“建設(shè)的大力推進(jìn)則加快了發(fā)展商存量戰(zhàn)略在一二線城市的落地。我們認(rèn)為由增量轉(zhuǎn)向存量在2017年出現(xiàn)了非常重要的市場(chǎng)信號(hào)：就上海而言，2017年大宗物業(yè)投資金額達(dá)1169億，首次超越了經(jīng)營(yíng)性土地出讓金額的1145億，存量首次超越增量?！笔腊钗豪硎舜笾腥A區(qū)投資及資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李凌接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)做上述表示。

2017年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗成交再創(chuàng)歷史新高，全年交易總額達(dá)2300億元，同比增長(zhǎng)25%。然而，2017年M2和社融增速雙降，國(guó)債利率顯著上行，租金增長(zhǎng)卻呈現(xiàn)低位盤桓。

綜合第三方投資機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2018年國(guó)內(nèi)大宗物業(yè)投資市場(chǎng)將繼續(xù)活躍，國(guó)內(nèi)發(fā)展商和機(jī)構(gòu)投資者仍是買方主力，比如萬(wàn)科、融創(chuàng)、陽(yáng)光城(6.520, 0.19, 3.00%)、景瑞、旭輝等。同時(shí)跨境資本的需求不減。鑒于國(guó)內(nèi)房企的投資性物業(yè)在其總資產(chǎn)的占比仍然較低，國(guó)內(nèi)房企2018年將繼續(xù)加大一二線城市投資性物業(yè)的投資。

李凌表示，隨著一二線城市城市化進(jìn)入后期，可開(kāi)發(fā)用地資源逐漸稀缺，房地產(chǎn)行業(yè)由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)發(fā)展商的主流判斷。而此輪史上最嚴(yán)樓市調(diào)控以及“房住不炒”綱領(lǐng)提出后各級(jí)政府對(duì)住宅租賃市場(chǎng)建設(shè)的大力推進(jìn)則加快了發(fā)展商存量戰(zhàn)略在一二線城市的落地;2017年三季度國(guó)內(nèi)上市開(kāi)發(fā)商的總體資產(chǎn)負(fù)債率已升至79%的10年高位，而2018年起開(kāi)發(fā)商又將逐步進(jìn)入債券償付的高峰期。2018年房企債券償還總金額同比增長(zhǎng)64%至2500億元，2019年更是將繼續(xù)大幅增加至近4000億元。到期債務(wù)高峰疊加住宅銷售下滑以及銀行信貸、委托貸款、信托等通道的嚴(yán)控將使2018年開(kāi)發(fā)行業(yè)的收購(gòu)兼并活動(dòng)更為活躍。

李凌指出，城市區(qū)位價(jià)值變化應(yīng)是影響房地產(chǎn)投資的重要考量。為解構(gòu)投資市場(chǎng)中影響“區(qū)位”及其變化的核心因素，以國(guó)內(nèi)主要城市的辦公樓市場(chǎng)為例，世邦魏理仕對(duì)北、上、廣、深四大一線城市和13個(gè)二線城市共計(jì)96個(gè)寫(xiě)字樓商務(wù)區(qū)2014年和2017年截面數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，并識(shí)別出影響區(qū)位價(jià)值的六大維度，即商務(wù)資源集聚度、樓宇整體品質(zhì)、區(qū)域間商務(wù)資源關(guān)聯(lián)度、商務(wù)設(shè)施配套、交通配套及政策激勵(lì)因素。

解構(gòu)投資“區(qū)位”核心因素

以寫(xiě)字樓為例，李凌認(rèn)為，當(dāng)一個(gè)城市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓存量跨越300萬(wàn)平方米時(shí)是一個(gè)關(guān)鍵變化節(jié)點(diǎn)。當(dāng)成都、重慶、武漢等強(qiáng)二線城市在優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓總存量達(dá)到這個(gè)數(shù)量級(jí)時(shí)，市場(chǎng)規(guī)模量變帶來(lái)質(zhì)變，市場(chǎng)出現(xiàn)共通的階段特征包括：新興板塊崛起、子市場(chǎng)之間的商務(wù)資源競(jìng)爭(zhēng)加劇、資源流動(dòng)加速、租金階段性回調(diào)等。

這些城市中近年價(jià)值提升區(qū)位幾乎全部位于非核心板塊或新興商務(wù)區(qū)，顯示出多中心格局形成過(guò)程中的成長(zhǎng)性機(jī)遇。與此相對(duì)，市場(chǎng)規(guī)模小于300萬(wàn)平方米的城市，價(jià)值提升區(qū)位則大多仍停留于核心CBD，投資機(jī)遇聚焦傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)。

李凌表示，傳統(tǒng)子市場(chǎng)是城市更新主題下增值型投資的理想標(biāo)的，例如上海的人民廣場(chǎng)、徐家匯(9.990, -0.03, -0.30%)、虹口、黃埔和徐匯濱江，北京的王府井(23.210, -0.39, -1.65%)，廣州的天河體育中心，深圳的蔡屋圍。受制于樓宇品質(zhì)和存量規(guī)模的限制，區(qū)位價(jià)值未能完全體現(xiàn)，經(jīng)過(guò)收購(gòu)、改造和提升，物業(yè)價(jià)值大幅提升，同樣隨著區(qū)域標(biāo)桿性項(xiàng)目的逐步交付將對(duì)周邊老舊項(xiàng)目的價(jià)格起到提升作用。通過(guò)對(duì)比2014-2017年子市場(chǎng)租金變化，結(jié)果顯示超過(guò)80%子市場(chǎng)的擬合走勢(shì)與實(shí)際走勢(shì)方向一致，其中奧運(yùn)村、四川北路、琶洲等多個(gè)子市場(chǎng)的實(shí)際租金漲幅高于所在城市平均漲幅。

