時(shí)至年末，各地政府推地積極，土地市場迎來一波小高峰，但依舊未能改變?nèi)杲禍氐木置妗?

其中，一線城市降溫更為明顯。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京今年前11個(gè)月的土地成交金額為1680億左右，與去年同期的2609億相比，相去甚遠(yuǎn)。

與此同時(shí)，土地市場整體溢價(jià)率下調(diào)、流拍創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場尤其是一線城市的低迷，表明房地產(chǎn)市場的存量時(shí)代正在到來。

1998年起，我國房地產(chǎn)一直處于增量狀態(tài)，價(jià)量齊飛、長期上揚(yáng)的狀態(tài)在近兩年的政策調(diào)控下正在迎來拐點(diǎn)。一線城市作為房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)，特別是北京、上海，事實(shí)上在幾年前就已經(jīng)進(jìn)入了存量時(shí)代，二手房交易遠(yuǎn)超新房，而存量時(shí)代的房地產(chǎn)市場如何演變，正在被市場的各方實(shí)踐和檢驗(yàn)。

一線賣地收入下滑

今年持續(xù)緊縮的房地產(chǎn)市場蔓延到了土地市場。

12月3日，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，中國土地出讓收入最高的50大城市合計(jì)“賣地”收入3.27萬億元，同比上漲7.3%。而去年同期的上漲速度在30%以上，增速明顯放緩。

這樣的放緩態(tài)勢率先在一線城市得以體現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)顯示，北京年內(nèi)土地成交大約在1680億左右，截至目前已經(jīng)成交1558.54億，同比去年下降41.51%。

擁有充足的郊區(qū)土地供應(yīng)量的廣州，其在今年的土地的出讓金額卻不足千億，為930.8億元，同比下降2.35%。

土地供應(yīng)量不足更是深圳的一大弊病。易居研究院的《中國百城土地儲備報(bào)告》和中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，深圳有4個(gè)月土地0交易，其余幾個(gè)月土地交易也處于低位。在今年前11個(gè)月，深圳出讓土地397.6億元，同比下降了11.88%。房企們甚至需要爭搶東莞塘廈、鳳崗、清溪等這些臨深片區(qū)的土地。

同為一線城市，上海又有所不同。截至目前，年內(nèi)上海土地出讓金達(dá)到了1715.7億元，同比上漲了26.96%。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，上海去年的土地出讓金為1472億元，這是由去年的供地結(jié)構(gòu)調(diào)整等原因所致。

整體上看，一線城市土地市場降溫明顯，包括土地交易下滑、流拍率增高、溢價(jià)率下調(diào)等一系列表現(xiàn)。

中國土地勘測規(guī)劃院城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測組監(jiān)測，今年三季度，一線城市住宅地價(jià)同比增幅連續(xù)7個(gè)季度收窄，上海、北京分別連續(xù)8個(gè)和7個(gè)季度持續(xù)降速。

另據(jù)廣州克而瑞數(shù)據(jù)，今年廣州計(jì)劃供地面積是1561萬平米，但截至11月27日，廣州已經(jīng)交易的土地面積僅為580萬平方米，僅完成37%，而往年的完成度都在50%-60%之間。

今年亦是土地頻頻流拍的一年。中原地產(chǎn)研究中心表示，截至11月29日，一二線城市住宅土地流標(biāo)282宗，同比增長143%，且是近6年來最高紀(jì)錄。其中，北京和廣州的土地流拍宗數(shù)分別為6宗和7宗。而在2017年，北京全年僅流拍了3宗土地。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“流標(biāo)的原因非常多，最主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力逐漸增大，而一線城市的限價(jià)、限售等政策使得開發(fā)商回款壓力越來越大?！?

