房企增收又增利

今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)。從上市房企發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，多數(shù)房企的營收和利潤仍在增長，出現(xiàn)了“增收又增利”的情況。這其中的原因是什么?從資本結(jié)構(gòu)來看，超六成的房企資產(chǎn)負(fù)債率還在持續(xù)攀升，諸多房企的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過了80%，融資上有何調(diào)整?隨著調(diào)控的深入和融資收緊，高周轉(zhuǎn)似乎是可行之道。但對于高周轉(zhuǎn)策略，行業(yè)也出現(xiàn)了不同看法。

近期，上市房企陸續(xù)公布半年報(bào)。從業(yè)已披露的數(shù)據(jù)來看，大部分房企錄得較好的中期業(yè)績，“增收又增利”成為主流。一些房企的利潤率出現(xiàn)回升，體現(xiàn)出較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

“第一軍團(tuán)”中，萬科在上半年的營收達(dá)到1060億元，同比增長51.8%，歸屬上市公司股東的凈利潤為91.2億元，同比增長24.9%。剛剛經(jīng)歷工程事故風(fēng)波的碧桂園，同樣實(shí)現(xiàn)營收和利潤的增長。

規(guī)模龐大的“第二梯隊(duì)”，也實(shí)現(xiàn)較好的業(yè)績，且從管理層的表態(tài)來看，其對規(guī)模的野心仍然存在。

但曾備受推崇的“高周轉(zhuǎn)”策略，行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)不同看法。碧桂園已明確提出，“寧可放慢一些發(fā)展速度，追根溯源地全面提升管理水平”。而越秀地產(chǎn)、中南建設(shè)等企業(yè)則認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)仍然是適應(yīng)市場競爭的重要策略。

增收又增利

截至目前，第一軍團(tuán)的四家房企中，萬科、碧桂園均公布了半年報(bào)。碧桂園在上半年實(shí)現(xiàn)營收1318.9億元，同比增長約69.7%，同期的毛利和凈利增幅則分別達(dá)到104.6%和94.9%。

融創(chuàng)和恒大發(fā)布了半年業(yè)績預(yù)告。恒大預(yù)計(jì)利潤規(guī)模同比大幅提升，稅后凈利潤增幅在125%以上，核心業(yè)務(wù)凈利潤增幅在100%以上。融創(chuàng)則表示，上半年?duì)I收增幅將超過200%，公司擁有人應(yīng)占利潤增幅也在200%以上，毛利率也比去年同期和去年全年進(jìn)一步提升。

這種變化凸顯了公司的盈利能力增強(qiáng)。在發(fā)布中報(bào)的房企中，這種情況并不少見。其中，利潤率回升成為普遍現(xiàn)象。

上半年華潤置地的綜合毛利潤率為48.1%，比上年同期的35.0%有明顯提升。其中，開發(fā)物業(yè)毛利率由32.6%提升為48.6%;投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營)毛利率由63.5%上升至66.6%。

其他房企中，中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率24.35%，比去年同期上升6.68個(gè)百分點(diǎn)。旭輝的毛利率為33.7%，核心凈利潤率則為13.3%，均高于去年同期。

值得注意的是，這是在很多城市出臺限價(jià)政策的背景下取得的業(yè)績。在限價(jià)政策嚴(yán)厲的一線城市，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅難以取得利潤，出貨都成為難題。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，不同企業(yè)的拿地策略不同，有些企業(yè)雖遭遇限價(jià)，但其土地是在前幾年獲取的，成本相對較低。此外，如果企業(yè)將重心布局在調(diào)控政策不夠嚴(yán)厲的城市，同樣也會有較好的利潤空間。

過去幾年，房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率呈現(xiàn)出下降的趨勢，到2017年，部分企業(yè)的利潤率已開始回升。中信建投研究發(fā)展部認(rèn)為，未來這一情況有望繼續(xù)改善。

根據(jù)中信建投研究發(fā)展部的測算，2016年和2017年，新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的拿地價(jià)占銷售價(jià)的比重均超過38%，到2018年驟降至18.33%，甚至明顯低于2015年29.42%的水平。這意味著今年房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均利潤空間有所擴(kuò)大。其中，二線城市的情況明顯好于一線城市。

