房企增收又增利
今年以來(lái),房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)。從上市房企發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看,多數(shù)房企的營(yíng)收和利潤(rùn)仍在增長(zhǎng),出現(xiàn)了“增收又增利”的情況。這其中的原因是什么?從資本結(jié)構(gòu)來(lái)看,超六成的房企資產(chǎn)負(fù)債率還在持續(xù)攀升,諸多房企的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過(guò)了80%,融資上有何調(diào)整?隨著調(diào)控的深入和融資收緊,高周轉(zhuǎn)似乎是可行之道。但對(duì)于高周轉(zhuǎn)策略,行業(yè)也出現(xiàn)了不同看法。
近期,上市房企陸續(xù)公布半年報(bào)。從業(yè)已披露的數(shù)據(jù)來(lái)看,大部分房企錄得較好的中期業(yè)績(jī),“增收又增利”成為主流。一些房企的利潤(rùn)率出現(xiàn)回升,體現(xiàn)出較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
“第一軍團(tuán)”中,萬(wàn)科在上半年的營(yíng)收達(dá)到1060億元,同比增長(zhǎng)51.8%,歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為91.2億元,同比增長(zhǎng)24.9%。剛剛經(jīng)歷工程事故風(fēng)波的碧桂園,同樣實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和利潤(rùn)的增長(zhǎng)。
規(guī)模龐大的“第二梯隊(duì)”,也實(shí)現(xiàn)較好的業(yè)績(jī),且從管理層的表態(tài)來(lái)看,其對(duì)規(guī)模的野心仍然存在。
但曾備受推崇的“高周轉(zhuǎn)”策略,行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)不同看法。碧桂園已明確提出,“寧可放慢一些發(fā)展速度,追根溯源地全面提升管理水平”。而越秀地產(chǎn)、中南建設(shè)等企業(yè)則認(rèn)為,高周轉(zhuǎn)仍然是適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要策略。
增收又增利
截至目前,第一軍團(tuán)的四家房企中,萬(wàn)科、碧桂園均公布了半年報(bào)。碧桂園在上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1318.9億元,同比增長(zhǎng)約69.7%,同期的毛利和凈利增幅則分別達(dá)到104.6%和94.9%。
融創(chuàng)和恒大發(fā)布了半年業(yè)績(jī)預(yù)告。恒大預(yù)計(jì)利潤(rùn)規(guī)模同比大幅提升,稅后凈利潤(rùn)增幅在125%以上,核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)增幅在100%以上。融創(chuàng)則表示,上半年?duì)I收增幅將超過(guò)200%,公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)增幅也在200%以上,毛利率也比去年同期和去年全年進(jìn)一步提升。
這種變化凸顯了公司的盈利能力增強(qiáng)。在發(fā)布中報(bào)的房企中,這種情況并不少見(jiàn)。其中,利潤(rùn)率回升成為普遍現(xiàn)象。
上半年華潤(rùn)置地的綜合毛利潤(rùn)率為48.1%,比上年同期的35.0%有明顯提升。其中,開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率由32.6%提升為48.6%;投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營(yíng))毛利率由63.5%上升至66.6%。
其他房企中,中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率24.35%,比去年同期上升6.68個(gè)百分點(diǎn)。旭輝的毛利率為33.7%,核心凈利潤(rùn)率則為13.3%,均高于去年同期。
值得注意的是,這是在很多城市出臺(tái)限價(jià)政策的背景下取得的業(yè)績(jī)。在限價(jià)政策嚴(yán)厲的一線城市,很多房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅難以取得利潤(rùn),出貨都成為難題。
上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,不同企業(yè)的拿地策略不同,有些企業(yè)雖遭遇限價(jià),但其土地是在前幾年獲取的,成本相對(duì)較低。此外,如果企業(yè)將重心布局在調(diào)控政策不夠嚴(yán)厲的城市,同樣也會(huì)有較好的利潤(rùn)空間。
過(guò)去幾年,房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì),到2017年,部分企業(yè)的利潤(rùn)率已開(kāi)始回升。中信建投研究發(fā)展部認(rèn)為,未來(lái)這一情況有望繼續(xù)改善。