國(guó)內(nèi)主要城市的寫(xiě)字樓版圖處于持續(xù)外擴(kuò)階段，價(jià)值提升的重點(diǎn)區(qū)位在核心-新區(qū)-核心間螺旋式發(fā)展。世邦魏理仕將17個(gè)主要城市依其演化路徑歸于三個(gè)階段，依次為第一螺旋：大連、沈陽(yáng)、青島、天津、無(wú)錫、蘇州。處于這個(gè)區(qū)位的寫(xiě)字樓總體量較小，核心商務(wù)區(qū)成熟度將不斷提升，新區(qū)建設(shè)方興未艾，但租戶和投資者明顯偏好。第二螺旋：南京、杭州、寧波、長(zhǎng)沙、武漢、重慶、成都。這些城市的核心商務(wù)區(qū)建設(shè)節(jié)奏放緩而新區(qū)在基建配套拉動(dòng)下快速成熟，寫(xiě)字樓需求開(kāi)始自核心區(qū)溢出。投資焦點(diǎn)核心區(qū)與新區(qū)并重，但逐步轉(zhuǎn)向區(qū)位提升更快的新區(qū)，尤其是已處于第二螺旋后期的成都和重慶。第三螺旋：上海、北京、深圳、廣州。核心商務(wù)區(qū)高度成熟，新區(qū)不斷壯大，多中心格局成型，同時(shí)寫(xiě)字樓版圖繼續(xù)外擴(kuò)。目前，處于第三螺旋中后期的京滬已啟動(dòng)新一輪的新區(qū)建設(shè)。

基金伺機(jī)進(jìn)入

2017年內(nèi)資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金在大宗物業(yè)投資市場(chǎng)上大舉買入，累計(jì)成交金額突破600億元，同比增長(zhǎng)150%左右。2018年初，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《私募投資基金備案須知》，明確自2月12日之后新增底層資產(chǎn)涉及借貸性質(zhì)的資產(chǎn)及其收益權(quán)產(chǎn)品不予備案。這一新規(guī)促使地產(chǎn)基金的投資由債權(quán)類向股權(quán)類轉(zhuǎn)換，股權(quán)類基金將在投融兩端擁有更多的機(jī)會(huì)。今年3月，融創(chuàng)與盛煦地產(chǎn)在上海宣布，共同發(fā)起國(guó)內(nèi)首只存量資產(chǎn)并購(gòu)基金，基金規(guī)模達(dá)200億人民幣，就是一個(gè)較為典型的案例。盛熙地產(chǎn)剛于5月收購(gòu)上海廣場(chǎng)。

而股權(quán)基金帶出的重資產(chǎn)投資也值得關(guān)注。據(jù)盛熙地產(chǎn)一份研究報(bào)告顯示，2020年中高端租賃市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到1400億，這個(gè)結(jié)論的基礎(chǔ)性支撐數(shù)據(jù)來(lái)自于隨著城市人口結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，中國(guó)以北、上、深為主的一線城市的中高端人群2016年約79萬(wàn)人，到2020年預(yù)計(jì)達(dá)到100萬(wàn)。

李凌介紹說(shuō)，世邦魏理仕的研究發(fā)現(xiàn)，在2014年至2017年三季度期間進(jìn)行募資的以亞太區(qū)為投資目標(biāo)區(qū)域的地產(chǎn)基金的可投資總額為1160億美元。隨著這些基金的投資期臨近結(jié)束，預(yù)計(jì)2018-2020年間將有530億美元被投出，其中瞄準(zhǔn)中國(guó)市場(chǎng)資金最多，達(dá)到140億美元(26%)，主要為增值型和機(jī)會(huì)型的基金。此前外資地產(chǎn)基金在中國(guó)市場(chǎng)的資金部署速度較慢的一個(gè)重要原因在于對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)失速的擔(dān)憂。但隨著2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)力逐步成型，2018年外資基金對(duì)中國(guó)一二線城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的投資將繼續(xù)。

對(duì)于基金而言，辦公樓、科技園區(qū)、具改造潛力的工業(yè)物業(yè)和地塊等在新經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)都備受關(guān)注。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，三大先發(fā)城市群(尤其是長(zhǎng)三角和大灣區(qū))將延續(xù)一體化進(jìn)程。已確立崛起趨勢(shì)的次增長(zhǎng)極(南京、杭州)的物業(yè)價(jià)值將持續(xù)受益。同時(shí)，基建改善和同城化預(yù)期下，長(zhǎng)三角的南通、大灣區(qū)的佛山、東莞、惠州、中山等城市與核心城市聯(lián)系度有望顯著提升，建議優(yōu)先關(guān)注人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入直接受益的住宅、商業(yè)、工業(yè)物流領(lǐng)域的機(jī)會(huì)。中西部城市群和海西城市群持續(xù)快速極化，核心城市(成都、重慶、武漢、長(zhǎng)沙等)各類房地產(chǎn)短期面臨不同程度的供過(guò)于求風(fēng)險(xiǎn)，但中長(zhǎng)期存在系統(tǒng)性的投資機(jī)會(huì)。