導(dǎo)讀：預(yù)計(jì)2018年將有近30家房企邁入“千億軍團(tuán)”。而在2015年，僅有7家房企銷(xiāo)售超千億?！霸谀玫?、融資等各個(gè)方面，‘規(guī)模效應(yīng)’都十分明顯?！?

近期，上市房企陸續(xù)發(fā)布11月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。從公告數(shù)據(jù)來(lái)看，在樓市調(diào)控政策的影響下，大中型房企在11月的銷(xiāo)售額漲跌不一。一些中型房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅速，體現(xiàn)出年末沖業(yè)績(jī)的勢(shì)頭;“第一軍團(tuán)”的四家企業(yè)業(yè)績(jī)平淡，除萬(wàn)科外，其余三家的銷(xiāo)售規(guī)模都有所下滑。

但由于前期銷(xiāo)售規(guī)模不菲，今年前11月，多數(shù)企業(yè)的銷(xiāo)售規(guī)模高于去年同期，且不少房企提前完成了全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

值得注意的是，根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，今年前11月，已有25家房企的銷(xiāo)售規(guī)模突破千億。這一數(shù)量超過(guò)以往任何一個(gè)年份。如果考慮到其他業(yè)績(jī)不錯(cuò)的企業(yè)，到今年年末，將有近30家房企邁入“千億軍團(tuán)”。

而在2015年，僅有7家房企實(shí)現(xiàn)千億。短短三年間，千億軍團(tuán)就擴(kuò)充了三倍之多。

11月去化率不及預(yù)期

受到嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響，到11月，房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已不像此前幾個(gè)月那樣高歌猛進(jìn)。

今年11月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積355.6萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額583.2億元，同比分別增長(zhǎng)54.88%、67.83%。環(huán)比也有明顯增長(zhǎng)。

但這是“第一軍團(tuán)”中唯一一家單月銷(xiāo)售增長(zhǎng)的企業(yè)。碧桂園、恒大、融創(chuàng)11月的銷(xiāo)售規(guī)模都比10月有所下滑。其中，恒大11月份的合約銷(xiāo)售金額約為340.7億元，創(chuàng)今年以來(lái)的月度最低，這一規(guī)模比去年同期下降了近三成。

中型房企中，金茂、陽(yáng)光城、中南建設(shè)、新城控股等企業(yè)在經(jīng)過(guò)此前的大規(guī)模銷(xiāo)售后，11月的去化步伐有所放緩，這些企業(yè)的月度銷(xiāo)售規(guī)模均低于10月。今年前11月，上述房企的銷(xiāo)售規(guī)模同比增幅均超過(guò)50%，金茂甚至實(shí)現(xiàn)110%的增長(zhǎng)。因此，有分析認(rèn)為，這些房企11月銷(xiāo)售放緩，有主動(dòng)“剎車(chē)”的考慮。

世茂、首創(chuàng)、美的置業(yè)、雅居樂(lè)等企業(yè)，11月的銷(xiāo)售沒(méi)有放緩之勢(shì)，當(dāng)月的銷(xiāo)售規(guī)模均高于10月。

根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，今年11月，32家房企銷(xiāo)售規(guī)模比去年同期上漲了17%。但與10月相比，銷(xiāo)售規(guī)?；境制?。該機(jī)構(gòu)指出，11月以來(lái)，雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目積極入市，推案量大幅增加，但去化率表現(xiàn)普遍不及預(yù)期，原本房企期望依靠加大供應(yīng)迎來(lái)年末反彈，但實(shí)現(xiàn)難度很大。

這種現(xiàn)象早有先兆。從今年年中開(kāi)始，南京、合肥、廈門(mén)等熱點(diǎn)城市的新房項(xiàng)目出現(xiàn)降價(jià)。9月以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)普遍推行價(jià)格策略，且折扣力度逐漸增大。盡管如此，但去化率仍然不及以往。

9月末，萬(wàn)科還在秋季例會(huì)上打出“活下去”的標(biāo)語(yǔ)，認(rèn)為房企正面臨銷(xiāo)售和現(xiàn)金流的考驗(yàn)。

