土地市場或迎來降溫。
近日,多家地產研究機構發(fā)布了7月土地市場數據,中國指數研究院數據顯示,全國300個城市,7月土地出讓金總額為3958億元,同比增加 9%。共成交土地
2087 宗,環(huán)比增加5%,同比增加7%;成交土地面積8781萬平方米,環(huán)比增加9%,同比增加13%。
但具體來看,一二線城市與三四線城市出現分化,一線城市土地成交同環(huán)比均降,二線城市環(huán)比下降同比微漲,而三線城市則同環(huán)比均漲。在成交面積分化的同時,溢價率則普遍同比下降,市場熱度有所緩解。
而在成交情況分化的同時,溢價率持續(xù)下降,土地流拍數量增多,也反映了市場退燒跡象。
“在調控趨嚴和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下,房企的資金壓力將逐漸加劇,預計全國的土地市場仍會逐漸降溫?!?易居研究院研究員沈昕指出。
8月入市或井噴
根據易居研究院發(fā)布的報告,2018年1-7月,40個典型城市土地出讓金累計收入 12591.3億元,同比增長10.5%,再創(chuàng)歷史新高。
但分開來看,土地市場成交情況則出現了分化趨勢。
中國指數研究院數據顯示,一線城市7月土地成交同環(huán)比均降、四大一線城市在7月共成交土地52宗,成交土地面積145萬平方米,環(huán)比減少32%,同比減少36%。成交額方面,一線城市7月完成出讓金516億元,同比下降7%。
而此前上半年較為火熱的二線城市,土地市場則出現了環(huán)比下降,同比微漲的局面。受中國指數研究院監(jiān)測的300個城市中,二線城市在7月共成交土地651宗,成交土地面積2756萬平方米,環(huán)比減少6%,同比增加3%。同時,這些城市土地出讓金達到1945億元,同比回落3%。
三四線城市則依舊維持同環(huán)比上漲的高位態(tài)勢。根據中國指數研究院數據,受其監(jiān)測的三四線城市在7月共成交土地1384宗,成交土地面積5880平方米,環(huán)比增加20%,同比增加21%。此外,這些城市共完成土地出讓金1497億元,同比大漲41%。
從累計數據來看,部分三四線城市的土地市場可謂火熱。據中原地產研究中心統(tǒng)計,前8月,有20個三四線城市土地出讓金超過了200億,50個三四線城市超過百億,佛山、湖州、常州、嘉興、南通等城市排名靠前。
多位受訪分析人士均表示,一線城市在嚴格限價下有所降溫,而二三線城市的土地成交雖有波動,但有前一階段銷售火爆帶來的補庫存需求支撐,目前仍處高位。
“供應不足是二線城市成交數據走弱的主要原因?!毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷告訴21世紀經濟報道,部分二線城市近期推出住宅用地面積減少,天津,武漢,南京,廈門,西安,南昌,太原等多地的宅地推出都在下降,部分城市下滑幅度達到40%。
不過,這一情況或在8月發(fā)生改變。
中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示,8月各地入市住宅土地數量將明顯上漲,預計住宅土地市場將迎來高位。
以一線城市看,8月,上海包括租賃土地在內,住宅土地將入市13宗,廣州則計劃在增城區(qū)、花都區(qū)等5個城區(qū)推出10宗宅地,北京也有大興2宗住宅土地入市。
二線城市供應加碼力度更大。8月到目前預計入市的住宅土地將達到324宗,合計3824.65萬平米。
中原地產首席分析師張大偉認為,雖然一二線城市調控政策嚴格,溢價率有所下滑,但對于房企來說,為了加大銷售額,有地推出依然會集中拿地。
地價連續(xù)四月同比下跌
在成交金額創(chuàng)下歷史新高的同時,地價同比下降、土地溢價率走低和流拍土地增加等現象,則反映了土地市場的降溫趨勢。
易居研究院數據顯示:
7月份,受監(jiān)測的40個典型城市土地成交建筑面積環(huán)比下跌,土地出讓均價連續(xù)四個月同比下跌。今年以來,土地成交溢價率保持低位,多項指標增幅有所收窄。
而中國指數研究院的數據則顯示,7 月,全國300個城市住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率為15%,
比上月減少4個百分點,較去年同期下降26個百分點。
而土地流標數量的增多,則在近期引起關注。
中原地產對今年1至7月的全國土地流標情況的統(tǒng)計顯示,截至7月30日,一線城市土地流標13宗,是2012年以來的新高,2017年同期為4宗,而二線城市合計流標經營性土地154宗,2017年同期為77宗。三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗,而2017年同期為284宗。
對此,歐陽捷表示,流拍土地增多并非是樓市下行的預兆,更多是土地市場回歸理性的信號。
歐陽捷認為,一方面房企資金趨緊,融資渠道受限,在土地市場越發(fā)理性,溢價率有所下跌。另一方面,部分地塊位置偏遠、配建面積多,房價地價差總體不斷縮小,是土地流拍增多的另一個原因。
而張大偉則預計,目前來看,流標土地占比依然非常低,但調控政策還在繼續(xù)升級加碼,房企資金鏈逐漸開始緊張,預計2018年后續(xù)流標土地數量和范圍會進一步擴大,溢價率也將持續(xù)降低。
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