在深圳龍崗一家科技企業(yè)工作的小邱(化名)，兩個(gè)月前花半天時(shí)間就完成了從看房到交訂金的過程，成為深圳樓市成交“爆發(fā)”的貢獻(xiàn)者之一。

3月，深圳二手住宅成交4551套，成交量創(chuàng)半年新高。這一記錄馬上又被打破，深圳中原研究中心5月5日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月深圳二手住宅成交7570套，環(huán)比上升66.3%，同比增長(zhǎng)28.4%，成交量為2016年10月以來的新高。

受訪人士普遍表示，因?yàn)閿?shù)據(jù)的滯后性，4月的數(shù)據(jù)主要反映的是2月和3月的成交情況，4月的成交實(shí)際上已經(jīng)有放緩跡象，未來也預(yù)計(jì)將回歸平穩(wěn)。

但人口持續(xù)流入，人口結(jié)構(gòu)年輕化，大量科技、金融類企業(yè)提供高薪職位，這構(gòu)成了深圳樓市長(zhǎng)期的基本面。今年春節(jié)過后，突然“井噴”的成交數(shù)據(jù)背后的支撐，是被壓抑剛需的釋放。

購房者的“深圳速度”

小邱告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，之前一直在傳言5月將實(shí)行新的征信政策，所以趕在這之前趕緊出手。

“下午看房，當(dāng)天晚上就交了定金，之后付首付都主要靠借。”小邱是家庭成員增加的換房一族，在之前的兩居室尚未賣出的情況下，就頂住壓力買入了現(xiàn)在的三居室。

一位地產(chǎn)中介人士曾在4月初告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，此前所謂的樓市“小陽春”，確實(shí)有新版?zhèn)€人征信報(bào)告消息的影響，一部分成交提前集中釋放。

相關(guān)報(bào)道稱，在舊版征信報(bào)告中，假設(shè)夫妻雙方共同還款，男方主貸，那么女方征信報(bào)告中不體現(xiàn)負(fù)債;而新版征信報(bào)告中，作為共同借款人，夫妻雙方征信報(bào)告中均會(huì)體現(xiàn)負(fù)債。

4月22日，人民銀行征信中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前征信系統(tǒng)升級(jí)優(yōu)化工作仍在進(jìn)行中，并無明確的上線時(shí)間表。金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)公眾查詢的信用報(bào)告沒有變化，不是所謂的新版信用報(bào)告。

除了征信相關(guān)消息的影響，房貸利率的下降也是一個(gè)主要的影響因素。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，去年首套房利率基本是基準(zhǔn)利率上浮15%，今年很多銀行僅上浮5%，下降10個(gè)百分點(diǎn)是個(gè)不小的力度，購房者的實(shí)際支付會(huì)下降很多，這會(huì)吸引很多人出手。

房?jī)r(jià)方面，深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，4月二手均價(jià)小幅上升0.9%，為52787元/平米。從樣本房源的漲跌區(qū)間上來看，下滑的房源占比增多，下滑0-5%的房源占比為20%。

深圳合美居地產(chǎn)創(chuàng)始人賴沸新告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，購房者以剛需居多，很多人其實(shí)一直都在持觀望態(tài)度，比如一套600萬元的房子，價(jià)格下降幾萬元，很難引起他們的興趣，但如果降到560萬元，很快就可能成交。

“真正賣出的，很多都是價(jià)格相對(duì)處于洼地的?！辟嚪行抡f。

“新深圳人”帶來新需求

出手的剛需們，或許很多正是“新深圳人”。

2018年，深圳新增常住人口49.83萬，其中常住戶籍人口增長(zhǎng)約20萬。

人口快速流入的同時(shí)，購買力也在增強(qiáng)。一位在華為總部附近做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，春節(jié)過后華為等企業(yè)進(jìn)入年終獎(jiǎng)金的發(fā)放季，在這個(gè)時(shí)間段，他所在區(qū)域內(nèi)的購房積極性會(huì)相對(duì)高漲。

2019年春節(jié)前，任正非在華為內(nèi)部員工的網(wǎng)絡(luò)社群發(fā)布總裁電郵表示，根據(jù)2018年全年財(cái)報(bào)初估，華為18萬員工人均年收入可達(dá)人民幣110萬元。

近日，騰訊理財(cái)通等機(jī)構(gòu)發(fā)布的一份《2019國(guó)人工資報(bào)告》顯示，在全國(guó)月薪過萬人數(shù)占比城市排名中，上海、北京、深圳名列前三位，三座城市月工資過萬者占比都超過了20%。

人口持續(xù)流入，人口結(jié)構(gòu)年輕化，大量科技、金融類企業(yè)提供高薪職位，這構(gòu)成了深圳樓市的基本面。

賴沸新表示，新進(jìn)入深圳的人口，學(xué)歷和素質(zhì)大多比較高，相對(duì)應(yīng)的收入水平也比較好。在這一撥入市的購房者中，除了首套房置業(yè)之外，大公司員工換學(xué)區(qū)房的占了很大的比例。

成交量沖高以后，下一步將會(huì)是何走勢(shì)?

深圳中原研究中心的分析指出，在中央政治局會(huì)議重提房住不炒，住建部點(diǎn)名預(yù)警房?jī)r(jià)波動(dòng)大城市后，市場(chǎng)預(yù)期向穩(wěn)。4月實(shí)際市場(chǎng)熱度已經(jīng)有所下降，一二手實(shí)際成交量也小幅下滑。在成交短暫爆發(fā)后，后續(xù)市場(chǎng)成交預(yù)計(jì)將保持平穩(wěn)。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，很多部門都在高度關(guān)注深圳的樓市表現(xiàn)，一旦出現(xiàn)過熱的苗頭，馬上就會(huì)有行政干預(yù)，尤其是要防止價(jià)格過快上漲。目前成交量回升，已經(jīng)有銀行收緊了貸款的額度，放款速度也慢了下來。

“深圳的剛性需求太大，控制房?jī)r(jià)過快上漲是有必要的，接下來成交可能會(huì)回歸平穩(wěn)?！痹摌I(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)。

何倩茹表示，理想的房地產(chǎn)格局可以總結(jié)為“高端有市場(chǎng)，中端有支持，低端有保障”，目前深圳政府的“二次房改”正是朝這個(gè)方向努力。但因?yàn)楣┎粦?yīng)求的局面將長(zhǎng)期存在，這個(gè)理想格局短期還很難實(shí)現(xiàn)。