按照慣例，房企通常會(huì)在12月發(fā)力銷(xiāo)售，從而沖擊年度業(yè)績(jī)，很多房企的年度銷(xiāo)售高點(diǎn)往往出現(xiàn)在12月。北京某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，今年年末可能不會(huì)出現(xiàn)“集體發(fā)力”的情況，由于可預(yù)見(jiàn)到的市場(chǎng)下滑，部分業(yè)績(jī)相對(duì)較好的企業(yè)，可能會(huì)選擇將一部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目預(yù)留到明年。

約30家房企銷(xiāo)售超千億

由于上半年的基礎(chǔ)牢固，大中型房企仍然可以在下半年市場(chǎng)下滑的情況下，完成或接近完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年11月，世茂、金茂、陽(yáng)光城、新城控股等房企提前完成了銷(xiāo)售目標(biāo)。

即使是11月銷(xiāo)售明顯放緩的恒大，今年也已完成了5352.1億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，距離5500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)僅一步之遙。

值得注意的是，截至今年11月，已有25家房企的銷(xiāo)售規(guī)模突破千億，數(shù)量超過(guò)以往任何一個(gè)年份。根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，中梁、正榮、金茂、金科、富力等企業(yè)今年首次跨入千億陣營(yíng)。

如果再算上銷(xiāo)售規(guī)模在800億以上的遠(yuǎn)洋、雅居樂(lè)、藍(lán)光、祥生、榮盛等，到今年年末，將可能有近30家房企邁入“千億軍團(tuán)”。

近幾年，房地產(chǎn)“千億軍團(tuán)”的擴(kuò)充速度頗為驚人。2015年至2017年，邁入千億的房企數(shù)量分別為7家、12家、17家。而在2010年之前，尚無(wú)一家房企能邁過(guò)這一門(mén)檻。彼時(shí)，對(duì)很多房企來(lái)說(shuō)，“千億”是遙不可及的夢(mèng)想。

千億陣營(yíng)的迅速擴(kuò)大，與近幾年房地產(chǎn)“蛋糕”的快速做大有關(guān)。2010年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為1萬(wàn)億元，到2017年已達(dá)到13萬(wàn)億，七年時(shí)間增長(zhǎng)了13倍。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，在此期間，房企在利潤(rùn)、多元化、資本市場(chǎng)等方面取得不錯(cuò)的成績(jī)，但總體而言，追求規(guī)模增長(zhǎng)才是主旋律。

“做大規(guī)模仍是房地產(chǎn)企業(yè)的主流選擇，因?yàn)樵谀玫?、融資等各個(gè)方面，‘規(guī)模效應(yīng)’都十分明顯。”他說(shuō)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，“50強(qiáng)”已經(jīng)成為房企融資中的一道重要門(mén)檻。某信托機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，該機(jī)構(gòu)的主要客戶就是“50強(qiáng)房企”。50強(qiáng)外的房企，即使財(cái)務(wù)指標(biāo)再健康，也不予考慮。同時(shí)，很多銀行早就實(shí)施同樣的原則。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局呈現(xiàn)出明顯的“寡頭化”趨勢(shì)。其中分為四個(gè)競(jìng)爭(zhēng)階段：分散競(jìng)爭(zhēng)、集中競(jìng)爭(zhēng)、一般寡頭、高度寡頭。他認(rèn)為，目前行業(yè)處在集中競(jìng)爭(zhēng)的階段，其特征在于，8強(qiáng)房企的市占率在20%-40%之間。到2020年，市場(chǎng)可能進(jìn)入一般寡頭階段，8強(qiáng)房企的市占率達(dá)到40%-60%。

歐陽(yáng)捷表示，直到進(jìn)入高度寡頭階段，即8強(qiáng)房企市占率超過(guò)70%，市場(chǎng)才會(huì)趨于穩(wěn)定，傳統(tǒng)房企的天花板真正到來(lái)。但還需要8-10年的時(shí)間，行業(yè)才能進(jìn)入這一階段。