“面粉降價了。”11月5日，一位北京地產(chǎn)人士在朋友圈感嘆。

5日北京土地市場迎來當(dāng)月首拍。此次出讓兩宗分別位于朝陽區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)和昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠南北村的地塊，均以底價成交，其中昌平地塊被“華潤+小米”聯(lián)合體以底價26.57億元成交。

不僅是北京，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，近期多家機構(gòu)發(fā)布了前10月的土地市場數(shù)據(jù)，盡管土地出讓金總體仍處在歷史高位，但從10月單月來看，土地價格下降、流拍率走高、溢價率進入“零增長區(qū)間”等地市降溫信號明顯。

而在資金趨緊、地市降溫的背景下，一些新的市場新跡象正在顯現(xiàn)。

土地市場分化

在國家統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)語境下，土地市場仍然處在高位，但已有退潮跡象。1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19366萬平方米，同比增長15.7%。而土地成交價款10002億元，增長22.7%，增速回落1個百分點。

不過，一些機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，土地市場降溫明顯。近日，易居研究院發(fā)布報告稱，1-10月40城土地出讓金同比減少0.5%，2016年初以來同比首次轉(zhuǎn)負(fù)。

10月單月來看，土地成交價款與面積均有所下降。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月，受其檢測的300個城市共推出土地供應(yīng)11206萬平方米，同環(huán)比均有所上揚。但僅成交6150萬平方米，環(huán)比下降28%，同比下降38%。

同時，10月300城共實現(xiàn)土地出讓金總額2361億元，環(huán)比下滑25%，同比下滑40%。價格方面，成交均價約為1977元每平方米，環(huán)比微增2%，同比則下滑了11%。

而分城市來看，各線城市的土地市場進一步分化。

目前，一線城市土地市場相對平穩(wěn)。上述易居研究院報告顯示，10月，4個一線城市土地成交建筑面積為340.8萬平方米，環(huán)比增長21.1%，同比下降10.1%;成交均價為14672元/平方米，環(huán)比上漲1.2%，同比上漲5.5%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，近期一線城市的住宅類土地供應(yīng)明顯上漲，截至10月底，四個一線城市的住宅類規(guī)劃建筑面積已經(jīng)超過2016年全年。雖然土地供應(yīng)大幅度增加，但開發(fā)商拿地積極性不高，對非熱門地塊將繼續(xù)看空。

二線城市則量價齊跌。10月，二線城市土地成交建筑面積為2706萬平方米，環(huán)比下降21.7%，同比增長17.4%;成交均價為4266元/平方米，環(huán)比下降4%，同比下降26.1%。

而三線城市則出現(xiàn)“量跌價漲”。10月，三線城市土地成交建筑面積為843萬平方米，環(huán)比下降32.5%，同比下降23%;成交均價為2340元/平方米，環(huán)比上漲0.1%，同比上漲13.1%，成交均價創(chuàng)新高。

對此，易居研究院研究員沈昕表示，一些過去庫存量較大的城市和部分三四線熱點城市，目前的去庫存任務(wù)已經(jīng)基本完成。在因城施策背景下，或?qū)⒂懈喑鞘懈M退出去庫存政策。目前三線城市土地市場余溫尚在，但是隨著政策的變化和購買力的透支，預(yù)計到明年三線城市的土地成交均價和成交面積將呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。

而新城集團高級副總裁歐陽捷預(yù)計，明年推出住宅用地數(shù)量將會減少，原因在于今年出讓的土地相較去年已經(jīng)有了大幅度增長，大開發(fā)商土地儲備充裕，增加土地儲備的意愿也在下降。

溢價率進入“零增長區(qū)間”

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，10月300城土地市場平均溢價率則為4%，同比下降19個百分點。

“開發(fā)商拿地積極性在全面退燒。”張大偉表示，今年樓市熱點城市溢價率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率。

除了上述北京11月地市首拍以外，此前的10月31日，北京出讓三宗地塊，其中朝陽區(qū)兩宗限房價競地價的地塊溢價率為17%和26.92%，而石景山地塊則底價成交。

再以此前土地出讓金超2300億穩(wěn)居全國第一的杭州為例，10月杭州主城區(qū)出讓的6宗住宅用地(含3宗純租賃用地)中，僅有余杭區(qū)的一宗地塊以14.7%的溢價成家，其余地塊均零溢價底價成交。

在溢價率普遍進入5%以下的“零增長區(qū)間”的同時，土地流拍情況仍在繼續(xù)。據(jù)統(tǒng)計，今年前三季度，全國300個城市共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。

10月23日，武漢原計劃掛牌出讓6宗地塊，僅3宗成交;沈陽土地市場3幅地塊因無人報名而流拍;10月24日上午，福州4幅地塊因競買人數(shù)不足，全部宣布流拍。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者注意到，隨著企業(yè)融資困難、資金回籠周期變長，拿地越發(fā)謹(jǐn)慎，而政府方面加大了供地力度，市場供需結(jié)構(gòu)的變化，使得地市進入“零增長區(qū)間”，也導(dǎo)致了土地市場出現(xiàn)了一些新的現(xiàn)象。

政策層面，對開發(fā)商的要求還在細(xì)化。南京、杭州、中山等地都出現(xiàn)了限定地價和現(xiàn)房銷售要求，這增加了開發(fā)商的資金壓力，或?qū)⑵仁归_發(fā)商更加謹(jǐn)慎拿地。

開發(fā)商層面，資金壓力持續(xù)看漲的背景下，中小開發(fā)商的拿地意愿進一步下滑。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-10月，銷售TOP10開發(fā)商新增拿地貨值占百強52%，其中TOP3企業(yè)碧桂園、恒大、萬科三家的新增土儲就占到百強的四分之一，規(guī)模效應(yīng)明顯。

多重逼迫下，開發(fā)商在拿地方式上開始出現(xiàn)了一些新模式。以前述北京昌平地塊為例，張大偉認(rèn)為，此類使用者直接參與這部分土地的開發(fā)，可以降低開發(fā)商拿地的資金成本，將可能在未來土地市場頻繁出現(xiàn)。

張大偉分析，小米作為商服地塊的主要使用者，參與土地開發(fā)，可以降低購買商服項目的成本。而華潤作為房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合拿地，可以降低資金成本，增加開發(fā)住宅部分的利潤。另外針對其中的限競房住宅部分，銷售也完全可以出現(xiàn)雙方合作的可能性，小米有大量的需求存在。