根據(jù)中信建投研究發(fā)展部的測(cè)算,2016年和2017年,新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的拿地價(jià)占銷(xiāo)售價(jià)的比重均超過(guò)38%,到2018年驟降至18.33%,甚至明顯低于2015年29.42%的水平。這意味著今年房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)空間有所擴(kuò)大。其中,二線城市的情況明顯好于一線城市。
之所以出現(xiàn)這種情況,是因?yàn)榉科竽玫乩硇曰?,倒逼土地出讓價(jià)格趨于合理,近期土地流拍、流標(biāo)現(xiàn)象增多便是證明。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,這已經(jīng)逐步影響到銷(xiāo)售利潤(rùn)率,并有可能導(dǎo)致公司的利潤(rùn)率和ROE出現(xiàn)一定改善。
高周轉(zhuǎn)之辯
雖然半年業(yè)績(jī)普遍向好,但不同規(guī)模、類(lèi)型的房企,“心境”也大不相同。
8月21日上午,萬(wàn)科召開(kāi)半年業(yè)績(jī)會(huì),整場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)的重心在管理體制和多元化業(yè)務(wù)上,絲毫未提規(guī)模的話題。剛剛經(jīng)歷工地事故風(fēng)波的碧桂園,則在中報(bào)中自我反省,稱“寧可放慢一些發(fā)展速度,追根溯源地全面提升管理水平”。
另一類(lèi)不提規(guī)模的企業(yè),是早已實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型、追求規(guī)模似乎無(wú)望的公司。今年上半年,SOHO中國(guó)利潤(rùn)(不含投資物業(yè)的評(píng)估增值)約為15.3億元,同比上漲約144%。但同期,權(quán)益股東應(yīng)占純利約10.93億元,比上年同期的39.82億元大幅下滑。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示,相比規(guī)模和利潤(rùn),更在意“能夠持續(xù)地把我們的經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)管理的東西持續(xù)地發(fā)展下去?!?
相比之下,盡管調(diào)控深化,部分區(qū)域出現(xiàn)降溫預(yù)期,“第二梯隊(duì)”仍然對(duì)規(guī)模抱有野心。
今年上半年,旭輝的銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到660億元,同比增長(zhǎng)40%。如能完成全年1400億的銷(xiāo)售目標(biāo),最近兩年旭輝的復(fù)合增長(zhǎng)率將接近100%,成為高增長(zhǎng)房企的代表。
旭輝集團(tuán)主席林中在業(yè)績(jī)會(huì)上表示,“未來(lái)三四年我們還是可以保持這種速度?!痹谌哪旰笠?guī)模足夠大時(shí),旭輝就會(huì)把速度“放得更穩(wěn)健一點(diǎn)”。林中的底氣在于,今年旭輝擁有2600億元的可銷(xiāo)售貨值,截至6月末,旭輝的土儲(chǔ)建面達(dá)到4040萬(wàn)平方米。
今年上半年,龍光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售354.7億元,同比增長(zhǎng)率達(dá)到84%,并將全年銷(xiāo)售目標(biāo)由660億元上調(diào)至700億元。
由此,龍光地產(chǎn)把三年的復(fù)合增速?gòu)?0%提高到了50%。龍光地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官兼執(zhí)行董事賴卓斌在業(yè)績(jī)會(huì)上談到這一調(diào)整,認(rèn)為這個(gè)目標(biāo)“是比較不錯(cuò)的”。
龍光的底氣同樣在于龐大的土儲(chǔ),據(jù)透露,龍光未來(lái)三年內(nèi)的可售貨值有4200多億?!爱?dāng)時(shí)拿地的時(shí)候,成本控制是很好的,換言之就算按限價(jià)賣(mài),仍然有合理的利潤(rùn),所以我們是具備提速條件的”。
但隨著調(diào)控的深入和融資渠道的收緊,必須提高周轉(zhuǎn)速度,才能有效消化這些庫(kù)存。
就在碧桂園反思高周轉(zhuǎn),并提出“放慢速度”時(shí),這種策略仍然大有市場(chǎng)。越秀地產(chǎn)副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)就表示,越秀地產(chǎn)還將加快資金的回籠速度,其中包括加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度、提高周轉(zhuǎn)率、加快銷(xiāo)售現(xiàn)金回流等等策略。
中南建設(shè)的管理層同樣認(rèn)為,高周轉(zhuǎn)不等同于質(zhì)量問(wèn)題,從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)看,高周轉(zhuǎn)是適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,過(guò)度追求高周轉(zhuǎn)會(huì)引發(fā)諸多問(wèn)題,對(duì)其進(jìn)行反思很有必要。但在調(diào)控步步加碼的形勢(shì)下,高周轉(zhuǎn)仍將是很多企業(yè)的戰(zhàn)略選擇。尤其對(duì)于規(guī)模導(dǎo)向的中型房企來(lái)說(shuō),未來(lái)一段時(shí)間,高周轉(zhuǎn)會(huì)繼續(xù)作為企業(yè)的主要策略而使用。
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