交完房租之后，北京理工大學(xué)的博士林木(化名)近幾天感到十分焦慮。在北京西北五環(huán)外著名的唐家?guī)X附近，林木租了一套55平方米的一居室，租金為4100元/月，“有同事去年在這里租了差不多面積的戶型，租金是3000元/月?！彼f。

林博士目前仍處于實(shí)習(xí)期，實(shí)習(xí)期月工資是3000元/月，轉(zhuǎn)正后到手月工資是15000元/月。每年暑期都是租房高峰期，房租在這段時(shí)間均會(huì)出現(xiàn)普遍上漲。但絕大部分人的感受是，今年房租漲幅似乎比往年來得更為“兇猛”。北京尤為典型。

涉及價(jià)格，其背后的成因都是復(fù)雜的。恒大研究院副院長(zhǎng)夏磊接受采訪時(shí)表示，供需缺口導(dǎo)致房租上漲，是簡(jiǎn)明的經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯。不過本輪北京房租上漲，還有不同。在政策風(fēng)口驅(qū)動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓的參與方，有很強(qiáng)的搶占賽道和市場(chǎng)份額沖動(dòng)。各家品牌方為了競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)份額，大概率會(huì)選擇“融資-獲取項(xiàng)目-再融資-再獲取項(xiàng)目”的以規(guī)模為導(dǎo)向的加杠桿發(fā)展模式。大規(guī)模融資，激進(jìn)搶占房源，不惜一切代價(jià)搶占市場(chǎng)份額，爭(zhēng)取房租的定價(jià)權(quán)。資本急切想從燒錢模式運(yùn)轉(zhuǎn)到賺錢模式，房租上漲是必然結(jié)果。而這，就是本次北京房租上漲的資本推動(dòng)邏輯。

一線城市中的孤例

多家研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，一線城市房租均在7月出現(xiàn)了上漲情況，但北京最為典型。

我愛我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2018年7月，北京的住房租賃月租金均價(jià)為4902元/套，環(huán)比6月上漲2.9%，漲幅較6月收窄了1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中普租的租金均價(jià)環(huán)比上漲6.2%，相寓(公寓運(yùn)營(yíng))的租金均價(jià)環(huán)比上漲1.4%;Real Data數(shù)據(jù)也顯示，2018年7月，北京單平米月租金為91.5元，環(huán)比上漲2.2%，漲幅收窄，地段優(yōu)，配套好租賃物業(yè)成交占比的上升在一定程度上結(jié)構(gòu)性拉升租金。

這種租金普漲情況在其他城市并不明顯。在上海，據(jù)上海房屋租賃指數(shù)辦公室發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，7月，上海高、中、低端租賃市場(chǎng)表現(xiàn)各有差異，其中高端市場(chǎng)租賃指數(shù)下降0.24%，降幅環(huán)比擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn); 中端市場(chǎng)租賃指數(shù)上升0.14%; 低端市場(chǎng)租賃指數(shù)上升0.19%。而在廣州，據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月廣州住宅租金為50元/平方米/月，較6月的49.8元/平方米/月，環(huán)比微升0.4%;熱門租金段主要集中在1500-3000元和3000-4500元兩個(gè)區(qū)間段內(nèi)，成交占比分別為32%和33%;兩房和三房戶型在7月繼續(xù)受到租客的追捧，成交占比分別達(dá)37%和34%。在深圳，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，成交量雖然大漲，但租金相對(duì)平穩(wěn)。58安居客截取了珠三角區(qū)域9個(gè)城市的線上租金表現(xiàn)，總體來看深圳、廣州兩個(gè)一線城市7月并沒有出現(xiàn)租金上漲趨勢(shì)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者抽樣調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，本輪租金上漲在北京表現(xiàn)最為明顯。也就是說，除了規(guī)律性因素以外，北京租賃市場(chǎng)租金上漲背后的成因是復(fù)雜的。貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)認(rèn)為，供給減少和需求升級(jí)是北京租金上漲的主要原因。消費(fèi)者對(duì)更好居住品質(zhì)的追求使普租需求向長(zhǎng)租公寓遷移;政府對(duì)租賃市場(chǎng)的整頓與規(guī)范使得市場(chǎng)可租房源的暫時(shí)性減少，在一定程度上加劇短期供需矛盾;外圍城區(qū)租賃空間的減少導(dǎo)致租賃人口向租金高的內(nèi)城區(qū)移動(dòng)。房東預(yù)期受市場(chǎng)影響而增強(qiáng)。這些因素相互疊加導(dǎo)致上半年租金上漲，但上漲并不是可持續(xù)的。

