幾乎每個(gè)購房者都有一肚子的抱怨

——花了100平米的錢，

卻只買到一個(gè)70平米左右的房!

從1998年進(jìn)入商品房時(shí)代開始，

以后的住宅交易有望全部按照套內(nèi)面積來計(jì)算。

“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！?

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。 記者注意到，在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！?

媒體指出，這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

此外《住宅規(guī)范》還有以下幾點(diǎn)值得關(guān)注：

01 新建住宅要全裝修交付

所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)?、照明供電等系統(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》對(duì)房屋驗(yàn)收交付給出了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)。

02 四層樓以上應(yīng)安裝電梯

由原七層及以上或超過16m設(shè)置電梯進(jìn)行調(diào)整，新建住宅建筑電梯設(shè)置應(yīng)符合下列規(guī)定：四層及四層以上住宅建筑或超過9m的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯;十二層及十二層以上的住宅建筑，每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái);新建住宅建筑電梯的載重量不應(yīng)小于800kg。

03 住宅使用年限不能低于50年

住宅建筑設(shè)計(jì)工作年限應(yīng)符合以下規(guī)定:結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限不低于50年，地下室防水不低于結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作年限↓

據(jù)媒體報(bào)道，住建部此次組織中國城市建設(shè)研究院有限公司等單位起草的《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)范，在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門及有關(guān)單位意見的同時(shí)，向社會(huì)公開征求意見。意見反饋截止時(shí)間為2019年3月15日。

“憑什么掏了100平米的錢，房間里只有70平米大?”

是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，

構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

事實(shí)上，對(duì)于我國大部分省市來說，

目前購買的房屋面積包括兩個(gè)部分：

即：套內(nèi)面積+公攤面積。

有關(guān)住房公攤面積曾經(jīng)引發(fā)廣泛討論

2018年7月，“瞭望智庫”微信公號(hào)發(fā)表文章談到：提到公攤面積，幾乎每個(gè)購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻只買到一個(gè)70平米左右的房!

文章里提到：“公攤”的內(nèi)容，包括以下兩大部分：

第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等;

第二部分包括：樓宇(套)與公共空間之間的分隔，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。 這意味著， 不僅電梯、樓道、門廳， 甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由購房者買單。

這意味著，

不僅電梯、樓道、門廳，

甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由購房者買單。

由于現(xiàn)有的法律法規(guī)

并沒有對(duì)公攤系數(shù)設(shè)定上限。

導(dǎo)致公攤亂象多，

更有甚者，公攤達(dá)到50%的房子都有!

100平米的房子，購房者只能用到48平米。

換句話說，明明買的是大三居，

可最后卻成了單身公寓，

令人啼笑皆非。

對(duì)普通的購房者來說，

光是弄明白這些概念已經(jīng)夠頭大的，

更別提自己動(dòng)手測(cè)量了。

這個(gè)復(fù)雜的“公攤面積”，

于是造成了各種各樣的問題。

去年新華每日電訊曾梳理住房公攤面積的主要“貓膩”，包括：

1.公攤計(jì)入精裝修成售房“潛規(guī)則”。北京的一位銷售人員向記者表示，“公攤部分也計(jì)入精裝收費(fèi)，現(xiàn)在北京市面上基本都這樣操作。”

2.公攤面積計(jì)算“水太深”。據(jù)媒體報(bào)道，山東省高密市曾出現(xiàn)一處名為“貴賓首府”的“神盤”，多部門聯(lián)合驗(yàn)收文件顯示公攤系數(shù)高達(dá)52.35%，被稱作“史上最牛公攤面積”。面對(duì)業(yè)主維權(quán)，工作人員十分硬氣：“法律對(duì)公攤上限沒有規(guī)定，你們100年都退不了房!”

