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棚改政策轉(zhuǎn)向后的中部地區(qū)樓市: 房地產(chǎn)投資分化加劇
來(lái)源:21經(jīng)濟(jì)網(wǎng)   編輯:侯小南  2019-02-26 10:20:11 字號(hào)   打印  收藏

中部六省,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資“冰火兩重天”。

近日,包括國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在內(nèi),多家官方與市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)布了房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到,其中,中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資進(jìn)一步分化。

銷(xiāo)售層面,中部地區(qū)主要城市呈現(xiàn)量縮價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。易居研究院數(shù)據(jù)顯示,1月,鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南昌4個(gè)中部城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降40%,同比下降23%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稍早些時(shí)候發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)則顯示,武漢、長(zhǎng)沙、鄭州、合肥等中部主要城市房?jī)r(jià)平穩(wěn),環(huán)比漲幅在1%以?xún)?nèi)。

而在投資層面,近日以來(lái),中部各省陸續(xù)發(fā)布完畢了2018年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況??傮w來(lái)看,中部六省2018年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25180億元,增長(zhǎng)5.4%,低于全國(guó)總體水平4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí),不同省份間分化加劇,一些省份高開(kāi)低走,全年房地產(chǎn)投資負(fù)增長(zhǎng),另一些則持續(xù)保持較高速增長(zhǎng)。

對(duì)此,多位分析人士均指出,中部省份前一輪的熱點(diǎn)地區(qū),如安徽、湖北,已經(jīng)進(jìn)入到調(diào)控效力顯現(xiàn)的樓市調(diào)整階段,而對(duì)于湖南、山西等過(guò)去的樓市“洼地”,則還在樓市輪動(dòng)效應(yīng)下走熱。但2019年,中部樓市在“三穩(wěn)”目標(biāo)與分類(lèi)指導(dǎo)、一城一策等政策背景下,或?qū)⒆呦蚱椒€(wěn)。

投資持續(xù)分化

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑,中部地區(qū)包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個(gè)省??傮w來(lái)看,中部六省2018年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25180億元,增長(zhǎng)5.4%,低于全國(guó)總體水平4個(gè)百分點(diǎn),較三季度又有所擴(kuò)大。

Wind資訊統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,河南、安徽、湖北、湖南、江西和山西六地,由高到低分別實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7015億、5974億、4693億、3945億、2174億和1376億元。

從增速來(lái)看,上半年大熱的中部各省出現(xiàn)了明顯的分化。2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速,六省由高到低分別是山西、湖南、江西、安徽、湖北和河南,增速分別是18%、15.2%、8%、6.4%、2.6%和-1.1%。

對(duì)此,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,這種分化與地產(chǎn)輪動(dòng)效應(yīng)有關(guān)。對(duì)于中部地區(qū),此前樓市狀況較好的安徽、湖北等地,其上揚(yáng)周期較早來(lái)臨,一方面使得這些地區(qū)2017年的房地產(chǎn)投資基數(shù)較大,另一方面也形成了一些庫(kù)存,影響了開(kāi)發(fā)商投資積極性,這使得安徽、湖北、河南等地2018年出現(xiàn)了低速甚至負(fù)增長(zhǎng)。

而對(duì)于湖南、江西等地,嚴(yán)躍進(jìn)指出,這些地區(qū)在全國(guó)樓市輪動(dòng)效應(yīng)居于相對(duì)末位,樓市此前幾年相對(duì)穩(wěn)定,市場(chǎng)上行的時(shí)間較晚,開(kāi)發(fā)商加大投資力度的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也有所滯后,因此在2018年還是實(shí)現(xiàn)了相對(duì)較高的增速。

此外,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到,上述增速較低的三個(gè)省份,還不約而同出現(xiàn)了明顯的高開(kāi)低走現(xiàn)象。Wind資訊統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,安徽2018年一季度房地產(chǎn)投資增速高達(dá)22%,全年則僅有約6%,河南、湖北一季度增速都在13%左右,全年則僅只有約-1%和2%。

對(duì)此,安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李國(guó)昌以安徽為例,向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者解釋“高開(kāi)低走” ,開(kāi)發(fā)商投資轉(zhuǎn)向“洼地”省份的多方面原因。一方面,安徽等地政策收緊較多,一定程度壓制了樓市銷(xiāo)售,對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成了一定影響。另一方面,安徽等地此前棚改推進(jìn)力度較大,但此類(lèi)政策在2018年下半年受到影響,也對(duì)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的投資熱情有所影響。

實(shí)際上,棚改政策變動(dòng),被認(rèn)為對(duì)中部地區(qū)的影響將會(huì)甚于東部。多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出,中部地區(qū)前一輪的棚改任務(wù)相對(duì)更重,棚改政策利好是過(guò)去幾年中刺激當(dāng)?shù)貥鞘锌焖侔l(fā)展的重要原因,但隨著2019年棚改政策利好整體走弱,中部地區(qū)的房地產(chǎn)投資增速可能還會(huì)保持較低速的增長(zhǎng)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的不完全統(tǒng)計(jì),河南、山西兩地2019年的棚改目標(biāo),相比前一年分別下調(diào)了70%和74%,安徽和湖北分別下調(diào)了24%和6%。

銷(xiāo)售或?qū)⒔禍?/strong>

與投資分化進(jìn)一步加劇不同,中部地區(qū)2018年的銷(xiāo)售市場(chǎng),則呈現(xiàn)出整體量?jī)r(jià)齊升的“火熱”局面。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2018年,中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積50695萬(wàn)平方米,增速雖然回落1.1個(gè)百分點(diǎn),但仍增長(zhǎng)6.8%,;銷(xiāo)售額33848億元,增速雖然回落2.5個(gè)百分點(diǎn),但仍增長(zhǎng)18.1%。

分省來(lái)看,Wind資訊統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,河南、湖北、安徽、湖南、江西、山西的全年商品房銷(xiāo)售額分別為8055億、7531億、7077億、5354億、4219億和1610億。

而從增速來(lái)看,上述六省的商品房銷(xiāo)售額增速均達(dá)到兩位數(shù)。除河南外,還均達(dá)到了15%以上。按照上述省份銷(xiāo)售額的高低順序,其同比增速分別達(dá)到了約13%、20.3%、20.6%、20%、17.5%和18.6%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,相比東部地區(qū),中部省份的房地產(chǎn)銷(xiāo)售還是有“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”,區(qū)域價(jià)值洼地概念被挖掘,導(dǎo)入更多的購(gòu)房需求和資源。

不過(guò),從2019年的情況來(lái)看,在調(diào)控持續(xù)和棚改走弱的雙重背景下,火熱的中部地區(qū)樓市,或已走向拐點(diǎn)。

這首先在龍頭城市有所顯現(xiàn)。易居研究院的《40城住宅報(bào)告》顯示,2019年1月,鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南昌4個(gè)中部二線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降40%,同比下降23%。

對(duì)此,易居研究院認(rèn)為,中部二線(xiàn)城市成交同比下降幅度較大,從同比增速曲線(xiàn)來(lái)看,增速已連續(xù)兩個(gè)月收窄,未來(lái)幾個(gè)月還將進(jìn)一步收窄直至進(jìn)入負(fù)區(qū)間。預(yù)計(jì)東部二線(xiàn)城市后續(xù)將繼續(xù)降溫,而包括中部在內(nèi)的其他地區(qū)二線(xiàn)城市以及三四線(xiàn)城市的成交量則面臨較大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。

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