而溢價(jià)率方面，北上廣深四個(gè)一線城市也出現(xiàn)危機(jī)，北京和上海分別以同比42.37%和88.51%的下降幅度迅速降溫，廣州和深圳也以同比上漲2.8%和1.54%的增幅放緩增速。

與一線城市相對比，二線城市的土地市場整體仍處在上升之中。據(jù)統(tǒng)計(jì)，前11個(gè)月，杭州“賣地”收入達(dá)2452億元，居于全國首位。此外還有鄭州、重慶、蘇州、武漢等二線城市土地收入也超過了千億元。

存量時(shí)代到來

歷史地看，1998年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了長達(dá)10年的新一輪建設(shè)高峰，城市人口在增長，住房的建設(shè)量也在增加。2008年危機(jī)之后，“4萬億”救市，房地產(chǎn)又進(jìn)入了貨幣推動(dòng)的加杠桿通道。

“經(jīng)歷了這么多年的發(fā)展，從總體上來看我們已經(jīng)不缺房子了，這個(gè)判斷意味著，未來房地產(chǎn)市場的需求將主要來自于存量的流通。”貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年和2017年分別有9個(gè)和24個(gè)城市的二手房交易量超過新房，成為滿足住房需求的主要渠道。這個(gè)數(shù)字在2018年預(yù)計(jì)將超過40個(gè)。

其中，經(jīng)過了增量時(shí)代的擴(kuò)張與發(fā)展，身居一線的城市或?qū)⒙氏冗M(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的存量時(shí)代。

在張大偉看來，從某種意義上來說，2009年一線城市就已經(jīng)是存量時(shí)代了，“如果單純從面積角度上來講的話，供應(yīng)量早就和以前不一樣了，已經(jīng)是質(zhì)的變化了。”

盡管眼前，一線城市因?yàn)橄薷偡康纫蛩?，短期上來看新房供?yīng)量依舊上漲，“但趨勢上來看，現(xiàn)在已經(jīng)是二手房時(shí)代了，從成交結(jié)構(gòu)看，除了廣州，其他一線城市都已經(jīng)是二手房為主了?！睆埓髠ケ硎?。

鏈家董事長左暉說，過去十年來，我國一線城市房價(jià)平均漲幅在5倍以上，二線城市的平均漲幅也可達(dá)到3倍，但從目前來看，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格高速增長的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

同時(shí)，存量時(shí)代，意味著租賃市場的發(fā)展機(jī)遇已經(jīng)到來。

新的土地供應(yīng)、新房供給逐年減少的同時(shí)，人口向大城市遷移的步伐沒有停止，一線城市高企的房價(jià)也促使更多人選擇租房;同時(shí)，大城市也擁有更多的流動(dòng)人口，這注定了其租賃市場的活躍。

鏈家董事長左暉以北京為例指出，這兩年北京大概有接近40%的人口是租房子住的，未來這個(gè)比例會(huì)提升到50%左右。

萬科高級副總裁、南方區(qū)域總經(jīng)理張紀(jì)文也認(rèn)為，在深圳這樣的一線城市，新增土地的供應(yīng)會(huì)越來越少，舊城改造又推進(jìn)緩慢，租賃市場將成為房企必須在此布局的戰(zhàn)略。

正是基于這樣的判斷，鏈家轉(zhuǎn)型貝殼，寄望能在中介服務(wù)和租賃等存量市場大展身手;萬科也在深圳大規(guī)模推進(jìn)城中村“綜合整治”，大力發(fā)展租賃。

除了租賃和中介市場的潛能被業(yè)界發(fā)現(xiàn)，近年來，各大房企紛紛尋求轉(zhuǎn)型，改變以往瘋狂拿地的高周轉(zhuǎn)模式，轉(zhuǎn)而追求多類物業(yè)的持有運(yùn)營，也正在表明他們正在脫離傳統(tǒng)的增量開發(fā)模式。

“未來，所有的開發(fā)商都要轉(zhuǎn)為開發(fā)+運(yùn)營模式，才能更好地生存，這已經(jīng)是行業(yè)的共識?！鄙钲谝晃淮笮烷_發(fā)商說。