房產(chǎn)交易從平穩(wěn)到冷淡,不過是近兩個(gè)月才出現(xiàn)的情況,而今年年初以來的土地市場(chǎng),卻一直伴隨著拍賣溢價(jià)走低、流拍數(shù)量大幅上升。在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策及土地出讓限制下,房企的拿地積極性正在逐漸降低。
土拍溢價(jià)率走低
多城樓面價(jià)下調(diào)按照年初的計(jì)劃,北京今年建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)4300萬平方米,其中住宅用地計(jì)劃供應(yīng)1000萬平方米,但從前11個(gè)月的數(shù)據(jù)來看,這一計(jì)劃幾乎難以完成。據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),北京2018年土地供應(yīng)計(jì)劃完成率為72%。近五年中,也僅有2017年完成了年度供地計(jì)劃,完成率為139%。
在住宅用地方面,北京中原市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示,今年前11個(gè)月完成全年計(jì)劃供應(yīng)量的70%。1~11月,北京住宅用地累計(jì)供應(yīng)38宗,供應(yīng)總面積456萬平方米,環(huán)比下降63%;成交46宗,成交面積549萬平方米,環(huán)比下降43%;平均樓面價(jià)為每平方米2.39萬元,環(huán)比下降4%,這是五年來首次出現(xiàn)年度環(huán)比下跌;總成交金額為1311億元,環(huán)比下降45%;平均溢價(jià)率為16%,環(huán)比下降10%。
“很多城市都完不成今年的供地計(jì)劃,這與樓市調(diào)控密集、信貸融資收緊、土地出讓條件高、租賃與共有產(chǎn)權(quán)住房用地較多有關(guān)?!敝袊?guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓說道。
另一方面,溢價(jià)率走低甚至樓面價(jià)同比下調(diào),在多個(gè)城市出現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,今年1~11月,50個(gè)大城市賣地合計(jì)收入為3.27萬億元,在平均土地溢價(jià)率方面,50個(gè)城市中有45個(gè)城市出現(xiàn)溢價(jià)率下調(diào),占比達(dá)90%;28個(gè)城市出現(xiàn)了平均樓面價(jià)下調(diào),占比達(dá)56%,房企拿地積極性全面降溫。
在4個(gè)一線城市中,北京、上海、廣州、深圳的土地成交溢價(jià)率分別為13.88%、0.87%、10.6%、5.45%,北京、上海出現(xiàn)了同比大幅下滑,廣州、深圳同比微幅上漲;北京、上海、深圳的成交樓面價(jià)出現(xiàn)下調(diào),深圳更是同比下降-44.81%,廣州市樓面價(jià)則同比上漲46.41%。
中原地產(chǎn)研究中心稱,從熱點(diǎn)城市看,大部分城市溢價(jià)率均保持低位,溢價(jià)率基本在10%左右,明顯低于2015~2017年平均30%的溢價(jià)率。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,從2016年國(guó)慶節(jié)開始
,全國(guó)一二線城市開啟了嚴(yán)格的樓市調(diào)控,在這種情況下,房企的資金壓力越來越大,雖然整體銷售量仍處于高位,但再拿地的資金壓力逐漸增加,對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的拿地積極性降低。
謝逸楓稱,溢價(jià)率低與一線城市和部分核心二線城市出臺(tái)的“限地價(jià)”政策有直接關(guān)系,政府在有意控制地價(jià),防止“地王”出現(xiàn)。
流標(biāo)宅地超千塊
土地儲(chǔ)備上升土地流標(biāo),也成為今年的常態(tài)。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,截至11月29日,一二線城市住宅土地年內(nèi)流標(biāo)達(dá)282宗,是近六年來的最高記錄,同比上漲143%。年內(nèi),三四線城市住宅土地流標(biāo)944宗,同比上漲了23%,疊加一二線城市,前11個(gè)月,住宅土地合計(jì)流標(biāo)合計(jì)達(dá)1126塊。
除了與房企資金壓力有關(guān),宅地流標(biāo)還受多種因素影響。張大偉稱,出讓土地的要求越來越多,特別是各種配套建設(shè)使得開發(fā)商資金壓力加大的情況下,很難拿地。一些地塊并非城市熱門區(qū)域,也讓企業(yè)望而卻步。
部分地塊掛牌價(jià)格過高是出現(xiàn)流標(biāo)的主要原因之一。此外,史上最密集調(diào)控潮、“房住不炒”政策預(yù)期影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分化等,導(dǎo)致大部分房企對(duì)土地市場(chǎng)的熱情逐漸降低,搶地積極性下降。
張大偉強(qiáng)調(diào):“目前來看,土地流標(biāo)依然不是主流,流標(biāo)土地占比依然非常低。但隨著樓市降溫持續(xù),土地流標(biāo)數(shù)量可能會(huì)繼續(xù)增加?!?
新房市場(chǎng)交易趨冷,土地儲(chǔ)備也會(huì)增加。易居研究院12月11日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至11月底,其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市土地儲(chǔ)備為111826萬平方米,環(huán)比增長(zhǎng)2.0%,同比增長(zhǎng)13.6%。
以土地儲(chǔ)備去化周期來看,100個(gè)城市中有11個(gè)城市的土地儲(chǔ)備去化周期大于36個(gè)月,這意味著此類城市未來土地和商品房供應(yīng)充足。這11個(gè)城市包括張家口、石家莊、肇慶、漳州、九江、贛州、鄭州、徐州、岳陽(yáng)、桂林和保定。不過,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,上述城市購(gòu)房政策總體偏緊,若未來市場(chǎng)交易有反彈,去化周期壓力會(huì)比預(yù)計(jì)的小一些。
“100城11月的土地儲(chǔ)備去化周期為19個(gè)月,目前正呈現(xiàn)上升趨勢(shì),主要原因在于商品房交易降溫,進(jìn)而影響了去化速度??紤]到商品房銷售市場(chǎng)將繼續(xù)下行,土地儲(chǔ)備去化周期則將持續(xù)反彈。不過對(duì)于一些去化周期小于12個(gè)月的城市,建議未來積極增加供地?!眹?yán)躍進(jìn)說。
市場(chǎng)或更冷
房企另類拿地增多“巧婦難為無米之炊,沒有土地,房企連基本業(yè)務(wù)也難以開展?!睆埓髠フf,“大量中型標(biāo)桿房企在積極搶地,特別是業(yè)績(jī)目標(biāo)從500億沖刺1000億、1000億沖刺2000億的房企,它們成為搶地的主力。整體來看,房企拼規(guī)模趨勢(shì)加劇,調(diào)控雖在加碼,但仍要加速拿地。不過,資金面承受的壓力也很大?!?
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