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未來4年長租公寓存量呈近6倍增長 上海將是主戰(zhàn)場
來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 21財(cái)經(jīng)APP    作者:唐韶葵   編輯:初麗媛  2018-12-17 16:19:13 字號(hào)   打印  收藏

機(jī)構(gòu)測算長租公寓市場年租金規(guī)模將過萬億,這或許是更多長線資本進(jìn)入的主要原因之一。

日前,仲量聯(lián)行(紐交所交易代碼:JLL)發(fā)布了最新研究報(bào)告《中國長租公寓市場:新挑戰(zhàn),新機(jī)遇》(簡稱“報(bào)告”)。報(bào)告主要研究分析了中國的集中式長租公寓(以下簡稱“長租公寓”)市場并指出,預(yù)計(jì)至2022年底,北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都六個(gè)城市建成并投入運(yùn)營的長租公寓將達(dá)75.6萬套。這相對于截至2018年上半年,六個(gè)城市已開業(yè)長租公寓總存量約為13.5萬套而言,意味著,未來4年國內(nèi)長租公寓存量將實(shí)現(xiàn)5.6倍增長。

其中上海將成為未來主要長租公寓投資城市,預(yù)計(jì)會(huì)有更多長線資本進(jìn)入該市場。其中國內(nèi)險(xiǎn)資與國企及大型開發(fā)商的合作機(jī)會(huì)將增多,而外資長線資本也有望攜手海外公寓運(yùn)營商登陸上海。截至2018年上半年,進(jìn)入上海長租公寓市場的主要品牌有22個(gè),開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量約160個(gè),總體量為3.49萬套。與此同時(shí),截至2018年上半年,北京的長租公寓總體量為1.7萬套,廣州為1.92萬套,深圳為3.05萬套,杭州為2.4萬套,成都則為0.91萬套。從未來供應(yīng)看,各地政府都大大提高了未來五年土地出讓中租賃住宅用地的比例。

公開資料顯示,上海的非戶籍常住人口約為973萬,占常住人口的40%。大量外來勞動(dòng)力不僅為上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了保障,也為當(dāng)?shù)刈夥渴袌鰩泶罅啃枨蟆?

上述報(bào)告還指出,中國的住房租賃市場是一個(gè)服務(wù)于超過2億人口、年租金規(guī)模過萬億元的市場。近十年間,中國的流動(dòng)人口進(jìn)一步向一、二線城市聚集,并呈現(xiàn)出年齡低、租房需求大、租賃周期長等特點(diǎn)。

比如,在一、二線城市高房價(jià)和嚴(yán)格限購政策下,租房期限延長正成為越來越多年輕人的選擇。截至2017年末,四個(gè)一線城市的平均房價(jià)收入比高達(dá)34.9年(注:房價(jià)收入比=(一手住宅成交均價(jià)×套均面積)/ (城鎮(zhèn)人口年可支配收入×城鎮(zhèn)戶均人口) 。尤其是自2015年末以來, 隨著房價(jià)加速上升、首付比例提高以及房貸利率上浮,購房每月還款和同等面積住所的月租金之間的差距急劇擴(kuò)大, 使得此前尚未購房的人群更糾結(jié)何時(shí)如市購房,在購房與租房之間搖擺不定;限購政策的日趨嚴(yán)格也意味著外來人口的租賃需求年限延長。

仲量聯(lián)行認(rèn)為,在過去的三年里,長租公寓在中國的主要城市迅速從“引入期”邁入“發(fā)展期”末端,目前已進(jìn)入快速成長期。但是,市場何時(shí)能真正度過“快速成長期”,并進(jìn)入“成熟期”,則取決于諸多條件。一個(gè)關(guān)鍵的因素是,由于傳統(tǒng)商品住宅用地價(jià)格較高,長租公寓的租金回報(bào)率不足2%,遠(yuǎn)低于融資成本。

