3.7萬億、5.2萬億、6.5萬億，近年來全國賣地收入不斷創(chuàng)新高。

2018年全國土地出讓金收入達6.5萬億元，同期地方一般公共預(yù)算收入約9.8萬億元。這意味著，全國平均而言，2018年地方賣地收入相當于地方本級財政的三分之二。

賣地是一錘子買賣，土地整理之后，經(jīng)由招拍掛就能實現(xiàn)收入到賬。而地方財政收入，則要培育產(chǎn)業(yè)、集聚人口、拉動消費等，是慢慢培育而來。賣地收入豐厚且容易，難怪部分地方政府青睞于此。

2/3只是全國平均水平，部分地方“土地財政依賴度”要更高。2018年，浙江以超7700億元的土地出讓收入排名第一。浙江2018年一般公共預(yù)算收入表現(xiàn)也很亮眼，接近6600億元，但仍然不及賣地收入。

在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控背景下，地方普遍認為2019年賣地收入會縮水，部分省份縮水幅度超過30%。

土地收入再創(chuàng)新高

對于土地市場，2018年年初并沒有這么樂觀。

2018年年初預(yù)計全國賣地收入增長5%，賣地收入約5.5萬億元，而實際執(zhí)行結(jié)果是，2018年賣地收入達到6.5萬億元，同比增長25%。

以浙江為例，浙江2018年賣地收入超7700億元，同比大增35.5%。這是在2017年高增長基礎(chǔ)上的再創(chuàng)新高，2017年浙江賣地收入增長了78.8%。

從G20、亞運會、棚改拆遷，到新一線城市吸引人才等，近年浙江房地產(chǎn)不缺“炒作”題材。這么一來，2018年浙江賣地收入超過其財政收入，占比達到117%。

2018年賣地收入大漲，是比較普遍的情形。比如四川2018年賣地收入為3431億元，同比上年增長了48.1%;福建2018年賣地收入2423億元，同比增長31.7%。

土地財政依賴度隨之提高。湖北、重慶2018年賣地收入占地方一般公共預(yù)算收入比重在95%左右，即賣地收入與地方本級財政收入相差不多;江蘇、四川、福建的這項比例在80%以上。

“2016、2017年房地產(chǎn)銷售較好，2018年房企有補庫存的需求，較好的銷售使得房企自有資金比較充足;三四線城市房價上漲，帶動地價上漲，這些因素共同助推了土地收入的增長”，交行金融研究中心高級研究員劉學(xué)智對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

當然，土地市場也是分化的，部分地方并沒有分享到這波紅利。像天津2018年土地出讓收入986億元，下降18.3%;重慶2018年賣地收入2135億元，同比下降1.4%;因為較為嚴格的調(diào)控舉措，北京2018年賣地收入約1820億元，只比預(yù)算數(shù)額多增5.9%。

2018年除了房地產(chǎn)市場帶動因素，部分地方存在賣地還債的需求。有地方財政人士接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪表示，2018年上半年財政資金比較緊張，主要因為融資平臺融資渠道收緊，融資平臺借新還舊資金壓力加大;地方債防風(fēng)險工作的推進，清理PPP違規(guī)項目等，部分需要提前還債。

部分還債壓力大的地級市，加大了推地力度。2018年部分金融機構(gòu)感受很直觀：原本催收的賬款，因為地方加速賣地，部分信托、資管等貸款如約還上了。

2019年會如何?

展望2019年，地方政府普遍下調(diào)了預(yù)期，負增長的居多，或者微弱增長。

浙江預(yù)計2019年政府性基金收入(約90%為土地出讓收入)下降20.9%。浙江財政廳表示，主要是 2019 年土地出讓市場行情具有不確定性，預(yù)計國有土地使用權(quán)出讓收支下降。

有些省份預(yù)期降幅高達30%。比如，四川預(yù)計2019年土地出讓收入會縮水38.2%，重慶預(yù)計其政府性基金縮水33%。

部分省份則基本維持現(xiàn)狀或微弱增長。比如，廣東預(yù)計2019年國有土地使用權(quán)出讓收入5371億元，比2018年略低0.1%;北京則預(yù)計2019年微微增長3.9%。

不確定性高的土地市場，2019年有可能再次走出一條超預(yù)期的曲線么?要知道，浙江2017年賣地收入增長78.8%之后，同樣基于“土地市場行情具有不確定性”，下調(diào)2018年的政府性基金收入預(yù)期，預(yù)計縮水29.7%，但浙江2018年賣地收入拔得頭籌，實際增長了35.5%。

由此可見，部分地方政府對賣地收入的年初預(yù)期，離實際相去甚遠。不過，21世紀經(jīng)濟報道記者目前采訪來看，2019年這種可能性不大。

“因為土地出讓收入的統(tǒng)計，是按照收入實現(xiàn)制。土地成交后半年甚至更晚，房企才全部結(jié)清土地款，所以土地成交與賣地收入入庫存在時間差。2019年的賣地收入，是2018年下半年及2019年上半年成交土地形成的收入。去年7月31日的中共中央政治局會議要求‘堅決遏制房地產(chǎn)價格上漲’，房地產(chǎn)銷售增速下行，房企拿地意愿也在下降，2018年下半年土地流拍逐步增加，加上2019年棚改退潮，2019年賣地收入可能不及2018年”，恒大經(jīng)濟研究院高級研究員羅志恒對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

不過，2019年經(jīng)濟承壓的背景下，市場普遍預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控政策難以加碼，存在邊際放松的可能。2019年年初，部分城市基于當?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控情況，也在放松部分調(diào)控政策。

羅志恒認為，在“穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預(yù)期”的思想下指導(dǎo)，2019年調(diào)控體現(xiàn)在各地的“因地制宜”，且需要時間，故上半年房地產(chǎn)銷售依然不太樂觀，下半年價格和銷售有望好于上半年。

劉學(xué)智指出，當前房地產(chǎn)調(diào)控雖然有邊際放松的趨勢，但2019年政策著力點在基建和消費上，房地產(chǎn)調(diào)控仍會堅持因城施策，不會全面放松。2018年地方債防風(fēng)險工作在全面加強，當前保證融資平臺合理融資需要、加大專項債發(fā)行規(guī)模等，2019年地方政府融資狀況有望好轉(zhuǎn)，地方為了化解債務(wù)壓力而賣地的沖動也會下降很多。在2018年較高基數(shù)下，以及房價帶動地價上漲因素減弱等，2019年賣地收入可能會縮水。