機(jī)構(gòu)測(cè)算長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)年租金規(guī)模將過(guò)萬(wàn)億，這或許是更多長(zhǎng)線資本進(jìn)入的主要原因之一。

日前，仲量聯(lián)行(紐交所交易代碼：JLL)發(fā)布了最新研究報(bào)告《中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)：新挑戰(zhàn)，新機(jī)遇》(簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”)。報(bào)告主要研究分析了中國(guó)的集中式長(zhǎng)租公寓(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“長(zhǎng)租公寓”)市場(chǎng)并指出，預(yù)計(jì)至2022年底，北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都六個(gè)城市建成并投入運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓將達(dá)75.6萬(wàn)套。這相對(duì)于截至2018年上半年，六個(gè)城市已開(kāi)業(yè)長(zhǎng)租公寓總存量約為13.5萬(wàn)套而言，意味著，未來(lái)4年國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓存量將實(shí)現(xiàn)5.6倍增長(zhǎng)。

其中上海將成為未來(lái)主要長(zhǎng)租公寓投資城市，預(yù)計(jì)會(huì)有更多長(zhǎng)線資本進(jìn)入該市場(chǎng)。其中國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資與國(guó)企及大型開(kāi)發(fā)商的合作機(jī)會(huì)將增多，而外資長(zhǎng)線資本也有望攜手海外公寓運(yùn)營(yíng)商登陸上海。截至2018年上半年，進(jìn)入上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主要品牌有22個(gè)，開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量約160個(gè)，總體量為3.49萬(wàn)套。與此同時(shí)，截至2018年上半年，北京的長(zhǎng)租公寓總體量為1.7萬(wàn)套，廣州為1.92萬(wàn)套，深圳為3.05萬(wàn)套，杭州為2.4萬(wàn)套，成都則為0.91萬(wàn)套。從未來(lái)供應(yīng)看，各地政府都大大提高了未來(lái)五年土地出讓中租賃住宅用地的比例。

公開(kāi)資料顯示，上海的非戶(hù)籍常住人口約為973萬(wàn)，占常住人口的40%。大量外來(lái)勞動(dòng)力不僅為上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了保障，也為當(dāng)?shù)刈夥渴袌?chǎng)帶來(lái)大量需求。

上述報(bào)告還指出，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)服務(wù)于超過(guò)2億人口、年租金規(guī)模過(guò)萬(wàn)億元的市場(chǎng)。近十年間，中國(guó)的流動(dòng)人口進(jìn)一步向一、二線城市聚集，并呈現(xiàn)出年齡低、租房需求大、租賃周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。

比如，在一、二線城市高房?jī)r(jià)和嚴(yán)格限購(gòu)政策下，租房期限延長(zhǎng)正成為越來(lái)越多年輕人的選擇。截至2017年末，四個(gè)一線城市的平均房?jī)r(jià)收入比高達(dá)34.9年(注：房?jī)r(jià)收入比=(一手住宅成交均價(jià)×套均面積)/ (城鎮(zhèn)人口年可支配收入×城鎮(zhèn)戶(hù)均人口) 。尤其是自2015年末以來(lái)， 隨著房?jī)r(jià)加速上升、首付比例提高以及房貸利率上浮，購(gòu)房每月還款和同等面積住所的月租金之間的差距急劇擴(kuò)大， 使得此前尚未購(gòu)房的人群更糾結(jié)何時(shí)如市購(gòu)房，在購(gòu)房與租房之間搖擺不定;限購(gòu)政策的日趨嚴(yán)格也意味著外來(lái)人口的租賃需求年限延長(zhǎng)。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，在過(guò)去的三年里，長(zhǎng)租公寓在中國(guó)的主要城市迅速?gòu)摹耙肫凇边~入“發(fā)展期”末端，目前已進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。但是，市場(chǎng)何時(shí)能真正度過(guò)“快速成長(zhǎng)期”，并進(jìn)入“成熟期”，則取決于諸多條件。一個(gè)關(guān)鍵的因素是，由于傳統(tǒng)商品住宅用地價(jià)格較高，長(zhǎng)租公寓的租金回報(bào)率不足2%，遠(yuǎn)低于融資成本。

結(jié)合美國(guó)和日本這兩個(gè)長(zhǎng)租公寓發(fā)展較為成熟市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，宏觀基本面、租客權(quán)力保障、資產(chǎn)可得性及價(jià)格、金融與稅收以及市場(chǎng)透明度這五大因素將會(huì)成為中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)下階段發(fā)展的助推器。目前市場(chǎng)及政策只滿(mǎn)足了部分條件，還有許多條件有待中長(zhǎng)期去實(shí)現(xiàn)。

比如租賃人口作為發(fā)展長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的基礎(chǔ)，中國(guó)的千禧一代人數(shù)約為4億，是美國(guó)的5.3倍。而目前美國(guó)長(zhǎng)租公寓存量約2000萬(wàn)套，中國(guó)僅為美國(guó)的百分之一 。仲量聯(lián)行指出，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展前景具備廣闊的人口基礎(chǔ)。

“由于傳統(tǒng)散租市場(chǎng)存在租期不穩(wěn)定、信息不對(duì)稱(chēng)等諸多痛點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)近年來(lái)在人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、購(gòu)房門(mén)檻升高、政策支持和資本助力四大因素的作用下迅速發(fā)展。中國(guó)擁有廣闊的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應(yīng)相對(duì)短缺。”仲量聯(lián)行中國(guó)研究部總監(jiān)姚耀認(rèn)為，“隨著政府對(duì)支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢(shì)共同合作，中國(guó)長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)有望迎來(lái)新一輪機(jī)遇?！?