3.公攤系數(shù)竟是“偽命題”。明源地產(chǎn)研究院執(zhí)行主編艾振強(qiáng)說，事實(shí)上，作為國內(nèi)房地產(chǎn)交易和收費(fèi)重要依據(jù)的“公攤系數(shù)”這個(gè)術(shù)語，至今都沒在現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)中出現(xiàn)過。

4.公攤擅挪作商用成為“糊涂賬”。記者了解到，現(xiàn)實(shí)中存在大量開發(fā)商、物業(yè)公司私自將公攤設(shè)施賣出或租賃的情況，損傷了業(yè)主權(quán)益。開發(fā)商采取的一般做法是先將停車場(chǎng)、樓道等公共面積納入公攤，由全體業(yè)主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。

5.公攤面積動(dòng)輒再收服務(wù)費(fèi)惹民怨。公攤收益被物業(yè)“代持”，但物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、停車費(fèi)等與公攤密切相關(guān)的五花八門收費(fèi)卻每每如期而至，讓業(yè)主們有種說不出來的“憋屈”。

6.房產(chǎn)稅是否應(yīng)計(jì)公攤面積存兩難。調(diào)研中，不少專家都提到，未來房產(chǎn)稅的收繳標(biāo)準(zhǔn)是否應(yīng)該考慮公攤面積面臨兩難：一方面，由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極，從0%至55%不等，一刀切地以建筑面積為單位收取有失公平;另一方面，如以套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)收取房產(chǎn)稅，開發(fā)商可能故意“紙面做高”公攤面積，幫助購房者“合理”避稅。

部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為：

公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費(fèi)爭議由來已久。他們建議，從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞，考慮適時(shí)引入國際通行的以套內(nèi)面積為單位的房屋計(jì)價(jià)體系。

新華社文章曾指出：

調(diào)研顯示：國際通行的房屋交易計(jì)價(jià)單位多為所見即所得的套內(nèi)面積，國內(nèi)對(duì)此雖無統(tǒng)一規(guī)定，實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計(jì)價(jià)。但時(shí)至今日，都無法律法規(guī)對(duì)“公攤面積”做出明確約束。

公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。

“如此坑爹的交易方式到底是誰發(fā)明的?”

公共輿論界各有說法。

有一種說法是，由香港房地產(chǎn)開發(fā)商較早使用。

這個(gè)說法是否可靠，我們難以判斷。

不過根據(jù)瞭望智庫的數(shù)據(jù)顯示，

1987年深圳從香港引進(jìn)了土地招拍掛這個(gè)模式，

1994年從香港引進(jìn)樓花形成內(nèi)地的房屋預(yù)售制度，

而公攤面積根據(jù)瞭望智庫的預(yù)計(jì)也非常有可能是從香港引進(jìn)的，

因?yàn)橄愀墼?013年之前進(jìn)行房屋銷售的時(shí)候

采用的就是建筑面積計(jì)算方式，

也就是使用面積(套內(nèi)建筑面積)+公攤面積的方式。

藝術(shù)家約書亞·史密斯制作的香港九龍油麻地廟街23號(hào)模型，依稀可以看到上世紀(jì)五十年代通過封閉窗戶增加居住空間面積的“推鐵窗”痕跡。

自2013年1月1日起，

香港實(shí)行住宅物業(yè)銷售新規(guī)，

要求地產(chǎn)代理在推銷二手住宅時(shí)要先行提供物業(yè)單位的實(shí)用面積信息，

然后才可有選擇性地提供相關(guān)的建筑面積數(shù)據(jù)。

同年4月29日《一手住宅物業(yè)銷售條例》正式實(shí)施，

新規(guī)擴(kuò)展至一手新盤，

若代理違規(guī)，最嚴(yán)重會(huì)被撤銷牌照。

香港房屋銷售由此告別“建筑面積”時(shí)代。

(注：香港的“實(shí)用面積”，相當(dāng)于內(nèi)地的套內(nèi)建筑面積。)

但是，

就是這個(gè)已經(jīng)被香港地區(qū)所明令調(diào)整的公攤面積，

卻在內(nèi)地被各大開發(fā)商堂而皇之的使用著。

“對(duì)‘公攤’，我們說不!”

