3月12日,2019年全國兩會第四場“部長通道”在人民大會堂舉行。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽表示,房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢,市場預(yù)期發(fā)生積極變化,主要體現(xiàn)在三個方面,一是住房的成交面積增速放緩,二是住房成交價格總體平穩(wěn),三是住房市場預(yù)期逐漸趨于理性。
王蒙徽指出,2019年要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的工作方案。
多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出,從兩會傳遞的信號來看,2019年樓市“穩(wěn)基調(diào)”、“有松動”的趨勢已經(jīng)明顯。
堅持“房住不炒”
王蒙徽此次發(fā)言被認(rèn)為延續(xù)了2018年末全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議以來,樓市政策“穩(wěn)”字當(dāng)頭的基調(diào)。
在回答媒體“今年政府工作報告當(dāng)中沒有再強(qiáng)調(diào)‘房子是用來住的,不是用來炒的’,這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管有所調(diào)整”的問題時,王蒙徽表示,2019年,住建部將繼續(xù)貫徹落實黨中央國務(wù)院的決策部署,穩(wěn)妥地實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的工作方案。
具體來說,王蒙徽指出,要具體做到五個堅持:一是堅持住房定位:房子是用來住的不是炒的;二是堅持完善兩個體系,即住房市場體系和住房保障體系;三是堅持落實城市的主體責(zé)任,因城施策,分類指導(dǎo),不斷完善市場的監(jiān)測預(yù)警和考核評價機(jī)制,特別是要把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處;四是堅持調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式,特別是大力培育和發(fā)展住房租賃市場,重點(diǎn)解決新市民的住房問題;五是保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,防止大起大落。
3月12日,貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,與3月5日政府工作報告中對房地產(chǎn)市場的定調(diào)相比,王蒙徽部長提到的五個堅持中增加了對
“房住不炒”的重申、大力培育發(fā)展租房租賃市場、完善市場的監(jiān)測預(yù)警和考核評價機(jī)制、保持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性,“更加明確了‘穩(wěn)’將是2019年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)”。
許小樂認(rèn)為,當(dāng)前調(diào)控已經(jīng)取得實質(zhì)性成果,市場出現(xiàn)明顯回落,價格保持穩(wěn)定,但市場上仍積壓了大量潛在需求,尤其是基本面較好的一二線城市。若調(diào)控政策放松,市場容易出現(xiàn)大幅波動。穩(wěn)定的政策可以保持市場預(yù)期的穩(wěn)定,從而市場需求不會出現(xiàn)大增大減,市場才能保持穩(wěn)定。
不過,多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出,住建部此次表態(tài)再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”,同時明確要把穩(wěn)地價穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期落到實處,這既預(yù)示著主要調(diào)控政策將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性,同時,也預(yù)示著2019年的政策力度已經(jīng)見頂,不會再有更大規(guī)模和更大力度的調(diào)控措施出臺,部分地方存在政策松動的可能。
3月6日,全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道等媒體群訪時表示,2019年政策松動,樓市回暖應(yīng)該是一個趨勢,但不會有太多的大起大伏。
莫天全認(rèn)為,因城施策作為長效機(jī)制的安排,也會讓一些地方的房地產(chǎn)市場有所松綁。
完善考核評價機(jī)制
地方樓市則迎來新變化。易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2019年1-2月,其所監(jiān)測的40城新建商品住宅累計成交面積同比下降13%。其中4個一線城市累計同比增長24%,18個二線城市累計同比下降13%,18個三四線城市累計同比下降21%。
該報告指出,一線城市由于目前成交量能已處于低位,開始企穩(wěn);東部二線城市后續(xù)將繼續(xù)降溫,其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險。
3月12日,交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示,一方面,一線城市前期政策收緊時間過長,包括剛需和部分改善需求在內(nèi)的合理需求開始進(jìn)入市場;另一方面,年后往往也是交易回暖的高峰期,雙重因素導(dǎo)致部分一線城市開始出現(xiàn)樓市“小陽春”。
這也讓各方對“因城施策、分類指導(dǎo)”政策落地的需求更加迫切。有分析人士預(yù)測,相關(guān)細(xì)化政策將在兩會后陸續(xù)出臺。
根據(jù)同策研究院統(tǒng)計,進(jìn)入2019年以來,包括交易稅率調(diào)整、房貸利率調(diào)整等,已有20個左右的城市開始微幅調(diào)整調(diào)控政策。
實際上,“因城施策”賦予地方政府更大自主權(quán),主管部委則被認(rèn)為將會通過樓市的指標(biāo)考核體系,來約束地方政府的樓市調(diào)控政策。因此,王蒙徽在“堅持落實城市的主體責(zé)任”部分所提到的“不斷完善市場的監(jiān)測預(yù)警和考核評價機(jī)制,特別是要把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處”,受到廣泛關(guān)注。
3月12日,同策集團(tuán)首席分析師張宏偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出,此類指標(biāo)體系中,首要的核心指標(biāo)是房價的變動幅度;其次應(yīng)關(guān)注到公租房、保障性住房等托底性需求市場的變動;第三是對各個城市的租賃市場監(jiān)控,包括租賃市場的供應(yīng)情況、租金走勢等;最后是土地市場的樓面價格和溢價率。由于其對后續(xù)樓市價格的傳導(dǎo)影響較大,所以也應(yīng)該作為一個重要的指標(biāo)來進(jìn)行監(jiān)測。
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