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未來(lái)4年長(zhǎng)租公寓存量呈近6倍增長(zhǎng) 上海將是主戰(zhàn)場(chǎng)
來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 21財(cái)經(jīng)APP    作者:唐韶葵   編輯:初麗媛  2018-12-17 16:19:13 字號(hào)   打印  收藏

機(jī)構(gòu)測(cè)算長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)年租金規(guī)模將過(guò)萬(wàn)億,這或許是更多長(zhǎng)線資本進(jìn)入的主要原因之一。

日前,仲量聯(lián)行(紐交所交易代碼:JLL)發(fā)布了最新研究報(bào)告《中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng):新挑戰(zhàn),新機(jī)遇》(簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”)。報(bào)告主要研究分析了中國(guó)的集中式長(zhǎng)租公寓(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“長(zhǎng)租公寓”)市場(chǎng)并指出,預(yù)計(jì)至2022年底,北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都六個(gè)城市建成并投入運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓將達(dá)75.6萬(wàn)套。這相對(duì)于截至2018年上半年,六個(gè)城市已開(kāi)業(yè)長(zhǎng)租公寓總存量約為13.5萬(wàn)套而言,意味著,未來(lái)4年國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓存量將實(shí)現(xiàn)5.6倍增長(zhǎng)。

其中上海將成為未來(lái)主要長(zhǎng)租公寓投資城市,預(yù)計(jì)會(huì)有更多長(zhǎng)線資本進(jìn)入該市場(chǎng)。其中國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資與國(guó)企及大型開(kāi)發(fā)商的合作機(jī)會(huì)將增多,而外資長(zhǎng)線資本也有望攜手海外公寓運(yùn)營(yíng)商登陸上海。截至2018年上半年,進(jìn)入上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主要品牌有22個(gè),開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量約160個(gè),總體量為3.49萬(wàn)套。與此同時(shí),截至2018年上半年,北京的長(zhǎng)租公寓總體量為1.7萬(wàn)套,廣州為1.92萬(wàn)套,深圳為3.05萬(wàn)套,杭州為2.4萬(wàn)套,成都則為0.91萬(wàn)套。從未來(lái)供應(yīng)看,各地政府都大大提高了未來(lái)五年土地出讓中租賃住宅用地的比例。

公開(kāi)資料顯示,上海的非戶(hù)籍常住人口約為973萬(wàn),占常住人口的40%。大量外來(lái)勞動(dòng)力不僅為上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了保障,也為當(dāng)?shù)刈夥渴袌?chǎng)帶來(lái)大量需求。

上述報(bào)告還指出,中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)服務(wù)于超過(guò)2億人口、年租金規(guī)模過(guò)萬(wàn)億元的市場(chǎng)。近十年間,中國(guó)的流動(dòng)人口進(jìn)一步向一、二線城市聚集,并呈現(xiàn)出年齡低、租房需求大、租賃周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。

比如,在一、二線城市高房?jī)r(jià)和嚴(yán)格限購(gòu)政策下,租房期限延長(zhǎng)正成為越來(lái)越多年輕人的選擇。截至2017年末,四個(gè)一線城市的平均房?jī)r(jià)收入比高達(dá)34.9年(注:房?jī)r(jià)收入比=(一手住宅成交均價(jià)×套均面積)/ (城鎮(zhèn)人口年可支配收入×城鎮(zhèn)戶(hù)均人口) 。尤其是自2015年末以來(lái), 隨著房?jī)r(jià)加速上升、首付比例提高以及房貸利率上浮,購(gòu)房每月還款和同等面積住所的月租金之間的差距急劇擴(kuò)大, 使得此前尚未購(gòu)房的人群更糾結(jié)何時(shí)如市購(gòu)房,在購(gòu)房與租房之間搖擺不定;限購(gòu)政策的日趨嚴(yán)格也意味著外來(lái)人口的租賃需求年限延長(zhǎng)。

仲量聯(lián)行認(rèn)為,在過(guò)去的三年里,長(zhǎng)租公寓在中國(guó)的主要城市迅速?gòu)摹耙肫凇边~入“發(fā)展期”末端,目前已進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。但是,市場(chǎng)何時(shí)能真正度過(guò)“快速成長(zhǎng)期”,并進(jìn)入“成熟期”,則取決于諸多條件。一個(gè)關(guān)鍵的因素是,由于傳統(tǒng)商品住宅用地價(jià)格較高,長(zhǎng)租公寓的租金回報(bào)率不足2%,遠(yuǎn)低于融資成本。

結(jié)合美國(guó)和日本這兩個(gè)長(zhǎng)租公寓發(fā)展較為成熟市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),宏觀基本面、租客權(quán)力保障、資產(chǎn)可得性及價(jià)格、金融與稅收以及市場(chǎng)透明度這五大因素將會(huì)成為中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)下階段發(fā)展的助推器。目前市場(chǎng)及政策只滿(mǎn)足了部分條件,還有許多條件有待中長(zhǎng)期去實(shí)現(xiàn)。

比如租賃人口作為發(fā)展長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的基礎(chǔ),中國(guó)的千禧一代人數(shù)約為4億,是美國(guó)的5.3倍。而目前美國(guó)長(zhǎng)租公寓存量約2000萬(wàn)套,中國(guó)僅為美國(guó)的百分之一 。仲量聯(lián)行指出,中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展前景具備廣闊的人口基礎(chǔ)。

“由于傳統(tǒng)散租市場(chǎng)存在租期不穩(wěn)定、信息不對(duì)稱(chēng)等諸多痛點(diǎn),長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)近年來(lái)在人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、購(gòu)房門(mén)檻升高、政策支持和資本助力四大因素的作用下迅速發(fā)展。中國(guó)擁有廣闊的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應(yīng)相對(duì)短缺。”仲量聯(lián)行中國(guó)研究部總監(jiān)姚耀認(rèn)為,“隨著政府對(duì)支持性政策的不斷探索,以及各參與主體利用自身優(yōu)勢(shì)共同合作,中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)有望迎來(lái)新一輪機(jī)遇?!?

