不過(guò)，8月6日，天房集團(tuán)一筆購(gòu)房尾款A(yù)BS被中誠(chéng)信列入信用評(píng)級(jí)觀察名單。ABS融資需關(guān)注企業(yè)杠桿，基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的回收及相應(yīng)增信措施。

房企資金鏈緊張難改善

一位券商首席分析師表示，從近期政策基調(diào)看，下半年將以穩(wěn)定為主，穩(wěn)增長(zhǎng)將成為要求，呈現(xiàn)出“松貨幣、寬財(cái)政、抬基建”的特征，預(yù)計(jì)央行還將降準(zhǔn)1-2次，社會(huì)融資規(guī)模增速仍可能難以回升。無(wú)論是加大信貸投放、還是資管新規(guī)中公募可以對(duì)接部分非標(biāo)，對(duì)于基建是利好的。

此前，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家報(bào)道，監(jiān)管窗口指導(dǎo)部分信托公司等金融機(jī)構(gòu)，在符合資管新規(guī)和執(zhí)行細(xì)則的條件下，加快項(xiàng)目投放。不過(guò)，在“房住不炒”政策基調(diào)下，房地產(chǎn)類(lèi)業(yè)務(wù)不會(huì)放松調(diào)控。

另一地產(chǎn)私募人士認(rèn)為，從數(shù)據(jù)看，土地供應(yīng)和成交已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月回落，如果繼續(xù)回落，意味著開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張拿地的本輪周期告一段落。一些明星地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了戰(zhàn)略收縮傾向，隨著這些三四線(xiàn)房企拿地增速的放緩，可能將導(dǎo)致整體的土地市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入下行通道，也將對(duì)遠(yuǎn)期的地產(chǎn)投資產(chǎn)生負(fù)面影響。

前述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著客戶(hù)貸款購(gòu)房的難度和成本也將繼續(xù)增加?？蛻?hù)購(gòu)房首付比例、利率、首付資金來(lái)源審查、客戶(hù)資質(zhì)審查將進(jìn)一步上漲和收緊。

地產(chǎn)融資為何緊張

房地產(chǎn)融資渠道受限，開(kāi)發(fā)貸額度緊張，導(dǎo)致融資利率高企。

有開(kāi)發(fā)商人士稱(chēng)，去年8%-9%的融資成本，今年已經(jīng)漲到了13%甚至更高。另有信托人士稱(chēng)，近期地產(chǎn)類(lèi)信托利率已達(dá)14%-15%。甚至不良資產(chǎn)管理公司也加入了進(jìn)來(lái)：“一二線(xiàn)住宅類(lèi)項(xiàng)目成本13%-15%左右，走非金不良模式，資金規(guī)模和用途不限制?！?

8月7日，保利地產(chǎn)申請(qǐng)?jiān)谏辖凰l(fā)行150億元“小公募類(lèi)”。不過(guò)，今年5月以來(lái)，多筆房地產(chǎn)公司債中止審查。如碧桂園200億元(其中150億元用于長(zhǎng)租公寓建設(shè))、富力地產(chǎn)60億元、花樣年50億元的租賃住宅專(zhuān)項(xiàng)債券、深圳市龍光控股35億元住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券、雅居樂(lè)控股80億元私募公司債、合生創(chuàng)展100億元小公募公司債。

不過(guò)，境外融資通道仍然放開(kāi)，近期，禹洲地產(chǎn)發(fā)行3年期4.25億美元7.9%票據(jù)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行3年期7億美元浮動(dòng)利率有擔(dān)保票據(jù)，利率按三個(gè)月美元Libor+2.3%，及5年期20億元人民幣4.7%公司債券。融創(chuàng)中國(guó)和中國(guó)奧園也分別發(fā)行了美元票據(jù)。

