房企增收又增利

今年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)。從上市房企發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)房企的營(yíng)收和利潤(rùn)仍在增長(zhǎng)，出現(xiàn)了“增收又增利”的情況。這其中的原因是什么?從資本結(jié)構(gòu)來(lái)看，超六成的房企資產(chǎn)負(fù)債率還在持續(xù)攀升，諸多房企的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過(guò)了80%，融資上有何調(diào)整?隨著調(diào)控的深入和融資收緊，高周轉(zhuǎn)似乎是可行之道。但對(duì)于高周轉(zhuǎn)策略，行業(yè)也出現(xiàn)了不同看法。

近期，上市房企陸續(xù)公布半年報(bào)。從業(yè)已披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，大部分房企錄得較好的中期業(yè)績(jī)，“增收又增利”成為主流。一些房企的利潤(rùn)率出現(xiàn)回升，體現(xiàn)出較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

“第一軍團(tuán)”中，萬(wàn)科在上半年的營(yíng)收達(dá)到1060億元，同比增長(zhǎng)51.8%，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為91.2億元，同比增長(zhǎng)24.9%。剛剛經(jīng)歷工程事故風(fēng)波的碧桂園，同樣實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

規(guī)模龐大的“第二梯隊(duì)”，也實(shí)現(xiàn)較好的業(yè)績(jī)，且從管理層的表態(tài)來(lái)看，其對(duì)規(guī)模的野心仍然存在。

但曾備受推崇的“高周轉(zhuǎn)”策略，行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)不同看法。碧桂園已明確提出，“寧可放慢一些發(fā)展速度，追根溯源地全面提升管理水平”。而越秀地產(chǎn)、中南建設(shè)等企業(yè)則認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)仍然是適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要策略。

增收又增利

截至目前，第一軍團(tuán)的四家房企中，萬(wàn)科、碧桂園均公布了半年報(bào)。碧桂園在上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1318.9億元，同比增長(zhǎng)約69.7%，同期的毛利和凈利增幅則分別達(dá)到104.6%和94.9%。

融創(chuàng)和恒大發(fā)布了半年業(yè)績(jī)預(yù)告。恒大預(yù)計(jì)利潤(rùn)規(guī)模同比大幅提升，稅后凈利潤(rùn)增幅在125%以上，核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)增幅在100%以上。融創(chuàng)則表示，上半年?duì)I收增幅將超過(guò)200%，公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)增幅也在200%以上，毛利率也比去年同期和去年全年進(jìn)一步提升。

這種變化凸顯了公司的盈利能力增強(qiáng)。在發(fā)布中報(bào)的房企中，這種情況并不少見(jiàn)。其中，利潤(rùn)率回升成為普遍現(xiàn)象。

上半年華潤(rùn)置地的綜合毛利潤(rùn)率為48.1%，比上年同期的35.0%有明顯提升。其中，開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率由32.6%提升為48.6%;投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營(yíng))毛利率由63.5%上升至66.6%。

其他房企中，中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率24.35%，比去年同期上升6.68個(gè)百分點(diǎn)。旭輝的毛利率為33.7%，核心凈利潤(rùn)率則為13.3%，均高于去年同期。

值得注意的是，這是在很多城市出臺(tái)限價(jià)政策的背景下取得的業(yè)績(jī)。在限價(jià)政策嚴(yán)厲的一線城市，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅難以取得利潤(rùn)，出貨都成為難題。

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，不同企業(yè)的拿地策略不同，有些企業(yè)雖遭遇限價(jià)，但其土地是在前幾年獲取的，成本相對(duì)較低。此外，如果企業(yè)將重心布局在調(diào)控政策不夠嚴(yán)厲的城市，同樣也會(huì)有較好的利潤(rùn)空間。

過(guò)去幾年，房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，到2017年，部分企業(yè)的利潤(rùn)率已開(kāi)始回升。中信建投研究發(fā)展部認(rèn)為，未來(lái)這一情況有望繼續(xù)改善。

根據(jù)中信建投研究發(fā)展部的測(cè)算，2016年和2017年，新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的拿地價(jià)占銷(xiāo)售價(jià)的比重均超過(guò)38%，到2018年驟降至18.33%，甚至明顯低于2015年29.42%的水平。這意味著今年房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)空間有所擴(kuò)大。其中，二線城市的情況明顯好于一線城市。

