市場向下，房地產(chǎn)投資后勁如何?

近日，國家發(fā)改委發(fā)布了《2018 年 10 月份全國固定資產(chǎn)投資發(fā)展趨勢監(jiān)測報告》，報告顯示，1-10 月，全國房地產(chǎn)業(yè)新增意向投資額同比增長34.2%，比 1-9 月降低 1.7 個百分點。

報告首次披露了全國主要城市的房地產(chǎn)新增意向投資的增長情況，隨著調(diào)控效力的進一步發(fā)酵，銷售市場的低迷開始向投資領域蔓延，不同區(qū)域的投資動力強度和意愿開始分化，后續(xù)或將影響房地產(chǎn)投資增速。

東部房地產(chǎn)投資動力較低

報告按行業(yè)和區(qū)域的劃分，披露了全國新增意向投資項目和擬建投資項目的發(fā)展趨勢。

根據(jù)全國投資項目在線審批監(jiān)管平臺的解釋，意向投資項目是指，監(jiān)測期內(nèi)已經(jīng)獲得項目代碼的項目。各地區(qū)一段時期內(nèi)的新增意向投資項目數(shù)量同比增速，在一定程度上反映了該地區(qū)在不同時段的投資動力強度，增速越大，動力越強。

擬建投資項目是指，監(jiān)測期內(nèi)已經(jīng)獲得項目代碼并已辦理完成1個及以上審批手續(xù)的項目。擬建投資項目轉化率是指，一定時期內(nèi)擬建投資項目數(shù)量與賦碼項目總數(shù)的比值。該轉化率在一定程度上反映了投資環(huán)境對項目落地的吸引力，轉化率越高，吸引力越強。

11月27日，一位東部省份的房企投資部門人士介紹，對于新增意向投資的理解，從流程上看，投資項目都需要獲得一個項目代碼，有了這個代碼，才能真正進入投資方案的審核。這就相當于發(fā)放了一個投資的“身份證”，但是否獲得通過是要看項目的具體投資方案。而國家統(tǒng)計局發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)投資額，其實是以項目資金的支出為考量標準的，是投資形成后的概念。

“新增意向投資可以理解成房地產(chǎn)這個經(jīng)濟發(fā)展重要‘引擎’的油料”，該人士表示。

從報告披露的數(shù)據(jù)來看，“油料”尚且充足，但已有頹勢顯現(xiàn)。

報告顯示，1-10 月，全國房地產(chǎn)業(yè)新增意向投資額同比增長34.2%，比 1-9 月降低 1.7 個百分點，連續(xù)兩個月出現(xiàn)下滑，且已比年內(nèi)高點下降了約10個百分點。

區(qū)域層面，前10月，調(diào)控最為嚴厲的東部地區(qū)，在各區(qū)城中增速相對最慢，房地產(chǎn)業(yè)新增意向投資額同比增長15.3%，比前9月加快1.5個百分點。

東北地區(qū)的高速增長還在持續(xù)。前10月房地產(chǎn)業(yè)新增意向投資額增速達到40.5%，比前9月加快1.4個百分點。

而中西部地區(qū)的增速則在持續(xù)高位運行后有所回落。其中中部地區(qū)前10月增長達到76.1%，回落13.6個百分點。而西部地區(qū)達到48%，微幅回落1.9個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，中西部正憑借低成本土地利用模式，吸引更多投資進入，而東部市場在房屋銷售等方面降溫，一定程度上影響了企業(yè)投資的意愿。

而同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則表示，從總體來看，在銷售向下和資金鏈趨緊的背景下在2019年甚至可能出現(xiàn)負增長。

廣深兩城負增長

從今年6月份開始，國家發(fā)改委定期發(fā)布這一報告，至今已發(fā)布五期。而10月報告則是首次公布40 個主要城市的房地產(chǎn)新增意向投資額同比增速。

城市狀況與區(qū)域類似，但分化更為明顯。中西部的省會城市依然強勢，而負增長的城市則以東部一二線城市為主。

其中，北海是唯一增速超過200%的城市，鄭州、天津和西寧也實現(xiàn)了翻倍增長，而廈門、西安、青島、濟南、重慶、長春則緊隨其后，在40城中增速名列前十。

負增長城市則包括?？凇⑻?、呼和浩特、烏魯木齊、哈爾濱、南京、寧波、福州、沈陽、杭州、合肥、廣州、深圳、南寧、貴陽、銀川和三亞等17個。其中，?？凇⑸钲诤秃艉秃铺厥幸来问墙捣畲蟮娜齻€城市。

一線城市在這項數(shù)據(jù)上整體表現(xiàn)不佳，除廣深兩地負增長外，北京、上海的增長也在全國平均水平以下。

對此，張宏偉表示，與東部其他地區(qū)不同，一線城市的房地產(chǎn)新增意向投資項目數(shù)、投資額同比增速相對較低，并不是由于開發(fā)企業(yè)缺乏投資意愿，而在于前一階段一線城市土地供應較少，是項目供應量不足導致的數(shù)據(jù)層面有所下降，“總體來說是供給側的原因。”

而近期一線城市土地市場的表現(xiàn)似乎也對此觀點有所印證。11月26日，北京土地市場成交12宗地塊，成交總金額達到316.46億元，創(chuàng)下北京土地市場單日成交土地數(shù)量和單日成交金額兩項新高。

而上述房企人士則告訴記者，北京此次土地市場大批量成交有兩大特點，一是地塊競拍“冰火兩重天”，豐臺區(qū)兩宗限競房地塊競價分別達到64和46輪，溢價率也達到了25%和26%，高于北京今年土地平均溢價率水平，而順義的3宗共有產(chǎn)權住房地塊，則一宗流拍，一宗僅以1.5%的溢價成交。二是拿地企業(yè)以國企為主，房企“聯(lián)合拿地”方式較多。

“盡管資金鏈趨緊、銷售市場出現(xiàn)下滑趨勢且即將迎來大批供應，但房企雖然仍不缺乏在一線城市拿地的熱情，但總體上來說會更加理性”，上述房企人士表示。