有債券業(yè)內(nèi)人士表示，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資緊張，“去杠桿”是當(dāng)前的大背景。今年4月以來(lái)，200多只、上千億債券取消或推遲發(fā)行，債券融資難度增加波及地產(chǎn)行業(yè)。“資管新規(guī)”落地后，“非標(biāo)”通道變相接濟(jì)開(kāi)發(fā)貸被限制。特別是，房企高周轉(zhuǎn)模式下，杠桿率一直居高不下。

在“去杠桿”和“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”政策基調(diào)下，房企融資或?qū)⒗^續(xù)處于寒冬。

房地產(chǎn)企業(yè)的策略，一方面提高周轉(zhuǎn)率、快速回籠資金。另一方面，多元化拓展融資渠道，比如“以租賃之名”發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品和借道房地產(chǎn)信托等。

ABS融資窗口

各大型房企正緊抓政策契機(jī)，通過(guò)住房租賃、長(zhǎng)租公寓ABS和購(gòu)房尾款A(yù)BS等ABS類(lèi)融資。

除數(shù)億元的購(gòu)房尾款A(yù)BS融資連續(xù)獲得通過(guò)外，百億規(guī)模ABS融資相繼獲得通過(guò)。8月2日，“中信建投-遠(yuǎn)洋地產(chǎn)長(zhǎng)租公寓1號(hào)(1-5期)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”獲深交所審批通過(guò)，總規(guī)模50億元。此前，7月24日，“中聯(lián)前海開(kāi)源-遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一號(hào)第N期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已回復(fù)交易所意見(jiàn)”，規(guī)模高達(dá)100億元。7月31日，金科地產(chǎn)“天弘創(chuàng)新-美好生活供應(yīng)鏈第1-8期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”獲上交所審批通過(guò)，總規(guī)模50億元，為該公司首單供應(yīng)鏈ABS。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2018年7月末，交易所市場(chǎng)和銀行間市場(chǎng)累計(jì)獲批房企供應(yīng)鏈金融ABS金額3861億元，其中已發(fā)行1015億元。前30強(qiáng)房企超過(guò)2/3已發(fā)行或正在發(fā)行。

根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的ABS融資渠道中，發(fā)行類(lèi)REITS 35單，募資規(guī)模733.34億元;發(fā)行CMBS 22單，募資712.12億元;購(gòu)房尾款A(yù)BS增長(zhǎng)很快，上半年總計(jì)發(fā)行37單，募資559.03億元。

不過(guò)，興業(yè)研究在其報(bào)告中稱(chēng)，房企供應(yīng)鏈(保理融資)ABS以房企為核心付款方的，拉長(zhǎng)房企應(yīng)付供應(yīng)商賬款期限，使得彈性債務(wù)剛性化，應(yīng)警惕該類(lèi)ABS存量規(guī)模較大的房企剛性債務(wù)變化。

8月6日，中誠(chéng)信評(píng)級(jí)稱(chēng)，“渤海匯金-天房集團(tuán)購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”原始權(quán)益人及差額支付承諾人——天房集團(tuán)正在進(jìn)行混改增資擴(kuò)股，可能導(dǎo)致公司實(shí)際控制人發(fā)生變更，同時(shí)天房集團(tuán)債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，短期償債壓力較大，同時(shí)經(jīng)營(yíng)虧損嚴(yán)重，持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在重大不確定性。

為此，中誠(chéng)信證評(píng)決定將18天房1A、18天房1B列入可能降級(jí)的信用評(píng)級(jí)觀察名單。根據(jù)公開(kāi)資料，該購(gòu)房尾款A(yù)BS于4月17日正式設(shè)立，產(chǎn)品總規(guī)模為14億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)為天房集團(tuán)對(duì)購(gòu)房人享有的要求其支付購(gòu)房款所對(duì)應(yīng)的債權(quán)及其附屬權(quán)益。天房集團(tuán)當(dāng)前負(fù)債超過(guò)1800億，負(fù)債率高達(dá)85%以上。