之所以出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)榉科竽玫乩硇曰贡仆恋爻鲎寖r(jià)格趨于合理，近期土地流拍、流標(biāo)現(xiàn)象增多便是證明。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這已經(jīng)逐步影響到銷售利潤率，并有可能導(dǎo)致公司的利潤率和ROE出現(xiàn)一定改善。

高周轉(zhuǎn)之辯

雖然半年業(yè)績普遍向好，但不同規(guī)模、類型的房企，“心境”也大不相同。

8月21日上午，萬科召開半年業(yè)績會，整場業(yè)績會的重心在管理體制和多元化業(yè)務(wù)上，絲毫未提規(guī)模的話題。剛剛經(jīng)歷工地事故風(fēng)波的碧桂園，則在中報(bào)中自我反省，稱“寧可放慢一些發(fā)展速度，追根溯源地全面提升管理水平”。

另一類不提規(guī)模的企業(yè)，是早已實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型、追求規(guī)模似乎無望的公司。今年上半年，SOHO中國利潤(不含投資物業(yè)的評估增值)約為15.3億元，同比上漲約144%。但同期，權(quán)益股東應(yīng)占純利約10.93億元，比上年同期的39.82億元大幅下滑。

SOHO中國董事長潘石屹表示，相比規(guī)模和利潤，更在意“能夠持續(xù)地把我們的經(jīng)驗(yàn)和市場管理的東西持續(xù)地發(fā)展下去?！?

相比之下，盡管調(diào)控深化，部分區(qū)域出現(xiàn)降溫預(yù)期，“第二梯隊(duì)”仍然對規(guī)模抱有野心。

今年上半年，旭輝的銷售規(guī)模達(dá)到660億元，同比增長40%。如能完成全年1400億的銷售目標(biāo)，最近兩年旭輝的復(fù)合增長率將接近100%，成為高增長房企的代表。

旭輝集團(tuán)主席林中在業(yè)績會上表示，“未來三四年我們還是可以保持這種速度?！痹谌哪旰笠?guī)模足夠大時(shí)，旭輝就會把速度“放得更穩(wěn)健一點(diǎn)”。林中的底氣在于，今年旭輝擁有2600億元的可銷售貨值，截至6月末，旭輝的土儲建面達(dá)到4040萬平方米。

今年上半年，龍光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售354.7億元，同比增長率達(dá)到84%，并將全年銷售目標(biāo)由660億元上調(diào)至700億元。

由此，龍光地產(chǎn)把三年的復(fù)合增速從30%提高到了50%。龍光地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官兼執(zhí)行董事賴卓斌在業(yè)績會上談到這一調(diào)整，認(rèn)為這個(gè)目標(biāo)“是比較不錯(cuò)的”。

龍光的底氣同樣在于龐大的土儲，據(jù)透露，龍光未來三年內(nèi)的可售貨值有4200多億?！爱?dāng)時(shí)拿地的時(shí)候，成本控制是很好的，換言之就算按限價(jià)賣，仍然有合理的利潤，所以我們是具備提速條件的”。

但隨著調(diào)控的深入和融資渠道的收緊，必須提高周轉(zhuǎn)速度，才能有效消化這些庫存。

就在碧桂園反思高周轉(zhuǎn)，并提出“放慢速度”時(shí)，這種策略仍然大有市場。越秀地產(chǎn)副董事長、總經(jīng)理及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)就表示，越秀地產(chǎn)還將加快資金的回籠速度，其中包括加快項(xiàng)目開發(fā)速度、提高周轉(zhuǎn)率、加快銷售現(xiàn)金回流等等策略。

中南建設(shè)的管理層同樣認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)不等同于質(zhì)量問題，從市場競爭角度來看，高周轉(zhuǎn)是適應(yīng)市場競爭的。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，過度追求高周轉(zhuǎn)會引發(fā)諸多問題，對其進(jìn)行反思很有必要。但在調(diào)控步步加碼的形勢下，高周轉(zhuǎn)仍將是很多企業(yè)的戰(zhàn)略選擇。尤其對于規(guī)模導(dǎo)向的中型房企來說，未來一段時(shí)間，高周轉(zhuǎn)會繼續(xù)作為企業(yè)的主要策略而使用。