“面粉降價(jià)了。”11月5日，一位北京地產(chǎn)人士在朋友圈感嘆。

5日北京土地市場(chǎng)迎來(lái)當(dāng)月首拍。此次出讓兩宗分別位于朝陽(yáng)區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)和昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠南北村的地塊，均以底價(jià)成交，其中昌平地塊被“華潤(rùn)+小米”聯(lián)合體以底價(jià)26.57億元成交。

不僅是北京，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，近期多家機(jī)構(gòu)發(fā)布了前10月的土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)，盡管土地出讓金總體仍處在歷史高位，但從10月單月來(lái)看，土地價(jià)格下降、流拍率走高、溢價(jià)率進(jìn)入“零增長(zhǎng)區(qū)間”等地市降溫信號(hào)明顯。

而在資金趨緊、地市降溫的背景下，一些新的市場(chǎng)新跡象正在顯現(xiàn)。

土地市場(chǎng)分化

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)語(yǔ)境下，土地市場(chǎng)仍然處在高位，但已有退潮跡象。1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積19366萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%。而土地成交價(jià)款10002億元，增長(zhǎng)22.7%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，一些機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，土地市場(chǎng)降溫明顯。近日，易居研究院發(fā)布報(bào)告稱，1-10月40城土地出讓金同比減少0.5%，2016年初以來(lái)同比首次轉(zhuǎn)負(fù)。

10月單月來(lái)看，土地成交價(jià)款與面積均有所下降。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月，受其檢測(cè)的300個(gè)城市共推出土地供應(yīng)11206萬(wàn)平方米，同環(huán)比均有所上揚(yáng)。但僅成交6150萬(wàn)平方米，環(huán)比下降28%，同比下降38%。

同時(shí)，10月300城共實(shí)現(xiàn)土地出讓金總額2361億元，環(huán)比下滑25%，同比下滑40%。價(jià)格方面，成交均價(jià)約為1977元每平方米，環(huán)比微增2%，同比則下滑了11%。

而分城市來(lái)看，各線城市的土地市場(chǎng)進(jìn)一步分化。

目前，一線城市土地市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)。上述易居研究院報(bào)告顯示，10月，4個(gè)一線城市土地成交建筑面積為340.8萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)21.1%，同比下降10.1%;成交均價(jià)為14672元/平方米，環(huán)比上漲1.2%，同比上漲5.5%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，近期一線城市的住宅類土地供應(yīng)明顯上漲，截至10月底，四個(gè)一線城市的住宅類規(guī)劃建筑面積已經(jīng)超過(guò)2016年全年。雖然土地供應(yīng)大幅度增加，但開(kāi)發(fā)商拿地積極性不高，對(duì)非熱門(mén)地塊將繼續(xù)看空。

二線城市則量?jī)r(jià)齊跌。10月，二線城市土地成交建筑面積為2706萬(wàn)平方米，環(huán)比下降21.7%，同比增長(zhǎng)17.4%;成交均價(jià)為4266元/平方米，環(huán)比下降4%，同比下降26.1%。

而三線城市則出現(xiàn)“量跌價(jià)漲”。10月，三線城市土地成交建筑面積為843萬(wàn)平方米，環(huán)比下降32.5%，同比下降23%;成交均價(jià)為2340元/平方米，環(huán)比上漲0.1%，同比上漲13.1%，成交均價(jià)創(chuàng)新高。

對(duì)此，易居研究院研究員沈昕表示，一些過(guò)去庫(kù)存量較大的城市和部分三四線熱點(diǎn)城市，目前的去庫(kù)存任務(wù)已經(jīng)基本完成。在因城施策背景下，或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn)退出去庫(kù)存政策。目前三線城市土地市場(chǎng)余溫尚在，但是隨著政策的變化和購(gòu)買力的透支，預(yù)計(jì)到明年三線城市的土地成交均價(jià)和成交面積將呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。

而新城集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷預(yù)計(jì)，明年推出住宅用地?cái)?shù)量將會(huì)減少，原因在于今年出讓的土地相較去年已經(jīng)有了大幅度增長(zhǎng)，大開(kāi)發(fā)商土地儲(chǔ)備充裕，增加土地儲(chǔ)備的意愿也在下降。

溢價(jià)率進(jìn)入“零增長(zhǎng)區(qū)間”

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，10月300城土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率則為4%，同比下降19個(gè)百分點(diǎn)。

“開(kāi)發(fā)商拿地積極性在全面退燒?！睆埓髠ケ硎荆衲陿鞘袩狳c(diǎn)城市溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價(jià)率。

除了上述北京11月地市首拍以外，此前的10月31日，北京出讓三宗地塊，其中朝陽(yáng)區(qū)兩宗限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的地塊溢價(jià)率為17%和26.92%，而石景山地塊則底價(jià)成交。

再以此前土地出讓金超2300億穩(wěn)居全國(guó)第一的杭州為例，10月杭州主城區(qū)出讓的6宗住宅用地(含3宗純租賃用地)中，僅有余杭區(qū)的一宗地塊以14.7%的溢價(jià)成家，其余地塊均零溢價(jià)底價(jià)成交。

在溢價(jià)率普遍進(jìn)入5%以下的“零增長(zhǎng)區(qū)間”的同時(shí)，土地流拍情況仍在繼續(xù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，全國(guó)300個(gè)城市共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬(wàn)平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。

10月23日，武漢原計(jì)劃掛牌出讓6宗地塊，僅3宗成交;沈陽(yáng)土地市場(chǎng)3幅地塊因無(wú)人報(bào)名而流拍;10月24日上午，福州4幅地塊因競(jìng)買人數(shù)不足，全部宣布流拍。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，隨著企業(yè)融資困難、資金回籠周期變長(zhǎng)，拿地越發(fā)謹(jǐn)慎，而政府方面加大了供地力度，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的變化，使得地市進(jìn)入“零增長(zhǎng)區(qū)間”，也導(dǎo)致了土地市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的現(xiàn)象。

政策層面，對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求還在細(xì)化。南京、杭州、中山等地都出現(xiàn)了限定地價(jià)和現(xiàn)房銷售要求，這增加了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，或?qū)⑵仁归_(kāi)發(fā)商更加謹(jǐn)慎拿地。

開(kāi)發(fā)商層面，資金壓力持續(xù)看漲的背景下，中小開(kāi)發(fā)商的拿地意愿進(jìn)一步下滑。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-10月，銷售TOP10開(kāi)發(fā)商新增拿地貨值占百?gòu)?qiáng)52%，其中TOP3企業(yè)碧桂園、恒大、萬(wàn)科三家的新增土儲(chǔ)就占到百?gòu)?qiáng)的四分之一，規(guī)模效應(yīng)明顯。

多重逼迫下，開(kāi)發(fā)商在拿地方式上開(kāi)始出現(xiàn)了一些新模式。以前述北京昌平地塊為例，張大偉認(rèn)為，此類使用者直接參與這部分土地的開(kāi)發(fā)，可以降低開(kāi)發(fā)商拿地的資金成本，將可能在未來(lái)土地市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)。

張大偉分析，小米作為商服地塊的主要使用者，參與土地開(kāi)發(fā)，可以降低購(gòu)買商服項(xiàng)目的成本。而華潤(rùn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地，可以降低資金成本，增加開(kāi)發(fā)住宅部分的利潤(rùn)。另外針對(duì)其中的限競(jìng)房住宅部分，銷售也完全可以出現(xiàn)雙方合作的可能性，小米有大量的需求存在。