結(jié)合美國和日本這兩個(gè)長租公寓發(fā)展較為成熟市場的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),宏觀基本面、租客權(quán)力保障、資產(chǎn)可得性及價(jià)格、金融與稅收以及市場透明度這五大因素將會(huì)成為中國長租公寓市場下階段發(fā)展的助推器。目前市場及政策只滿足了部分條件,還有許多條件有待中長期去實(shí)現(xiàn)。

比如租賃人口作為發(fā)展長租公寓市場的基礎(chǔ),中國的千禧一代人數(shù)約為4億,是美國的5.3倍。而目前美國長租公寓存量約2000萬套,中國僅為美國的百分之一 。仲量聯(lián)行指出,中國長租公寓市場的未來發(fā)展前景具備廣闊的人口基礎(chǔ)。

“由于傳統(tǒng)散租市場存在租期不穩(wěn)定、信息不對稱等諸多痛點(diǎn),長租公寓市場近年來在人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、購房門檻升高、政策支持和資本助力四大因素的作用下迅速發(fā)展。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應(yīng)相對短缺?!敝倭柯?lián)行中國研究部總監(jiān)姚耀認(rèn)為,“隨著政府對支持性政策的不斷探索,以及各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作,中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機(jī)遇?!?

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2018年北京二手房交易量全國第一 “新一線”城市租房
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住房租賃政策2019年將加碼 租售同權(quán)可期
近日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出,2019年要抓好十個(gè)方面的重點(diǎn)任務(wù)。其中,除了強(qiáng)調(diào)要以“三穩(wěn)”為目標(biāo),保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性外,在住房租賃市場方面提出,要以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點(diǎn),補(bǔ)齊租賃住房短板。 [詳細(xì)]
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社論:嚴(yán)格監(jiān)管長租市場中的金融創(chuàng)新
日前,關(guān)于資本介入長租公寓市場是否引起異常漲價(jià),資本在其中扮演什么角色等相關(guān)問題,引起了爭議。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,房屋租賃應(yīng)該交給市場,競爭只會(huì)讓中介服務(wù)更好,價(jià)格更低。但由于當(dāng)前長租公寓模式涉及到中介、金融以及民生等相關(guān)領(lǐng)域,從某個(gè)單獨(dú)維度去判斷,難以全面 [詳細(xì)]
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社論:在民生領(lǐng)域應(yīng)限制資本過度追逐利潤
一些房屋中介公司通過融資大舉進(jìn)入所謂長租公寓市場,引起房租大漲。這個(gè)問題引起了熱議。進(jìn)而,社會(huì)輿論開始重新審視資本在中國社會(huì)轉(zhuǎn)型中的角色。在過去十年,中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步由第二產(chǎn)業(yè)為主向第三產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)移。隨著產(chǎn)能過剩的惡化,第二產(chǎn)業(yè)的利潤率逐步走低,面臨轉(zhuǎn)型 [詳細(xì)]
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房租之爭凸顯監(jiān)管空白 政策完善迫在眉睫
北京等地區(qū)近期房租出現(xiàn)過快上漲,引起廣泛關(guān)注,而隨著原我愛我家副總裁胡景暉“炮轟”長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)并從我愛我家離職而引發(fā)對長租公寓更廣泛的爭議,上演了“一出好戲”。在這“好戲”背后,帶給市場更多思考。首先,長租公寓機(jī)構(gòu)在利益驅(qū)動(dòng)下,出現(xiàn)了惡性競爭等問題, [詳細(xì)]
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遏制房租上漲,防范滯脹風(fēng)險(xiǎn)
近日,北京房租上漲引發(fā)全社會(huì)關(guān)注。有機(jī)構(gòu)稱,今年全國主要大中城市中,北京的房租同比漲幅并不是最高,有幾個(gè)城市的房租漲得更快。房租大幅上漲可能有兩個(gè)原因,其一,在過去兩年,房價(jià)出現(xiàn)廣泛且大幅上漲,房租自然會(huì)在房價(jià)上漲后跟漲,房東會(huì)在一個(gè)供需平衡的市場試探性 [詳細(xì)]
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一線房租并非普漲 部分城市房租上漲探因:供給減少與
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一汽-大眾第1000萬臺(tái)發(fā)動(dòng)機(jī)下線
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