導讀：預計2018年將有近30家房企邁入“千億軍團”。而在2015年，僅有7家房企銷售超千億?！霸谀玫?、融資等各個方面，‘規(guī)模效應’都十分明顯?！?

近期，上市房企陸續(xù)發(fā)布11月銷售業(yè)績。從公告數(shù)據來看，在樓市調控政策的影響下，大中型房企在11月的銷售額漲跌不一。一些中型房企業(yè)績增長迅速，體現(xiàn)出年末沖業(yè)績的勢頭;“第一軍團”的四家企業(yè)業(yè)績平淡，除萬科外，其余三家的銷售規(guī)模都有所下滑。

但由于前期銷售規(guī)模不菲，今年前11月，多數(shù)企業(yè)的銷售規(guī)模高于去年同期，且不少房企提前完成了全年銷售目標。

值得注意的是，根據易居克而瑞的統(tǒng)計，今年前11月，已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億。這一數(shù)量超過以往任何一個年份。如果考慮到其他業(yè)績不錯的企業(yè)，到今年年末，將有近30家房企邁入“千億軍團”。

而在2015年，僅有7家房企實現(xiàn)千億。短短三年間，千億軍團就擴充了三倍之多。

11月去化率不及預期

受到嚴厲調控政策的影響，到11月，房企的銷售業(yè)績已不像此前幾個月那樣高歌猛進。

今年11月，萬科實現(xiàn)合同銷售面積355.6萬平方米，合同銷售金額583.2億元，同比分別增長54.88%、67.83%。環(huán)比也有明顯增長。

但這是“第一軍團”中唯一一家單月銷售增長的企業(yè)。碧桂園、恒大、融創(chuàng)11月的銷售規(guī)模都比10月有所下滑。其中，恒大11月份的合約銷售金額約為340.7億元，創(chuàng)今年以來的月度最低，這一規(guī)模比去年同期下降了近三成。

中型房企中，金茂、陽光城、中南建設、新城控股等企業(yè)在經過此前的大規(guī)模銷售后，11月的去化步伐有所放緩，這些企業(yè)的月度銷售規(guī)模均低于10月。今年前11月，上述房企的銷售規(guī)模同比增幅均超過50%，金茂甚至實現(xiàn)110%的增長。因此，有分析認為，這些房企11月銷售放緩，有主動“剎車”的考慮。

世茂、首創(chuàng)、美的置業(yè)、雅居樂等企業(yè)，11月的銷售沒有放緩之勢，當月的銷售規(guī)模均高于10月。

根據易居克而瑞的統(tǒng)計，今年11月，32家房企銷售規(guī)模比去年同期上漲了17%。但與10月相比，銷售規(guī)?；境制健Ｔ摍C構指出，11月以來，雖然房地產項目積極入市，推案量大幅增加，但去化率表現(xiàn)普遍不及預期，原本房企期望依靠加大供應迎來年末反彈，但實現(xiàn)難度很大。

這種現(xiàn)象早有先兆。從今年年中開始，南京、合肥、廈門等熱點城市的新房項目出現(xiàn)降價。9月以來，房地產企業(yè)普遍推行價格策略，且折扣力度逐漸增大。盡管如此，但去化率仍然不及以往。

9月末，萬科還在秋季例會上打出“活下去”的標語，認為房企正面臨銷售和現(xiàn)金流的考驗。

按照慣例，房企通常會在12月發(fā)力銷售，從而沖擊年度業(yè)績，很多房企的年度銷售高點往往出現(xiàn)在12月。北京某房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，今年年末可能不會出現(xiàn)“集體發(fā)力”的情況，由于可預見到的市場下滑，部分業(yè)績相對較好的企業(yè)，可能會選擇將一部分優(yōu)質項目預留到明年。

約30家房企銷售超千億

由于上半年的基礎牢固，大中型房企仍然可以在下半年市場下滑的情況下，完成或接近完成全年銷售目標。據不完全統(tǒng)計，截至今年11月，世茂、金茂、陽光城、新城控股等房企提前完成了銷售目標。

即使是11月銷售明顯放緩的恒大，今年也已完成了5352.1億元的銷售業(yè)績，距離5500億元的銷售目標僅一步之遙。

值得注意的是，截至今年11月，已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億，數(shù)量超過以往任何一個年份。根據易居克而瑞的統(tǒng)計，中梁、正榮、金茂、金科、富力等企業(yè)今年首次跨入千億陣營。

如果再算上銷售規(guī)模在800億以上的遠洋、雅居樂、藍光、祥生、榮盛等，到今年年末，將可能有近30家房企邁入“千億軍團”。

近幾年，房地產“千億軍團”的擴充速度頗為驚人。2015年至2017年，邁入千億的房企數(shù)量分別為7家、12家、17家。而在2010年之前，尚無一家房企能邁過這一門檻。彼時，對很多房企來說，“千億”是遙不可及的夢想。

千億陣營的迅速擴大，與近幾年房地產“蛋糕”的快速做大有關。2010年，全國商品房銷售額為1萬億元，到2017年已達到13萬億，七年時間增長了13倍。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示，在此期間，房企在利潤、多元化、資本市場等方面取得不錯的成績，但總體而言，追求規(guī)模增長才是主旋律。

“做大規(guī)模仍是房地產企業(yè)的主流選擇，因為在拿地、融資等各個方面，‘規(guī)模效應’都十分明顯。”他說。

據21世紀經濟報道了解，“50強”已經成為房企融資中的一道重要門檻。某信托機構相關負責人向21世紀經濟報道表示，該機構的主要客戶就是“50強房企”。50強外的房企，即使財務指標再健康，也不予考慮。同時，很多銀行早就實施同樣的原則。

新城控股高級副總裁歐陽捷向21世紀經濟報道表示，房地產市場的格局呈現(xiàn)出明顯的“寡頭化”趨勢。其中分為四個競爭階段：分散競爭、集中競爭、一般寡頭、高度寡頭。他認為，目前行業(yè)處在集中競爭的階段，其特征在于，8強房企的市占率在20%-40%之間。到2020年，市場可能進入一般寡頭階段，8強房企的市占率達到40%-60%。

歐陽捷表示，直到進入高度寡頭階段，即8強房企市占率超過70%，市場才會趨于穩(wěn)定，傳統(tǒng)房企的天花板真正到來。但還需要8-10年的時間，行業(yè)才能進入這一階段。