2019年開年,對(duì)于中國(guó)房企來說,可謂喜憂參半。在2018年房地產(chǎn)銷售創(chuàng)歷史新高后,進(jìn)入2019年,房地產(chǎn)銷售增速明顯下降,1月不少房企銷售金額出現(xiàn)20%以上的同比下滑。同時(shí),不少房企寄希望于春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)提振銷售,然而,今年返鄉(xiāng)置業(yè)明顯退燒,這與三四線城市需求已經(jīng)出現(xiàn)透支有著密切的關(guān)系。銷售放緩將帶來資金回籠壓力,使得資金緊張,不過,在進(jìn)入2019年,由于擔(dān)憂經(jīng)濟(jì)增速放緩,全球主要經(jīng)濟(jì)體貨幣政策出現(xiàn)放松態(tài)勢(shì),這為房企融資提供了良好的外部環(huán)境。房企也在開年這段時(shí)間密集進(jìn)行融資,發(fā)行各類債券。新年以來,評(píng)級(jí)為垃圾級(jí)的中資房地產(chǎn)公司蜂擁發(fā)行美元債。數(shù)據(jù)顯示,1月1日以來,投機(jī)級(jí)開發(fā)商共發(fā)美元債84億美元,創(chuàng)1996年有統(tǒng)計(jì)以來的同期之最。(張星)
“在十堰,往年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)的成交量,大概占到全年的30%。今年很多項(xiàng)目降價(jià)了,銷售也沒什么起色。”2019年春節(jié)期間,返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮明顯降溫,湖北十堰市某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者如此說。
受去年四季度以來房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫的影響,今年開年,樓市成交活躍度較低。在很多三四線城市,返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮明顯降溫,使得春節(jié)期間的成交量有所下降。
此前的一月,市場(chǎng)同樣不夠活躍。易居克而瑞對(duì)30個(gè)重點(diǎn)城市的統(tǒng)計(jì)顯示,1月整體成交2146萬平方米,環(huán)比下跌31%,同比也有14%的降幅。
這種情況給2019年的市場(chǎng)前景蒙上一層陰影。多數(shù)受訪者認(rèn)為,至少在今年上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)下行的態(tài)勢(shì),全年成交量已不可能再度攀升。其原因在于,在各種因素的影響下,市場(chǎng)需求已經(jīng)明顯萎縮。
龍頭房企銷售下降三成
房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫在房企業(yè)績(jī)上得以體現(xiàn)。中原地產(chǎn)對(duì)30家已經(jīng)發(fā)布業(yè)績(jī)的房企進(jìn)行統(tǒng)計(jì)指出,今年1月,30家企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額3189.4億元,比2018年同期下降了11%。
其中,萬科、恒大兩家龍頭房企的銷售額雖然都突破了400億,但同比降幅分別達(dá)到28.0%和32.9%。碧桂園發(fā)布的權(quán)益銷售額為331億,同比降幅也達(dá)到28%。
雖然部分中型房企的業(yè)績(jī)有所提升,但下降的情況仍然較多。其中,與去年12月相比,房企1月業(yè)績(jī)呈現(xiàn)普遍性下滑,顯示出市場(chǎng)在下行。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,龍頭房企銷售放緩,很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關(guān)系。
上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,一方面,去年1月處于樓市繁榮期,基期值高,今年1月處于降溫期;另一方面,今年春節(jié)比去年早了10天,1月銷售受春節(jié)假期因素影響較大。
進(jìn)入2月,受春節(jié)假期因素影響,一二線城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)假期基本暫停(北上廣深等城市只有個(gè)位數(shù)網(wǎng)簽),長(zhǎng)假樓市主要以三四線城市為主。但根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn),以往頗為普遍的返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象,也出現(xiàn)明顯降溫。
58同城、安居客發(fā)布的《2019返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》顯示,2019年春節(jié)期間,52.7%的“漂一族”有返鄉(xiāng)置業(yè)意向,比上年下滑了6個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于有返鄉(xiāng)置業(yè)意向的人群來說,三線、四線及以下城市依然是返鄉(xiāng)置業(yè)的主力城市,合計(jì)占比達(dá)到78%。
前述房企人士表示,近幾年來,返鄉(xiāng)置業(yè)成為很多三四線城市的普遍現(xiàn)象。在一些城市,市場(chǎng)好的時(shí)候,春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)的規(guī)模占全年三到四成,開發(fā)商也多會(huì)安排銷售人員在春節(jié)期間值班。今年很多項(xiàng)目降價(jià)銷售,但成交量明顯不如往年。
張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,“大部分三四線城市樓市在2019年春節(jié)期間出現(xiàn)了‘觀望+有價(jià)無市’的現(xiàn)象?!?
