在調(diào)控重壓下，標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績(jī)依然爆發(fā)，利潤(rùn)上漲的企業(yè)達(dá)到了80%以上。截止到日前，已經(jīng)有超過30家上市房企發(fā)布了2018年上半年的利潤(rùn)及業(yè)績(jī)預(yù)告。

7月31日，新城發(fā)展控股有限公司發(fā)布正面盈利預(yù)告，預(yù)期截至2018年6月30日止六個(gè)月，該集團(tuán)歸屬于公司權(quán)益持有人的合并凈利潤(rùn)將較2017年6月30日止六個(gè)月增長(zhǎng)至少200%;7月31日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布的2018年半年度業(yè)績(jī)預(yù)增公告顯示，經(jīng)公司財(cái)務(wù)部門初步測(cè)算，預(yù)計(jì)公司2018 年半年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為 5.5億元到 6.5億元，同比增加約 94%至129%;歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為 5.3億元到 6.3億元，同比增加約 96%至 133%。

不過，值得注意的是，由于房地產(chǎn)采取預(yù)售制度，銷售收入反映到報(bào)表上具有一定滯后性，當(dāng)前利潤(rùn)上漲更多反映的是前期市場(chǎng)銷售情況。實(shí)際上，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，2018年對(duì)于房企來說將是壓力較大的一年，2016年后不少房企選擇激進(jìn)拿地，但在2018年國(guó)家嚴(yán)格調(diào)控不放松、房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力偏弱的背景下，企業(yè)的凈利潤(rùn)率將受到直接影響。同時(shí)，高企的融資成本或?qū)⒔o很多房企帶來借款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用明顯增長(zhǎng)，同樣會(huì)影響到房企凈利潤(rùn)水平。

“好日子是要警惕的?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

利潤(rùn)上漲主因

可以預(yù)見的是，房企利潤(rùn)上漲將是今年頻發(fā)的中報(bào)中的一大亮點(diǎn)。

新城控股副總裁歐陽捷告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，經(jīng)公司財(cái)務(wù)部門初步測(cè)算，預(yù)計(jì)公司2018年半年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為19.39億元到25.39億元，同比增加70%到120%。歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為15.09億元到20.29億元，同比增加55%到105%。

不過，歐陽捷也指出，本期凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的主要原因是今年上半年公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算金額有較大幅度的增長(zhǎng)，同時(shí)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)收益較2017年上半年有所增長(zhǎng)，這主要反映了2015-2016年的項(xiàng)目結(jié)算情況，與當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)控關(guān)系不大。

億翰智庫中國(guó)上市房企研究中心主任張化東分析，2018年中報(bào)利潤(rùn)上漲主要就是結(jié)轉(zhuǎn)的原因?！耙?yàn)榉康禺a(chǎn)采用的是預(yù)售制度，賣房的時(shí)候開發(fā)商記預(yù)收賬款，而不是營(yíng)業(yè)收入，通常要等大概一年半以后物業(yè)交房才能算營(yíng)業(yè)收入，才能計(jì)入利潤(rùn)。所以，利潤(rùn)來源于前期銷售，也就意味著現(xiàn)在的情況只能代表一年多甚至兩年之前業(yè)績(jī)狀況?！?

“現(xiàn)在沒有房企賣現(xiàn)房，都是通過期房結(jié)轉(zhuǎn)，現(xiàn)在交付的都是至少一年半到兩年之前銷售的房子(即2016年末2017年初的時(shí)候銷售的房子)，那時(shí)候房?jī)r(jià)已經(jīng)漲起來了，但是用地是2015年底拿的地，而2015年的地價(jià)還沒有漲到這個(gè)地步，這樣算來低地價(jià)高房?jī)r(jià)，利潤(rùn)自然就是高的。”張化東表示。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企利潤(rùn)普遍上漲一個(gè)很重要的因素是，部分低地價(jià)的三四線城市近年來出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲，甚至?xí)渡蠞q，這對(duì)于盈利來說有很大的支撐作用。所以從這個(gè)角度看，當(dāng)前部分房企趕上了這一波樓市周期，自然也賺到了很多利潤(rùn)。

