3月12日，2019年全國(guó)兩會(huì)第四場(chǎng)“部長(zhǎng)通道”在人民大會(huì)堂舉行。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生積極變化，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是住房的成交面積增速放緩，二是住房成交價(jià)格總體平穩(wěn)，三是住房市場(chǎng)預(yù)期逐漸趨于理性。

王蒙徽指出，2019年要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的工作方案。

多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，從兩會(huì)傳遞的信號(hào)來(lái)看，2019年樓市“穩(wěn)基調(diào)”、“有松動(dòng)”的趨勢(shì)已經(jīng)明顯。

堅(jiān)持“房住不炒”

王蒙徽此次發(fā)言被認(rèn)為延續(xù)了2018年末全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議以來(lái)，樓市政策“穩(wěn)”字當(dāng)頭的基調(diào)。

在回答媒體“今年政府工作報(bào)告當(dāng)中沒(méi)有再?gòu)?qiáng)調(diào)‘房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’，這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管有所調(diào)整”的問(wèn)題時(shí)，王蒙徽表示，2019年，住建部將繼續(xù)貫徹落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院的決策部署，穩(wěn)妥地實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的工作方案。

具體來(lái)說(shuō)，王蒙徽指出，要具體做到五個(gè)堅(jiān)持：一是堅(jiān)持住房定位：房子是用來(lái)住的不是炒的;二是堅(jiān)持完善兩個(gè)體系，即住房市場(chǎng)體系和住房保障體系;三是堅(jiān)持落實(shí)城市的主體責(zé)任，因城施策，分類指導(dǎo)，不斷完善市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)預(yù)警和考核評(píng)價(jià)機(jī)制，特別是要把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處;四是堅(jiān)持調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式，特別是大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，重點(diǎn)解決新市民的住房問(wèn)題;五是保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落。

3月12日，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，與3月5日政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)相比，王蒙徽部長(zhǎng)提到的五個(gè)堅(jiān)持中增加了對(duì) “房住不炒”的重申、大力培育發(fā)展租房租賃市場(chǎng)、完善市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)預(yù)警和考核評(píng)價(jià)機(jī)制、保持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，“更加明確了‘穩(wěn)’將是2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)”。

許小樂(lè)認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控已經(jīng)取得實(shí)質(zhì)性成果，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回落，價(jià)格保持穩(wěn)定，但市場(chǎng)上仍積壓了大量潛在需求，尤其是基本面較好的一二線城市。若調(diào)控政策放松，市場(chǎng)容易出現(xiàn)大幅波動(dòng)。穩(wěn)定的政策可以保持市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定，從而市場(chǎng)需求不會(huì)出現(xiàn)大增大減，市場(chǎng)才能保持穩(wěn)定。

不過(guò)，多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，住建部此次表態(tài)再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，同時(shí)明確要把穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期落到實(shí)處，這既預(yù)示著主要調(diào)控政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，同時(shí)，也預(yù)示著2019年的政策力度已經(jīng)見(jiàn)頂，不會(huì)再有更大規(guī)模和更大力度的調(diào)控措施出臺(tái)，部分地方存在政策松動(dòng)的可能。

3月6日，全國(guó)政協(xié)委員、房天下董事長(zhǎng)莫天全在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道等媒體群訪時(shí)表示，2019年政策松動(dòng)，樓市回暖應(yīng)該是一個(gè)趨勢(shì)，但不會(huì)有太多的大起大伏。

莫天全認(rèn)為，因城施策作為長(zhǎng)效機(jī)制的安排，也會(huì)讓一些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所松綁。

完善考核評(píng)價(jià)機(jī)制

地方樓市則迎來(lái)新變化。易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-2月，其所監(jiān)測(cè)的40城新建商品住宅累計(jì)成交面積同比下降13%。其中4個(gè)一線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)24%，18個(gè)二線城市累計(jì)同比下降13%，18個(gè)三四線城市累計(jì)同比下降21%。

該報(bào)告指出，一線城市由于目前成交量能已處于低位，開始企穩(wěn);東部二線城市后續(xù)將繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。

3月12日，交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一方面，一線城市前期政策收緊時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，包括剛需和部分改善需求在內(nèi)的合理需求開始進(jìn)入市場(chǎng);另一方面，年后往往也是交易回暖的高峰期，雙重因素導(dǎo)致部分一線城市開始出現(xiàn)樓市“小陽(yáng)春”。

這也讓各方對(duì)“因城施策、分類指導(dǎo)”政策落地的需求更加迫切。有分析人士預(yù)測(cè)，相關(guān)細(xì)化政策將在兩會(huì)后陸續(xù)出臺(tái)。

根據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2019年以來(lái)，包括交易稅率調(diào)整、房貸利率調(diào)整等，已有20個(gè)左右的城市開始微幅調(diào)整調(diào)控政策。

實(shí)際上，“因城施策”賦予地方政府更大自主權(quán)，主管部委則被認(rèn)為將會(huì)通過(guò)樓市的指標(biāo)考核體系，來(lái)約束地方政府的樓市調(diào)控政策。因此，王蒙徽在“堅(jiān)持落實(shí)城市的主體責(zé)任”部分所提到的“不斷完善市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)預(yù)警和考核評(píng)價(jià)機(jī)制，特別是要把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處”，受到廣泛關(guān)注。

3月12日，同策集團(tuán)首席分析師張宏偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，此類指標(biāo)體系中，首要的核心指標(biāo)是房?jī)r(jià)的變動(dòng)幅度;其次應(yīng)關(guān)注到公租房、保障性住房等托底性需求市場(chǎng)的變動(dòng);第三是對(duì)各個(gè)城市的租賃市場(chǎng)監(jiān)控，包括租賃市場(chǎng)的供應(yīng)情況、租金走勢(shì)等;最后是土地市場(chǎng)的樓面價(jià)格和溢價(jià)率。由于其對(duì)后續(xù)樓市價(jià)格的傳導(dǎo)影響較大，所以也應(yīng)該作為一個(gè)重要的指標(biāo)來(lái)進(jìn)行監(jiān)測(cè)。