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社論:嚴(yán)格監(jiān)管長租市場中的金融創(chuàng)新
來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道   編輯:楊煜  2018-08-24 09:22:55 字號   打印  收藏

日前,關(guān)于資本介入長租公寓市場是否引起異常漲價,資本在其中扮演什么角色等相關(guān)問題,引起了爭議。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,房屋租賃應(yīng)該交給市場,競爭只會讓中介服務(wù)更好,價格更低。

但由于當(dāng)前長租公寓模式涉及到中介、金融以及民生等相關(guān)領(lǐng)域,從某個單獨(dú)維度去判斷,難以全面和客觀,因此,需要綜合考慮。在房屋租賃市場上中介的確是存在競爭,租戶通過不同中介可以自由選擇不同住房。但是,當(dāng)中介也成為“房東”的時候,就會由獨(dú)立第三方變成在交易中擁有自己的利益,從而可能利用自己的信息中介優(yōu)勢損害個人房東與租戶的利益。正因為如此,在2016年公布的《國務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(下稱《意見》)中,要求規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu),“充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用,提供規(guī)范的居間服務(wù)”。

房屋租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該主要是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存商品住房或者將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接發(fā)展和新建租賃地產(chǎn)。因此,發(fā)展住房租賃市場主要是鼓勵企業(yè)將自持自建物業(yè)改為租賃用途,或者新建租賃住宅,中介機(jī)構(gòu)只能提供居間服務(wù)。也因此,一些中介企業(yè)將自己的長租平臺從中介公司獨(dú)立出去,成立單獨(dú)的租賃平臺。而依靠取得個人房源的代理權(quán)進(jìn)行租賃業(yè)務(wù),這與政府發(fā)展租賃市場的途徑是不相符的。

《意見》也提出,鼓勵金融機(jī)構(gòu)向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。這主要是指大型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入租賃市場后給予金融支持。今年4月,證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》,提出發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品條件:一是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰等;二是物業(yè)正常運(yùn)營,且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流;三是發(fā)起人(原始權(quán)益人)公司治理完善,具有持續(xù)經(jīng)營能力及較強(qiáng)運(yùn)營管理能力等。金融支持的本意是支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營租賃住房、依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房。

但是,在實際運(yùn)作中,中介機(jī)構(gòu)使金融支持變了形。某些中介公司旗下的長租公司并未有自持自建的物業(yè),而是利用第三方個人住房進(jìn)行出租業(yè)務(wù),在這種情況下,就產(chǎn)生金融機(jī)構(gòu)、中介、業(yè)主與租戶四方關(guān)系。在這個關(guān)系網(wǎng)中,租戶與金融機(jī)構(gòu)存在直接的信貸關(guān)系,但金融機(jī)構(gòu)卻將信貸資金付給中介,然后由中介付給業(yè)主。

顯然,長租公司在這個過程中已經(jīng)不是房屋中介,而是資本中介,它們利用業(yè)主的房屋以及租戶的消費(fèi)貸款進(jìn)行資本套利。在這個模式中,資產(chǎn)是業(yè)主的,借錢的是租戶,但是管理并支配錢的是長租公司,這部分資金根本沒有任何第三方托管,也就是說,一旦公司大肆擴(kuò)張而出現(xiàn)運(yùn)營問題,長租公司無法付給業(yè)主約定的房租,業(yè)主會要求收回住房,租戶則必須繼續(xù)按合同給金融機(jī)構(gòu)還款。

這種金融創(chuàng)新嚴(yán)重違規(guī)并存在巨大的監(jiān)管漏洞。規(guī)范的模式應(yīng)該是:長租公司要么自己直接融資去對接業(yè)主,然后轉(zhuǎn)租給租戶,從中獲利;要么,長租公司只提供管理和中介服務(wù),為業(yè)主管理住房,并撮合租戶與金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生信貸關(guān)系,金融機(jī)構(gòu)將一年租金直接付給業(yè)主,租戶每月按時給金融機(jī)構(gòu)還款。

在這個游戲中,金融機(jī)構(gòu)與長租公司是合伙關(guān)系,他們制造的長租模式需要不斷擴(kuò)張規(guī)模才能產(chǎn)生更多利潤,這是一個缺乏監(jiān)管的金融產(chǎn)品,在輿論中則是導(dǎo)致房租上漲的問題,進(jìn)而演化成中介、租房價格市場化與管制的爭論。我們認(rèn)為,這其中已經(jīng)不是住建部門“維護(hù)市場運(yùn)行穩(wěn)定”問題,而是金融監(jiān)管缺失。

這種資本套利游戲,會鼓勵長租公司競爭性地“圈地”,高價哄搶房源,分隔房間放大收益。這種逐利性會導(dǎo)致租金大漲,長久下去會減少租客,導(dǎo)致回收的租金減少。在這個游戲周期的末端,就是資本虧空由業(yè)主與租戶承擔(dān),演化成大量的社會矛盾。拿著別人的錢,卻不受任何約束和監(jiān)管的投資,是任何正常金融體系所不允許的,何況這是涉及到多方的民生領(lǐng)域。

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