在內(nèi)地，

重慶是目前唯一強(qiáng)制實(shí)行以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)售樓的地方。

實(shí)際上，早在2002年，

重慶市人大常委會(huì)就以地方法規(guī)的形式，

首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求。

2002年6月，重慶人大常委會(huì)通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，

宣告重慶在全國率先強(qiáng)制施行

商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策，

不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開發(fā)商，

將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，

并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

去年，央媒集體帶頭發(fā)聲，

新華社、新華每日電訊一同發(fā)文

《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》，

將公攤面積的討論推上了風(fēng)口浪尖。

文中追問：

既然國際上基本都是按套內(nèi)面積計(jì)算房價(jià)，為何我國計(jì)算房價(jià)、物業(yè)費(fèi)等都要包括占比頗高的公攤面積?職能部門治理房地產(chǎn)行業(yè)亂象之時(shí)，能否回應(yīng)公眾關(guān)于公攤面積亂象的關(guān)切?

引發(fā)大范圍討論和有關(guān)部門關(guān)注。

文章發(fā)表后，

數(shù)百家網(wǎng)站轉(zhuǎn)載，多家媒體跟進(jìn)發(fā)表評(píng)論。

激起了很多網(wǎng)民共鳴!

騰訊“微信指數(shù)”顯示，

網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于“公攤面積”的討論激增。

《新華每日電訊》評(píng)論還指出：

公攤面積問題積弊已久，越漲越多的公攤面積實(shí)質(zhì)上已經(jīng)侵占百姓的利益，也損傷了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平與公正。近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。人們期待著相關(guān)職能部門在研究房產(chǎn)調(diào)控政策之時(shí)，能正視公攤面積亂象，探索更科學(xué)、合理的計(jì)價(jià)方式，切實(shí)保護(hù)百姓權(quán)益。

“取消公攤會(huì)推高房價(jià)嗎?”

《規(guī)范》一出，

也不乏有人擔(dān)心，公攤?cè)∠耍?

會(huì)不會(huì)讓開發(fā)商忽視公用設(shè)施部位建設(shè)、

降低環(huán)境配套等公共公用設(shè)施質(zhì)量，

甚至進(jìn)一步推高房價(jià)。

新華社題為《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》的報(bào)道指出，國外成熟的經(jīng)驗(yàn)表明，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，如果開發(fā)商試圖在壓縮公攤面積后占購房者便宜，購房者肯定不會(huì)答應(yīng)。為了生存和獲利，開發(fā)商更理性的選擇，是根據(jù)市場(chǎng)需要造出更好的房子。

報(bào)道稱，至于降低或取消公攤面積會(huì)推高“房價(jià)”之談，更是危言聳聽。因?yàn)閴嚎s公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)造成的價(jià)格上漲，本身只是一個(gè)數(shù)字問題，并不會(huì)真正提高購房者負(fù)擔(dān)，相反會(huì)降低購房者的未來資金壓力。

那么，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)是否能減少購房成本呢?

對(duì)這一點(diǎn)，

廣東省住房政策研究中心副主任博士陳洋表示，

“公攤面積”和“套內(nèi)面積”其實(shí)不能截然分開，房價(jià)里既包含了套內(nèi)面積的使用價(jià)值，也同樣包含了公攤面積帶來的增值，即使只按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，開發(fā)商依然會(huì)把他們?cè)诠膊糠值母冻龃虻教變?nèi)的均價(jià)里去。

不過按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)最大的好處是有利于規(guī)范，讓價(jià)格更透明，套內(nèi)面積居民可以實(shí)際測(cè)量，開發(fā)商不方便動(dòng)手腳;而公攤部分不能簡單的用面積來計(jì)價(jià)，而是要用真實(shí)可見的環(huán)境營造來凸顯價(jià)值，吸引客戶，這有利于價(jià)格和價(jià)值的統(tǒng)一。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉今日(2月23日)對(duì)此進(jìn)行了解讀：

是否套內(nèi)計(jì)價(jià)對(duì)于購房者實(shí)際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對(duì)于購房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。

另外需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計(jì)入面積價(jià)格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價(jià)，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。

1：這只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。

2：從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

3：套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售，對(duì)于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計(jì)價(jià)。從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看，全國已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地，的確更有利于購房者，對(duì)于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

4：羊毛出在羊身上，如果出臺(tái)套內(nèi)計(jì)價(jià)模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項(xiàng)目如何銜接的政策。

5：從未來趨勢(shì)看，國內(nèi)有很多獨(dú)有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計(jì)價(jià)、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有改變的可能性。