6月20日，西安房管局發(fā)布購房新政。其發(fā)布的通知稱，為深入貫徹落實中央“房住不炒”的定位精神，堅決遏制投資投機性購房需求，自通知下發(fā)之日起，從市外遷入戶籍的居民家庭(退伍轉業(yè)、家屬隨軍落戶的除外)在西安市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)購買商品住房或二手住房的，應落戶滿1年，或在西安市連續(xù)繳納12個月的社會保險(或個人所得稅);非西安市戶籍居民家庭在西安市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)無住房且能夠提供5年以上(含5年)個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房。通知還要求將臨潼區(qū)納入住房限購范圍，嚴格執(zhí)行西安市住房限購政策。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為：“該政策針對‘一落戶就炒房’現(xiàn)象進行了收緊。對于無戶籍的人員，在西安限購區(qū)域需要滿足繳納5年社保的條件。這一規(guī)定非常嚴厲，現(xiàn)在作出繳納5年社保要求的，主要是北京、上海等大城市。從西安此次政策管控來看，指明了近期西安房價炒作和過快上漲的三個原因：借落戶政策炒房、部分外來人口炒房和部分郊區(qū)市場炒房。此次西安的政策較為及時，此前西安也出臺了管控房屋交易秩序的政策，應該說此類政策組合拳的施展，有助于促進西安房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展?！?

記者注意到，就在6月18日由國家統(tǒng)計局公布的5月份全國70個大中城市新建商品住宅價格統(tǒng)計中，西安再次領漲全國，而且已連續(xù)6個月領漲。

兩年遷入人口115萬

國家統(tǒng)計局6月18日公布5月份70個大中城市新建商品住宅價格變動情況，西安再度領漲，環(huán)比漲幅2.0%，同比大漲24.4%。數(shù)據(jù)顯示，西安已經(jīng)持續(xù)半年同比漲幅領跑70城，且環(huán)比漲幅居前。

嚴躍進指出：“西安市場這兩年房價上漲力度的確較大。其原因在于西安在人才導入等方面政策力度較大，而人才引入加大了市場購房需求。此外，西安城市建設發(fā)展速度快，尤其是軌道交通建設過程中，相關樓盤價格上漲明顯?！?

記者注意到，2017年3月，西安率先以“史上最寬松”的戶籍新政拉開“搶人大戰(zhàn)”的帷幕——“三放四降”招納人才，放開普通大中專院校畢業(yè)生的落戶限制、放寬設立單位集體戶口條件、放寬對“用人單位”的概念界定，降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房入戶條件、降低長期在西安市區(qū)就業(yè)并具有合法固定住所人員的社保繳費年限。

此后兩年多來，西安先后7次調(diào)整戶籍政策，至2019年2月，人才政策再次升級為“全國高等院校在校學生均可落戶西安”——本科及以上學歷落戶不受年齡限制，全國高等院校在校學生均可落戶;具有本科(不含)以下學歷的，年齡在45周歲(含)以下亦可落戶。

在不斷放寬的戶籍政策刺激下，西安人口流入速度明顯加快。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年4月30日，西安戶籍人口共1004.9萬人，流動人口317.9萬人。兩年零兩個月的時間里，西安市共遷入落戶115.1萬人。從遷入人口文化結構看，學歷落戶和人才引進占比高達64.05%。

西安房價絕對值仍不高

人口流入帶來的購買力帶來了購房剛需的持續(xù)增長，但需要注意的是，盡管西安房價同比增速持續(xù)領漲全國，但與同類省會城市相比，西安房價的絕對水平仍然不高。易居研究院《中國百城房價數(shù)據(jù)》顯示，5月份西安新建住宅均價13931元/平方米，與百城均價13937元/平方米幾乎持平。

如果橫向比較同類省會級內(nèi)陸城市，5月份合肥新房均價為17307元/平方米、石家莊新房均價為15804元/平方米、濟南新房均價為15406元/平方米、鄭州新房均價為13792元/平方米，西安并不算突出。

再看更能反映真實市場情況的二手房市場：據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，西安市5月份二手房價格環(huán)比、同比漲幅分別為0.6%、12.1%，盡管漲幅在70個大中城市里面靠前，但遠遠不如新房價格數(shù)據(jù)搶眼。

嚴躍進判斷：“西安目前并非全國性的購房市場，即便房價上漲，也不可能持續(xù)上漲。換言之，對比一些全國性的房地產(chǎn)市場，類似杭州、三亞等，西安的房地產(chǎn)市場需求更多還是來自陜西省省內(nèi)，市場經(jīng)過炒作后還會降溫，不可能長期漲幅靠前?！?

事實上，據(jù)西安市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1~4月西安商品房銷售面積548.87萬平方米，下降9.4%，降幅較上年同期擴大8.1個百分點，其中住宅銷售面積下降8.1%。記者查閱《中國百城房價數(shù)據(jù)》發(fā)現(xiàn)，5月西安市單月房屋成交面積環(huán)比增加44%、同比減少32%;同時，成交金額環(huán)比增加48%，同比則減少30%。

成交數(shù)據(jù)的回落，無法支持西安市場“從小陽春走向盛夏”的觀點。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出：“同比漲幅是沒有太大意義的，這里存在著一定的結構性因素，部分高端項目備案價格高了，有可能也會影響市場整體價格?！?

記者查閱各交易平臺，發(fā)現(xiàn)1月份入市的38個樓盤中，有三個普通住宅項目均價超過20000元/平方米，6個項目超過15000元/平方米，隨后的幾個月也持續(xù)出現(xiàn)一定比例的高端項目和精裝修項目，甚至最高單價超過32000元/平方米。

“三、四月份這個階段一些項目集中放量的話，有可能從結構性上會影響市場整體價格。從整個市場的趨勢看起來，其實五、六月份乃至今后市場還是有動力不足的跡象。目前賣得好的，應該還是價格有優(yōu)勢、或者是被限價的項目。”張宏偉判斷。

系板塊輪動補漲所致

《每日經(jīng)濟新聞》在2019年2月曾報道過全國房價板塊輪動的現(xiàn)象，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院當時發(fā)布的《全國房地產(chǎn)板塊輪動現(xiàn)象研究報告》，本輪房價上漲周期中，大部分城市的啟動時間為2015年下半年，西安則屬于板塊輪動中上漲時間靠后的城市。

就在大部分城市房價一路高歌猛進的2015~2016年，西安、錦州、遵義等城市房價最大跌幅一度達到4.1%。直到2018年上半年，西安樓市才開始逐漸回暖，并在2019年1月達到歷史高位均價——16087元/平方米。

對于板塊輪動中的表現(xiàn)，嚴躍進分析認為：“過去的西安周邊交通并不便利，西安市場也屬于‘孤島’概念，但近兩年，西安到漢中南、西安到寶雞、西安到延安的高鐵都已經(jīng)在建或部分運營，有助于陜西省內(nèi)部分地級市的購房者進入西安，進而帶來更多的購房需求，從而帶動房價上漲。在購房需求比較大、同時西安房價過去幾年沒有怎么上漲的情況下，房價便容易出現(xiàn)補漲?！?

正是由于西安房價在上漲輪動中扮演了“補漲”角色，當全國各區(qū)域房價呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展之時，西安房價卻呈現(xiàn)出同比漲幅一路走高的態(tài)勢。