整體而言，中報(bào)預(yù)告反映了行業(yè)整體趨勢(shì)。調(diào)控政策孕育了高周轉(zhuǎn)的房企運(yùn)營(yíng)模式，高周轉(zhuǎn)意味著規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，銷售規(guī)模的擴(kuò)大無疑會(huì)帶來利潤(rùn)的增長(zhǎng)。值得關(guān)注的是，市場(chǎng)分化正在加劇，市場(chǎng)集中度正在不斷提高。資源豐厚的龍頭企業(yè)可以滾雪球式地增長(zhǎng)，吸附更多利潤(rùn)。

警惕好日子

房企業(yè)績(jī)大漲會(huì)令不少人出現(xiàn)一種時(shí)間和感官上的錯(cuò)覺，即調(diào)控高壓之下房?jī)r(jià)業(yè)績(jī)?nèi)源鬂q。實(shí)際上，正是由于通常市場(chǎng)過熱政府才會(huì)調(diào)控，反映到數(shù)據(jù)上就是先好后壞，而調(diào)控的反應(yīng)具有滯后性。換言之，很多房企的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)實(shí)際上是在調(diào)控前或調(diào)控初期實(shí)現(xiàn)的，而結(jié)算的時(shí)候可能是深度調(diào)控。因此，房企當(dāng)前業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍然非常不錯(cuò)。

那么，房企的好業(yè)績(jī)還會(huì)持續(xù)嗎?

歐陽捷認(rèn)為，可以預(yù)見的是，明年房企的利潤(rùn)情況不會(huì)差?！皬睦碚撋险f，2016-2017年房企拿了一些高價(jià)地，政府也開始限價(jià)，房企利潤(rùn)空間被壓縮了，利潤(rùn)率下降似乎是顯而易見的。但是，這僅僅是反映部分一二線城市特別是東部沿海地區(qū)一二線城市的特征，并不是所有二線城市特別是中西部二線城市的特征，更不是三四線城市的特征。如果房企固守在東部一二線城市，利潤(rùn)率的明顯下降就很難避免。在2017年，很多中西部二線城市和三四線城市房?jī)r(jià)上漲明顯，有的上漲50%以上甚至更多，進(jìn)軍中西部二線城市、下沉三四線城市的房企可以獲得比較好的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)地價(jià)差相對(duì)較大，明年利潤(rùn)率依然不會(huì)差?！?

不過，他認(rèn)為房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜只黠@，利潤(rùn)率水平分化也將趨于擴(kuò)大?！?018年，一些三四線城市地價(jià)上漲過快，但房?jī)r(jià)已到高位，利潤(rùn)空間有限，房企拿地趨于謹(jǐn)慎，更多轉(zhuǎn)向地價(jià)相對(duì)較低的城市，未來需要關(guān)注銷售業(yè)績(jī)，如果銷售業(yè)績(jī)好，利潤(rùn)仍有空間。如果銷售不理想，利潤(rùn)下降的可能性會(huì)比較大。至于后年，主要反映的是2017年至2018年的結(jié)算項(xiàng)目，利潤(rùn)水平還有待觀察下半年的銷售情況?！?

張化東分析，未來房企利潤(rùn)率會(huì)逐步收窄。這一方面是因?yàn)檎哒{(diào)控，另一方面是因?yàn)榈貎r(jià)的上漲，但是利潤(rùn)總額變動(dòng)不定，如果銷售增長(zhǎng)幅度快于利潤(rùn)率的降幅或者地價(jià)下跌的話，利潤(rùn)總額還是會(huì)增長(zhǎng)的。

“類似的好日子是要警惕的，應(yīng)該說機(jī)會(huì)還有，關(guān)鍵要看哪些城市值得投資?？傮w上說，下半年資金面收緊，部分棚改紅利減少，這都要求地產(chǎn)商稍微小心一點(diǎn)，這樣才能防范經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，做大依然的當(dāng)下房企的主流選擇。整體看，房企拼規(guī)模趨勢(shì)加劇。從2018年樓市下半年的趨勢(shì)看，30個(gè)大城市將開啟樓市調(diào)控嚴(yán)打模式，但對(duì)于房企而言，2018年繼續(xù)刷新歷史銷售紀(jì)錄基本接近定局。此外，樓市調(diào)控將對(duì)三四線城市造成極大壓力，中小企業(yè)銷售壓力無疑將加大。從企業(yè)之間的銷售數(shù)據(jù)看，有10家企業(yè)銷售業(yè)績(jī)漲幅超過50%，8家企業(yè)漲幅在40%-50%之間。整體市場(chǎng)分化的趨勢(shì)在2018年下半年有望更加明顯。