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10月一線樓市成交普降 一二手房?jī)r(jià)格不再倒掛
來(lái)源:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)      編輯:張婷  2018-11-05 11:23:53 字號(hào)   打印  收藏

就在業(yè)界普遍認(rèn)為樓市即將進(jìn)入拐點(diǎn)的時(shí)候,房企的業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)紀(jì)錄。

“這套房子剛掛出來(lái)價(jià)格是500萬(wàn)元,現(xiàn)在降到430萬(wàn)元,確定的話,還可以和業(yè)主談。”10月31日,在北京大興南六環(huán)一家鏈家門店內(nèi),一位中介指著電腦屏幕上的一套三居室表示,全款購(gòu)買,可談的空間更大。

該中介介紹,近期,一些堅(jiān)守價(jià)格的業(yè)主信心開(kāi)始松動(dòng),“原來(lái)是報(bào)出一個(gè)價(jià),能賣就賣,賣不了就掛著”,但從八九月開(kāi)始,有業(yè)主著急起來(lái),降價(jià)房源明顯多了。

賣方定價(jià)松動(dòng)背后是供應(yīng)增加、成交放緩。

中指院數(shù)據(jù)顯示,10月北京庫(kù)存漲幅超過(guò)12%,一手房成交面積環(huán)比下降29%,截至30日,二手房成交套數(shù)環(huán)比下降105.24%。

上述鏈家中介表示,目前北京市場(chǎng)二手房成交多數(shù)以換房改善為主,所以連環(huán)單較多,“有的是為了孩子上學(xué),換到市里,有的是小換大,純剛需首套的也有,但占比不是很高?!?

這名中介發(fā)現(xiàn),從9月開(kāi)始明顯的變化是,業(yè)主出貨的意愿變得強(qiáng)烈起來(lái),新掛出的房源價(jià)格開(kāi)始走低。

9月,北京一手房成交量為5574套,為全年最高點(diǎn),10月截至30日,成交量為4198套,下滑較為明顯。從成交面積上看,10月北京一手房成交面積環(huán)比下降了29%。

上海一手房成交量在9月也出現(xiàn)了驟降,官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,9月網(wǎng)簽量為2590套,而8月這一數(shù)據(jù)是14448套;二手房方面,9月鏈家和我愛(ài)我家合計(jì)成交3220套,稍高于8月,10月前兩周為899套。

9月,廣州中心城區(qū)多個(gè)項(xiàng)目放開(kāi)限簽政策,導(dǎo)致成交量創(chuàng)全年新高,也導(dǎo)致10月的成交量環(huán)比出現(xiàn)50.81%的降幅。

深圳一二手房成交量最高點(diǎn)均出現(xiàn)在8月,分別為3694套和7208套,9月兩個(gè)數(shù)字分別降至2169套和4492套,10月仍在持續(xù)下滑,截至30日,分別為1617套和3570套。

一家香港上市房企的營(yíng)銷總監(jiān)表示,成交量變化受到的影響因素較多,短期下降并不意味著市場(chǎng)冷卻,“原來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有投資屬性的,加杠桿容易,現(xiàn)在把杠桿抽離了。300萬(wàn)的房子,原來(lái)手里有80萬(wàn)就能買,現(xiàn)在起碼得200萬(wàn)?!?

出貨意愿變強(qiáng)

上述中介表示,北京二手房市場(chǎng)供應(yīng)增加并不明顯,但由于成交走低,無(wú)論是投資客還是改善型換房客,出貨意愿變得強(qiáng)烈。

判斷一套房源屬于自住還是投資并不難,一般情況下,房屋是簡(jiǎn)裝甚至保持毛坯,業(yè)主從未居住過(guò),絕大多數(shù)為投資?!爱?dāng)時(shí)這邊房子比較便宜,單價(jià)只有1萬(wàn)元左右,很多人作為投資買的?!痹撝薪楸硎?。

投資客,往往也是打破市場(chǎng)價(jià)格底線的領(lǐng)頭羊。環(huán)京地區(qū)燕郊樓市就是典型,燕郊房?jī)r(jià)在高杠桿投資客割肉甩貨過(guò)程中,從接近4萬(wàn)元/平方米一路下滑到當(dāng)前得不足2萬(wàn)元。

由于北京購(gòu)房門檻較高,市場(chǎng)容量較大,投資客的變化對(duì)整體樓市的影響還不明顯,“這個(gè)小區(qū),買的時(shí)候基本都是1萬(wàn)元出頭,現(xiàn)在4萬(wàn)出頭,無(wú)論怎么降,業(yè)主都能賺錢?!?