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2018年北京二手房交易量全國(guó)第一 “新一線”城市租房
1月24日,貝殼找房發(fā)布《2018城市居住報(bào)告》,聚焦租房和二手房交易人群,盤(pán)點(diǎn)分析了北京、上海、深圳、南京、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、成都、合肥等9大房產(chǎn)交易城市現(xiàn)狀。報(bào)告發(fā)現(xiàn),過(guò)去一年北京二手房交易量全國(guó)第一,主流交易價(jià)格區(qū)間在300-450萬(wàn),全國(guó)最高。 [詳細(xì)]
2019-01-25 10:48:03
 
住房租賃政策2019年將加碼 租售同權(quán)可期
近日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出,2019年要抓好十個(gè)方面的重點(diǎn)任務(wù)。其中,除了強(qiáng)調(diào)要以“三穩(wěn)”為目標(biāo),保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性外,在住房租賃市場(chǎng)方面提出,要以解決新市民住房問(wèn)題為主要出發(fā)點(diǎn),補(bǔ)齊租賃住房短板。 [詳細(xì)]
2018-12-28 10:49:55
 
社論:嚴(yán)格監(jiān)管長(zhǎng)租市場(chǎng)中的金融創(chuàng)新
日前,關(guān)于資本介入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是否引起異常漲價(jià),資本在其中扮演什么角色等相關(guān)問(wèn)題,引起了爭(zhēng)議。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,房屋租賃應(yīng)該交給市場(chǎng),競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)讓中介服務(wù)更好,價(jià)格更低。但由于當(dāng)前長(zhǎng)租公寓模式涉及到中介、金融以及民生等相關(guān)領(lǐng)域,從某個(gè)單獨(dú)維度去判斷,難以全面 [詳細(xì)]
2018-08-24 09:22:55
 
社論:在民生領(lǐng)域應(yīng)限制資本過(guò)度追逐利潤(rùn)
一些房屋中介公司通過(guò)融資大舉進(jìn)入所謂長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),引起房租大漲。這個(gè)問(wèn)題引起了熱議。進(jìn)而,社會(huì)輿論開(kāi)始重新審視資本在中國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型中的角色。在過(guò)去十年,中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步由第二產(chǎn)業(yè)為主向第三產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)移。隨著產(chǎn)能過(guò)剩的惡化,第二產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率逐步走低,面臨轉(zhuǎn)型 [詳細(xì)]
2018-08-22 14:29:44
 
房租之爭(zhēng)凸顯監(jiān)管空白 政策完善迫在眉睫
北京等地區(qū)近期房租出現(xiàn)過(guò)快上漲,引起廣泛關(guān)注,而隨著原我愛(ài)我家副總裁胡景暉“炮轟”長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)并從我愛(ài)我家離職而引發(fā)對(duì)長(zhǎng)租公寓更廣泛的爭(zhēng)議,上演了“一出好戲”。在這“好戲”背后,帶給市場(chǎng)更多思考。首先,長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)在利益驅(qū)動(dòng)下,出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題, [詳細(xì)]
2018-08-21 13:47:04
 
遏制房租上漲,防范滯脹風(fēng)險(xiǎn)
近日,北京房租上漲引發(fā)全社會(huì)關(guān)注。有機(jī)構(gòu)稱(chēng),今年全國(guó)主要大中城市中,北京的房租同比漲幅并不是最高,有幾個(gè)城市的房租漲得更快。房租大幅上漲可能有兩個(gè)原因,其一,在過(guò)去兩年,房?jī)r(jià)出現(xiàn)廣泛且大幅上漲,房租自然會(huì)在房?jī)r(jià)上漲后跟漲,房東會(huì)在一個(gè)供需平衡的市場(chǎng)試探性 [詳細(xì)]
2018-08-21 10:57:00
 
一線房租并非普漲 部分城市房租上漲探因:供給減少與
多家研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明,一線城市房租均在7月出現(xiàn)了上漲情況,但北京最為典型。2018年7月,北京的住房租賃月租金均價(jià)為4902元/套,環(huán)比6月上漲2.9%,漲幅較6月收窄了1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中普租的租金均價(jià)環(huán)比上漲6.2%,相寓(公寓運(yùn)營(yíng))的租金均價(jià)環(huán)比上漲1.4%;數(shù)據(jù)也顯示,2018年7 [詳細(xì)]
2018-08-17 10:44:51
 
租售并舉:北京未來(lái)5年建設(shè)40萬(wàn)套集體租賃住房\
北京市規(guī)劃國(guó)土委、市住建委16日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》,確定了未來(lái)五年北京將供應(yīng)1000公頃集體土地,約能建40萬(wàn)套集體租賃住房,租金參考周邊市場(chǎng)水平,鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期租賃合同,但單次租期不得超過(guò)10年。同時(shí),集體租賃住房可依 [詳細(xì)]
2017-11-20 09:07:44
 
 
一汽-大眾第1000萬(wàn)臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)下線
寧德時(shí)代計(jì)劃在印尼建廠 將投資50億美元
LG化學(xué)高鎳電池預(yù)計(jì)明年交付特斯拉
大眾在歐洲或需要40座電池廠
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