另外，值得關(guān)注的是，受大興火災(zāi)事件影響，2017年12月新增掛牌租金水平環(huán)比明顯上漲3.2%，此后議價(jià)空間亦有明顯收窄。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，隨著畢業(yè)季臨近，2018年5、6月兩月，新增掛牌租金水平環(huán)比分別明顯上漲3.6%和2.5%，議價(jià)空間進(jìn)一步收窄，6月降至3.7%，為2017年以來最低水平。

租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)升級(jí)與機(jī)構(gòu)搶房

在北京租金上漲諸多成因中，北京租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)升級(jí)以及機(jī)構(gòu)搶房是近年來租賃市場(chǎng)出現(xiàn)的新特點(diǎn)。

近年來，北京市加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管，集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導(dǎo)致市場(chǎng)上低端租賃房源明顯減少。為了保障租客租住的穩(wěn)定性及租金的平穩(wěn)運(yùn)行，北京市對(duì)于“黑中介”、“二房東”的打擊與查處持續(xù)進(jìn)行。按照相關(guān)要求，部分不合規(guī)房源下架，導(dǎo)致了新增掛牌房源數(shù)量的下滑，使新增客房比保持高位。

8月16日，我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉向記者表示，“房租上漲符合租賃市場(chǎng)升級(jí)趨勢(shì)。北京拆掉不少不合格建筑，并對(duì)人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行升級(jí)，這進(jìn)一步加大高端租賃市場(chǎng)需求，而中低端租賃市場(chǎng)已經(jīng)逐漸萎縮?！绷硗?，胡景暉認(rèn)為，機(jī)構(gòu)搶占房源也會(huì)促進(jìn)房租上漲。

夏磊認(rèn)為，當(dāng)前，很多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)，都是“二房東模式”。在巨大的房源競(jìng)爭(zhēng)壓力下，激進(jìn)的拓展房源、搶占市場(chǎng)?！澳彻?chuàng)始人曾表示，公司即將完成新一輪融資，而這些錢將全部用于公司在全國(guó)范圍內(nèi)的擴(kuò)張，甚至不計(jì)成本。如此激進(jìn)的房源獲取方式，必然推升全市場(chǎng)房租價(jià)格。與爭(zhēng)搶房源、房租上漲相伴而生的，是運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在激進(jìn)擴(kuò)展期囤積的房源，底租可能過高，面粉與面包價(jià)格形成倒掛。經(jīng)營(yíng)管理不善、融資成本偏高的租賃機(jī)構(gòu)很可能沒有足夠的現(xiàn)金流來覆蓋成本，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。最終留下租賃市場(chǎng)的一地雞毛?！?

不過，一位不愿透露姓名的長(zhǎng)租公寓創(chuàng)始人并不贊同此觀點(diǎn)。“現(xiàn)在房源端供給不暢，企業(yè)也處于非常難受的狀態(tài)。即使房租有所上漲，也不是企業(yè)的主觀行為，而是被動(dòng)上漲，就像面粉漲價(jià)了，面包也會(huì)跟著漲價(jià)?！?

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，今年房租上漲不排除是部分中介機(jī)構(gòu)的炒作，尤其是一些從事分散式品牌公寓的中介機(jī)色，為了能夠?qū)⑹种械姆吭匆愿邇r(jià)格出租，往往會(huì)在市場(chǎng)上釋放房租上漲的信息，這種炒作租金的行為需要政府予以嚴(yán)懲。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也建議政府針對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行管控?！皩?duì)于當(dāng)前租賃市場(chǎng)的價(jià)格來說，確實(shí)是需要管控。其實(shí)住建部以及包括鄭州等城市，實(shí)際上都強(qiáng)調(diào)了對(duì)租金的管控，但是對(duì)于管的具體操作體系還沒有建立。所以說后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格管控中，租金管控也是一個(gè)很重要的內(nèi)容。尤其是發(fā)展租賃市場(chǎng)的過程中，租金的定價(jià)方面還需要研究，進(jìn)而形成一個(gè)市場(chǎng)化和具有保障屬性的租金定價(jià)機(jī)制?！?