另外,改善型換房為主的市場(chǎng)下,一些連環(huán)單中的業(yè)主,也會(huì)選擇小幅降價(jià)出售,“我剛做一個(gè)連環(huán)單,業(yè)主為了小孩上學(xué)換房,一賣一買,用了5個(gè)多月,還好她家小孩是明年上學(xué),如果距離登記入學(xué)很近,就只能降價(jià)賣了?!?

鏈家數(shù)據(jù)顯示,今年5月,新增房源平均報(bào)價(jià)開(kāi)始高于在售房源平均報(bào)價(jià),但從9月開(kāi)始,新增房源平均報(bào)價(jià)又低于在售房源平均報(bào)價(jià),10月最后一周,這一差距是500元/平方米。

不僅是二手房市場(chǎng),經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者發(fā)現(xiàn),北京一手房市場(chǎng)中,限競(jìng)房作為性價(jià)比較高的產(chǎn)品,目前多數(shù)項(xiàng)目實(shí)際去化效果并不理想,尤其是交通、教育、醫(yī)療等配套相對(duì)薄弱的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目。

中指院的報(bào)告顯示,截至10月20日,北京25個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目平均備案簽約率只有15%,尤其是位于房山、平谷等區(qū)域的部分項(xiàng)目,從蓄客至今已經(jīng)過(guò)去半年多時(shí)間,但備案簽約率還不到10%。

上述營(yíng)銷總監(jiān)表示,在一個(gè)投資為主的市場(chǎng)中,配套并不重要,但在剛需和改善型為主的市場(chǎng)中,“有沒(méi)有地鐵、有沒(méi)有好學(xué)校等配套,往往是購(gòu)房者做決定的關(guān)鍵。”

價(jià)格回到2016年底

上述中介介紹,他負(fù)責(zé)銷售的小區(qū)由一家美國(guó)上市的房企開(kāi)發(fā),2015年交付,2016年初,二手房?jī)r(jià)格2萬(wàn)元出頭,到2016年底,房?jī)r(jià)已經(jīng)突破4萬(wàn)元大關(guān),到2017年3月,成交價(jià)格超過(guò)5萬(wàn)元/平方米,“限購(gòu)升級(jí)后,價(jià)格開(kāi)始下跌,到現(xiàn)在中間有漲有跌,整體算下來(lái)跌了1萬(wàn)元左右。”

來(lái)自中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的中國(guó)房?jī)r(jià)行情顯示,10月北京一手房均價(jià)為6.4萬(wàn)元/平方米,環(huán)比持平。二手房均價(jià)為6.21萬(wàn)元/平方米,環(huán)比小幅上升 0.96%,同比下滑了4.07%,價(jià)格已經(jīng)回歸到2016年底。

與北京相比,上海一二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)下滑,其中10月一手房均價(jià)為6.09萬(wàn)元/平方米,環(huán)比下滑0.2%,二手房均價(jià)為5.14萬(wàn)元/平方米,環(huán)比下降1.31%,同比下降了2.03%。

10月,廣州一手房均價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米,環(huán)比上升1.05%,二手房均價(jià)為3.3萬(wàn)元/平方米,環(huán)比上漲1.04%,同比上漲7.8%。廣州也是一線城市中一二手房環(huán)比同比均上漲的城市。

深圳10月一手房均價(jià)為6.34萬(wàn)元/平方米,環(huán)比上升0.54%,二手房均價(jià)為5.57%,環(huán)比下降4.35%,同比上升了4.77%。

值得關(guān)注是,北京、上海、廣州和深圳4個(gè)一線城市中,10月二手房?jī)r(jià)格均低于一手房?jī)r(jià)格。此前,四個(gè)城市一二手房?jī)r(jià)格曾長(zhǎng)時(shí)間倒掛。這意味著“買到即賺到”時(shí)代的終結(jié)。

上述房企營(yíng)銷總監(jiān)表示,從市場(chǎng)層面而言,未來(lái)比拼的是項(xiàng)目自身硬件品質(zhì)和服務(wù),以及區(qū)位、交通、園林、教育、醫(yī)療、商業(yè)等綜合資源稟賦。

就在業(yè)界普遍認(rèn)為樓市即將進(jìn)入拐點(diǎn)的時(shí)候,房企的業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)紀(jì)錄。中指院發(fā)布的榜單顯示,前10個(gè)月,銷售額超過(guò)千億的房企數(shù)量達(dá)到24家,遠(yuǎn)洋、融信、藍(lán)光也有望在年底進(jìn)入千億俱樂(lè)部。2017年中國(guó)千億房企為17家,2016年是12家,2015年是7家。

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