集體建設用地建設租賃住房試點再擴容。

1月16日，自然資源部網(wǎng)站掛出了《自然資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳關(guān)于福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》，原則同意福州、南昌、青島、?？?、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。

同時，要求5個城市堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求，促進建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、人民住有所居，增加人民群眾的獲得感。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次政策信號意義很強，即隨著全國土地管理法的修改工作推進，后續(xù)集體建設用地改革力度會強化，改革重點在于發(fā)展租賃市場。

5城為何入選第二批試點

集體建設用地，是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設所使用的土地。普遍認為，實施這一政策后，試點城市將緩解城市供地壓力，促進城市租賃住房結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整。

據(jù)統(tǒng)計，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學生和外來務工人員為主。

2018年12月24日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議指出，要以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點，補齊租賃住房短板。人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進租賃住房建設，切實增加有效供應。

會議還指出，要支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點城市，降低準入門檻，增加公租房有效供應。

人口流入量大、住房價格高，成為此次五個城市入選試點的重要原因，這也是國內(nèi)第二批試點城市。

2017年8月，原國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃 住房試點方案》(以下簡稱《方案》)，確定13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，分別為北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都。

其中，北京成為探索試點集體建設用地建設租賃住房進程最快的城市。近日，北京市住保辦主任鄒勁松表示，2017年北京提出五年住宅用地供應計劃，明確從2017年到2021年，將新供應各類住房150萬套，其中的50萬套租賃住房將主要建設在集體土地上。2017年實現(xiàn)供地而未開工的27個集體土地租賃房項目，將在2019年實現(xiàn)全面開工。

此次試點政策的要求，被認為在一定程度上借鑒和規(guī)避了第一批試點中遇到的部分問題。

文件指出，試點城市要聚焦市場需求，堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。項目應與周邊區(qū)域基礎設施、公共服務設施配套工程統(tǒng)一考慮，明確配套設施建設主體與標準，實現(xiàn)與周邊地區(qū)公共服務均等化。

文件還要求，嚴格落實試點城市人民政府主體責任，要將項目選址、開工建設、運營管理等各環(huán)節(jié)監(jiān)管落到實處。健全合同履約監(jiān)管機制，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益;建立租金監(jiān)測監(jiān)管機制，租賃項目要合理確定租金，建立公開透明的租金變動約束機制，支持長期租賃。

另外，針對2018年租賃市場出現(xiàn)的新問題，此次文件雖然鼓勵金融機構(gòu)參與試點建設，但還專門強調(diào)，要嚴禁違規(guī)提供“租金貸”。

項目選址糾偏

21世紀經(jīng)濟報道注意到，此次還一起發(fā)布了5城利用集體建設用地建設租賃住房的試點實施方案，其中不乏亮點。

在保障對象方面，貴陽市提出，用集體建設用地建設租賃住房，主要為解決來筑(貴陽簡稱“筑”)新就業(yè)職工、大中專畢業(yè)生、來筑務工人員，以及其他“貴漂、貴創(chuàng)”等新市民的居住問題。同時，鼓勵集體經(jīng)濟組織按規(guī)定將利用集體建設用地建設租賃住房統(tǒng)一租賃給用工企業(yè)，以解決企業(yè)新就業(yè)人員住房困難。

?？谑袆t對項目資本金及其他配套資金的籌集方式做出規(guī)定，主要有三種方式。一是利用集體經(jīng)濟組織自有資金，及市、區(qū)住房保障專業(yè)運營機構(gòu)、園區(qū)管理機構(gòu)或簽約租賃的企業(yè)支付租金;二是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以建設用地的預期收益，向金融機構(gòu)申請抵押貸款，獲得金融資本的支持;三是由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營的方式，與企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設。

在項目布局和選址方面，文件專門指出，盡量將項目安排在區(qū)位條件好、基礎設施完備以及人口集中度高、市場需求旺盛的區(qū)域。

嚴躍進表示，政策強調(diào)了選址的四個要點，包括區(qū)位條件好、基礎設施完備、人口集中度高、市場需求旺盛。實際上這把發(fā)展有效的租賃市場的要點基本進行了概括，涉及區(qū)位、配套、人口、需求等概念。對于促進租賃市場的積極健康規(guī)范發(fā)展將起到積極作用。

從5城安排的試點范圍來看，基本符合這一要求。

其中，青島市的試點范圍確定在城陽區(qū)、黃島區(qū)、膠州市。貴陽市的第一批試點則選擇在云巖區(qū)、觀山湖區(qū)、花溪區(qū)、烏當區(qū)、白云區(qū)、經(jīng)開區(qū)、清鎮(zhèn)市、修文縣。福州市則選擇了“住房需求強烈的”倉山區(qū)、晉安區(qū)。

海口市提出，項目試點要特別安排在滿足外來務工人員等新市民居住需求的城鄉(xiāng)接合部，或者人員較為集中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近。

南昌市的首批試點重點，是“土地管理秩序良好、區(qū)域配套較為完善、產(chǎn)業(yè)集群和高等院校聚集度較高”的高新區(qū)、紅谷灘新區(qū)、青山湖區(qū)。

對此，有參與北京租賃土地建設項目的地產(chǎn)人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，此前部分試點城市的土地供應位置較為偏遠，但租賃需求往往對通勤距離較為敏感，導致土地供給與需求的錯配，第二批試點對試點范圍的強調(diào)，是對此類現(xiàn)象進行糾偏。