之所以出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)榉科竽玫乩硇曰?，倒逼土地出讓價(jià)格趨于合理，近期土地流拍、流標(biāo)現(xiàn)象增多便是證明。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這已經(jīng)逐步影響到銷(xiāo)售利潤(rùn)率，并有可能導(dǎo)致公司的利潤(rùn)率和ROE出現(xiàn)一定改善。

高周轉(zhuǎn)之辯

雖然半年業(yè)績(jī)普遍向好，但不同規(guī)模、類(lèi)型的房企，“心境”也大不相同。

8月21日上午，萬(wàn)科召開(kāi)半年業(yè)績(jī)會(huì)，整場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)的重心在管理體制和多元化業(yè)務(wù)上，絲毫未提規(guī)模的話題。剛剛經(jīng)歷工地事故風(fēng)波的碧桂園，則在中報(bào)中自我反省，稱“寧可放慢一些發(fā)展速度，追根溯源地全面提升管理水平”。

另一類(lèi)不提規(guī)模的企業(yè)，是早已實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型、追求規(guī)模似乎無(wú)望的公司。今年上半年，SOHO中國(guó)利潤(rùn)(不含投資物業(yè)的評(píng)估增值)約為15.3億元，同比上漲約144%。但同期，權(quán)益股東應(yīng)占純利約10.93億元，比上年同期的39.82億元大幅下滑。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，相比規(guī)模和利潤(rùn)，更在意“能夠持續(xù)地把我們的經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)管理的東西持續(xù)地發(fā)展下去?！?

相比之下，盡管調(diào)控深化，部分區(qū)域出現(xiàn)降溫預(yù)期，“第二梯隊(duì)”仍然對(duì)規(guī)模抱有野心。

今年上半年，旭輝的銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到660億元，同比增長(zhǎng)40%。如能完成全年1400億的銷(xiāo)售目標(biāo)，最近兩年旭輝的復(fù)合增長(zhǎng)率將接近100%，成為高增長(zhǎng)房企的代表。

旭輝集團(tuán)主席林中在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“未來(lái)三四年我們還是可以保持這種速度?！痹谌哪旰笠?guī)模足夠大時(shí)，旭輝就會(huì)把速度“放得更穩(wěn)健一點(diǎn)”。林中的底氣在于，今年旭輝擁有2600億元的可銷(xiāo)售貨值，截至6月末，旭輝的土儲(chǔ)建面達(dá)到4040萬(wàn)平方米。

今年上半年，龍光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售354.7億元，同比增長(zhǎng)率達(dá)到84%，并將全年銷(xiāo)售目標(biāo)由660億元上調(diào)至700億元。

由此，龍光地產(chǎn)把三年的復(fù)合增速?gòu)?0%提高到了50%。龍光地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官兼執(zhí)行董事賴卓斌在業(yè)績(jī)會(huì)上談到這一調(diào)整，認(rèn)為這個(gè)目標(biāo)“是比較不錯(cuò)的”。

龍光的底氣同樣在于龐大的土儲(chǔ)，據(jù)透露，龍光未來(lái)三年內(nèi)的可售貨值有4200多億?！爱?dāng)時(shí)拿地的時(shí)候，成本控制是很好的，換言之就算按限價(jià)賣(mài)，仍然有合理的利潤(rùn)，所以我們是具備提速條件的”。

但隨著調(diào)控的深入和融資渠道的收緊，必須提高周轉(zhuǎn)速度，才能有效消化這些庫(kù)存。

就在碧桂園反思高周轉(zhuǎn)，并提出“放慢速度”時(shí)，這種策略仍然大有市場(chǎng)。越秀地產(chǎn)副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)就表示，越秀地產(chǎn)還將加快資金的回籠速度，其中包括加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度、提高周轉(zhuǎn)率、加快銷(xiāo)售現(xiàn)金回流等等策略。

中南建設(shè)的管理層同樣認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)不等同于質(zhì)量問(wèn)題，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)看，高周轉(zhuǎn)是適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，過(guò)度追求高周轉(zhuǎn)會(huì)引發(fā)諸多問(wèn)題，對(duì)其進(jìn)行反思很有必要。但在調(diào)控步步加碼的形勢(shì)下，高周轉(zhuǎn)仍將是很多企業(yè)的戰(zhàn)略選擇。尤其對(duì)于規(guī)模導(dǎo)向的中型房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)一段時(shí)間，高周轉(zhuǎn)會(huì)繼續(xù)作為企業(yè)的主要策略而使用。