中信建投對(duì)東中西部的六個(gè)縣市進(jìn)行調(diào)研,并發(fā)布2019年春節(jié)返鄉(xiāng)調(diào)研報(bào)告。其中顯示,春節(jié)期間房地產(chǎn)項(xiàng)目來訪量出現(xiàn)普遍下降,需求疲態(tài)開始顯現(xiàn)。在市場(chǎng)成熟度高的城市,房?jī)r(jià)已經(jīng)自高點(diǎn)有所回落。
該機(jī)構(gòu)對(duì)江西省永新縣進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn),今年春節(jié)期間,碧桂園、歐洲城、朝陽學(xué)府等三大熱盤的到訪量同比下滑50%,“說明返鄉(xiāng)置業(yè)需求大幅收縮”。
三四線需求透支明顯
2019年開年的市場(chǎng)表現(xiàn),延續(xù)了去年年末的降溫走勢(shì)。張大偉表示,大部分城市在去年四季度出現(xiàn)降溫,一些城市的降溫趨勢(shì),則從下半年就已開始。這波降溫的動(dòng)力,主要來自于樓市調(diào)控效果的長(zhǎng)期累加。
但由于去年上半年銷售旺盛,全年的房地產(chǎn)銷售規(guī)模仍然創(chuàng)下歷史新高。如2018年全國(guó)商品房銷售面積突破17萬億平方米,商品房銷售額則接近15萬億。
中信建投指出,在一些三四線城市,2018年的成交量和房?jī)r(jià)都創(chuàng)下歷史新高,部分縣市的成交量增速接近100%。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,這種情況也使得很多城市的需求出現(xiàn)透支,從而導(dǎo)致今年年初市場(chǎng)低迷?!岸嗟爻懯O而落的序曲”。
上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,近年來,三四線樓市波動(dòng)較大,如今正發(fā)生從旺盛到低迷的變化,并將影響整體市場(chǎng)?!?019年上半年市場(chǎng)走勢(shì)不容樂觀,全國(guó)商品房銷售面積增速步入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間已是大概率事件。其中,一二線城市成交量保持穩(wěn)定,三四線將面臨較大調(diào)整壓力?!?
按照監(jiān)管層的基調(diào),棚戶區(qū)改造的范圍和貨幣化安置的比例,未來都將得到控制。業(yè)界認(rèn)為,這也將成為三四線樓市的壓力。中信建投指出,三四線城市的需求主要來自剛需、改善需以及拆遷,部分東部城市拆遷需求占比達(dá)50%,因此過去拆改力度越大的區(qū)域,今年市場(chǎng)將面臨越大的挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)調(diào)控的影響同樣不容忽視。今年1月,多地召開地方“兩會(huì)”,對(duì)全年的房地產(chǎn)政策進(jìn)行定調(diào)。中原地產(chǎn)總結(jié)稱,棚改收縮、一城一策、“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期)是出現(xiàn)頻率最高的關(guān)鍵詞。這也意味著,今年房地產(chǎn)政策的總基調(diào)仍然從緊,并沒有明顯松動(dòng)。
多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為,在多種因素的綜合作用下,市場(chǎng)需求將繼續(xù)下降,2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)處于下行通道中,交易量下滑是大概率事件。除非出現(xiàn)信貸等政策的實(shí)質(zhì)性松綁,否則市場(chǎng)很難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。
受此影響,投資熱情也會(huì)繼續(xù)降溫,未來一段時(shí)間內(nèi),土地交易、開工情況也將呈現(xiàn)出相對(duì)低迷的狀態(tài)。
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