過去的11月是一個(gè)微妙的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。全國(guó)首套房貸利率平均值今年前10個(gè)月“漲聲一片”的勢(shì)頭終于被扭轉(zhuǎn)，而一線城市中廣州、深圳均出現(xiàn)不同程度回落。

利率繼續(xù)下滑概率低

根據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，11月全國(guó)房貸利率方面，首套房貸款利率平均值為5.71%，今年首次停漲，持平上月;二套房貸款平均利率為6.06%，較上月回落1BP。其中一線城市利率表現(xiàn)為回調(diào)，二三線城市中利率回調(diào)及利率微漲情況均存在。

具體而言，首套房方面，北上廣深四個(gè)一線城市中，北京貸款平均利率為5.47%，較上月持平;上海為5.19%，較上月持平;廣州為5.62%，較上月回落10BP;深圳為5.61%，較上月回落1BP。

二線城市中，杭州、南京首套房貸利率下滑，其中杭州實(shí)現(xiàn)兩個(gè)月連降;青島、蘇州、長(zhǎng)沙、無(wú)錫則上漲。

12月13日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分一二線城市房貸利率松動(dòng)，多少也是為了配合近期的新推盤項(xiàng)目。廣深等地近期推盤規(guī)模很大，若是銀行貸款政策不配合，那么推盤再多意義也不大。而且近期包括房企融資等方面的利好政策比較多，房企也可以享受更為寬松的政策，對(duì)于銷售的預(yù)期也是看好的，這也利好房地產(chǎn)市場(chǎng)各類配套政策跟進(jìn)，尤其是按揭貸款的政策。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，這也體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些微妙變化，例如房地產(chǎn)領(lǐng)域金融適當(dāng)寬松的導(dǎo)向。對(duì)于廣深而言，房地產(chǎn)個(gè)貸是不會(huì)收緊了，但未來(lái)是否放寬還存在變數(shù)。但這種放寬可能會(huì)出現(xiàn)在放貸額度的放寬，而非利率持續(xù)下滑上。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為利率已經(jīng)見底，未來(lái)可能上升。

而一線城市中上海的首套房利率未出現(xiàn)下滑，其主要原因在于已經(jīng)偏低。在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市首套房貸款平均利率中，11月最低值為上海5.19%，低于全國(guó)平均水平52BP，低于最高值為6.26%的武漢107BP。不同于各地首套房貸普遍較基準(zhǔn)利率上浮5%-35%，在融360監(jiān)控的30家銀行中，上海仍有5家銀行可以申請(qǐng)9.5折優(yōu)惠，9家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

“目前合作的新樓盤的房貸利率維持在基準(zhǔn)利率9.5折，貸款近期也不會(huì)放量，因?yàn)槟壳澳陜?nèi)貸款指標(biāo)已經(jīng)完成，沒有沖量需求?！?2月13日，一位工商銀行上海地區(qū)的房貸經(jīng)理表示。

另有一位國(guó)有大行上海地區(qū)房貸經(jīng)理也表示，為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)，該行曾經(jīng)在今年下半年將首套房貸利率下調(diào)至9折，當(dāng)時(shí)房企資金緊張，去年未開的盤全部都積壓在今年“爆炸式”開盤，該行因房貸利率優(yōu)勢(shì)獲益匪淺。但最近，該行又把折扣調(diào)整為9.5折。

但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，較去年年底而言，還款壓力仍有加大。以30年期限的300萬(wàn)商業(yè)貸款來(lái)算，去年11月上海首套房貸利率為4.94%，等額本息情況下還款總額為575.8萬(wàn)元，每月需還款15995元。而按照今年11月的利率水平，還款總額為592.4萬(wàn)元，較之前多了16.6萬(wàn)元，每月需還款16455元，多了460元。

房?jī)r(jià)調(diào)控成效考評(píng)有變

對(duì)于房企而言，由于去年捂盤，今年資金緊張大量拋售，多地首套房利率下降或能減輕壓力。而也有房企表示，比自己更焦慮的是地方財(cái)政，他們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控幅度會(huì)出現(xiàn)小幅變化。

12月13日，一位華東中型房企董事局主席透露，與華東某二線城市住建部門交流時(shí)，對(duì)方表示，住建部對(duì)城市房?jī)r(jià)的考評(píng)辦法會(huì)出現(xiàn)變化，不以樓盤為單位限價(jià)，而是只要某城市房?jī)r(jià)不高于GDP增長(zhǎng)水平即可。

上述房企高管表示，自己在該市買過幾個(gè)樓盤，買入樓板價(jià)為每平方4.5萬(wàn)，但建成之后政府調(diào)控為3.5萬(wàn)元，“實(shí)在無(wú)法覆蓋成本?！?

他認(rèn)為，本次調(diào)控使得房地產(chǎn)自8月以來(lái)逐漸走軟，開始進(jìn)入下行期，但目前絕大多數(shù)城市供求關(guān)系不錯(cuò)，特別是一線城市和準(zhǔn)一線城市。他預(yù)期12月還會(huì)繼續(xù)下行，因?yàn)榉科笮枰Y金，大量出貨導(dǎo)致下行。但是出完貨之后，房企會(huì)在明年2月逐步停手，預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)仍較為平穩(wěn)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院12月11日發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2018-2019)》顯示，2018年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達(dá)405次，比2017年同期上漲接近80%。一方面從嚴(yán)調(diào)控逐步打破了市場(chǎng)依據(jù)過去經(jīng)驗(yàn)形成的預(yù)期，另一方面，宏觀環(huán)境變化疊加悲觀情緒并進(jìn)一步傳染給房地產(chǎn)市場(chǎng)。

報(bào)告進(jìn)一步指出，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)小幅調(diào)整是大概率事件。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場(chǎng)轉(zhuǎn)向降溫通道，不會(huì)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，但可能會(huì)有起伏和波動(dòng)。城市分化可能再度出現(xiàn)。未來(lái)一年，一二線城市總體上市場(chǎng)上行壓力有所增加，未來(lái)趨勢(shì)由增長(zhǎng)主導(dǎo);三四線城市市場(chǎng)向下的壓力加大，庫(kù)存可能再度增加。