(jiǎn)稱“筑”)新就業(yè)職工、大中專畢業(yè)生、來(lái)筑務(wù)工人員，以及其他“貴漂、貴創(chuàng)”等新市民的居住問(wèn)題。同時(shí)，鼓勵(lì)集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定將利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房統(tǒng)一租賃給用工企業(yè)，以解決企業(yè)新就業(yè)人員住房困難。

?？谑袆t對(duì)項(xiàng)目資本金及其他配套資金的籌集方式做出規(guī)定，主要有三種方式。一是利用集體經(jīng)濟(jì)組織自有資金，及市、區(qū)住房保障專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、園區(qū)管理機(jī)構(gòu)或簽約租賃的企業(yè)支付租金;二是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以建設(shè)用地的預(yù)期收益，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款，獲得金融資本的支持;三是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)的方式，與企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)。

在項(xiàng)目布局和選址方面，文件專門指出，盡量將項(xiàng)目安排在區(qū)位條件好、基礎(chǔ)設(shè)施完備以及人口集中度高、市場(chǎng)需求旺盛的區(qū)域。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策強(qiáng)調(diào)了選址的四個(gè)要點(diǎn)，包括區(qū)位條件好、基礎(chǔ)設(shè)施完備、人口集中度高、市場(chǎng)需求旺盛。實(shí)際上這把發(fā)展有效的租賃市場(chǎng)的要點(diǎn)基本進(jìn)行了概括，涉及區(qū)位、配套、人口、需求等概念。對(duì)于促進(jìn)租賃市場(chǎng)的積極健康規(guī)范發(fā)展將起到積極作用。

從5城安排的試點(diǎn)范圍來(lái)看，基本符合這一要求。

其中，青島市的試點(diǎn)范圍確定在城陽(yáng)區(qū)、黃島區(qū)、膠州市。貴陽(yáng)市的第一批試點(diǎn)則選擇在云巖區(qū)、觀山湖區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、清鎮(zhèn)市、修文縣。福州市則選擇了“住房需求強(qiáng)烈的”倉(cāng)山區(qū)、晉安區(qū)。

海口市提出，項(xiàng)目試點(diǎn)要特別安排在滿足外來(lái)務(wù)工人員等新市民居住需求的城鄉(xiāng)接合部，或者人員較為集中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近。

南昌市的首批試點(diǎn)重點(diǎn)，是“土地管理秩序良好、區(qū)域配套較為完善、產(chǎn)業(yè)集群和高等院校聚集度較高”的高新區(qū)、紅谷灘新區(qū)、青山湖區(qū)。

對(duì)此，有參與北京租賃土地建設(shè)項(xiàng)目的地產(chǎn)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，此前部分試點(diǎn)城市的土地供應(yīng)位置較為偏遠(yuǎn)，但租賃需求往往對(duì)通勤距離較為敏感，導(dǎo)致土地供給與需求的錯(cuò)配，第二批試點(diǎn)對(duì)試點(diǎn)范圍的強(qiáng)調(diào)，是對(duì)此類現(xiàn)象進(jìn)行糾偏。