8月13日晚，海南釋放最嚴(yán)格用地制度信號：除房地產(chǎn)外，土地供應(yīng)可設(shè)立“彈性年期”。

上述信號最早來源于海南省國土資源廳網(wǎng)站。網(wǎng)站發(fā)布消息稱，海南對外印發(fā)《海南省建設(shè)用地出讓控制指標(biāo)(試行)》(下稱《指標(biāo)》)和《關(guān)于實施產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展和用地準(zhǔn)入?yún)f(xié)議的指導(dǎo)意見》(下稱《意見》)。

兩文件明確提出，海南旨在加強建設(shè)用地出讓監(jiān)控指標(biāo)監(jiān)管，將設(shè)定單位土地投資強度、產(chǎn)值、稅收等相關(guān)用地效益指標(biāo)作為土地供應(yīng)的門檻，并約定履約要求和土地退出機制，倒逼企業(yè)提高土地開發(fā)利用效益。

受訪專家表示，海南推行“彈性年期”政策有別于其他地區(qū)，其最大的意義在于糾正過往賣地的弊端，提升土地集約化程度，為新一輪產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入提供足夠空間。

中國國際經(jīng)濟交流中心經(jīng)濟研究部副研究員劉向東更是坦言，海南尤其需要通過創(chuàng)新的土地政策為新興產(chǎn)業(yè)提供政策保障，以在招商政策中有足夠的競爭力?！霸谶@一過程中要注意降低土地融資的比重，更多鼓勵知識產(chǎn)權(quán)等融資新模式?！?

提升土地集約化程度

“彈性年期“一般是指在工業(yè)用地法定最高出讓年期內(nèi)，各地往往根據(jù)其產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、用地單位經(jīng)營水平及產(chǎn)業(yè)政策合理確定的出讓年限，將過去一次性出讓50年年期的情況，轉(zhuǎn)而分為若干期，依次根據(jù)企業(yè)實際情況彈性出讓，既可以有效抑制企業(yè)用地的盲目性，又有利于企業(yè)減少前期的支出成本。

據(jù)了解，一般產(chǎn)業(yè)用地土地使用權(quán)的出讓年期為50年，但隨著經(jīng)濟發(fā)展加速，實際上很多產(chǎn)業(yè)項目的生命周期正在縮短，大多數(shù)城市已經(jīng)進(jìn)入了向存量土地要空間、要質(zhì)量、要效益的階段。

海南也不例外，尤其是在經(jīng)歷過房地產(chǎn)開發(fā)的“野蠻時代”后，海南在土地方面的政策尤為謹(jǐn)慎。

海南大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院副院長李世杰對記者表示，此舉或許是海南省主動扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)依賴思維的信號。“海南全省實際上都面臨著用地指標(biāo)不足的問題，以海口為例，其土地可開發(fā)面積已不足100平方公里。隨著海南自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港的建設(shè)，土地資源成為海南的稀缺資源?！彼f。

劉向東也認(rèn)為，海南此次推行土地彈性年限的意義就在于糾正以往賣地的弊端。

“當(dāng)前，海南招商引資必須提供更多優(yōu)惠資源，而土地資源是重要的生產(chǎn)要素，是發(fā)展產(chǎn)業(yè)的重要基礎(chǔ)?！眲⑾驏|分析，海南與其他地方側(cè)重工業(yè)用地設(shè)置彈性期限有所不用，其目的在于為新一輪產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入提供空間。

尤其是在《指標(biāo)》和《意見》中提出，適用于六類園區(qū)內(nèi)以出讓方式供應(yīng)各類經(jīng)營性用地，以及六類園區(qū)外向“十二個重點產(chǎn)業(yè)”出讓土地的情況，針對不同的產(chǎn)業(yè)類別、不同的區(qū)域，分別設(shè)立了投資強度、年度產(chǎn)值和年度稅收等三項控制指標(biāo)。

《意見》還提出，對房地產(chǎn)以外的產(chǎn)業(yè)，土地供應(yīng)時可設(shè)定“彈性年期”。“彈性年期”的約定不能超過3期，首期年限一般不超過5年，各期時間之和不得超過該宗土地用途的法定最高出讓年限。

在劉向東看來，如此加強建設(shè)用地出讓監(jiān)控指標(biāo)監(jiān)管，實際上是設(shè)定了一定的土地供應(yīng)門檻，提升土地集約化程度，倒逼企業(yè)提高土地開發(fā)利用效益。

他認(rèn)為此舉產(chǎn)生的效果勢必顯著，尤其是對那些“炒地皮”的企業(yè)被排除在政策之外，更有利于招入土地集約化高的產(chǎn)業(yè)，提高單位面積的投資強度，降低過度依賴土地的發(fā)展模式。

“兩份文件提出要建立履約評價制和土地退出機制。對企業(yè)來說，如果在稅收、投資強度和產(chǎn)值上達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的話，只是拿地炒地皮則有可能被收回土地使用權(quán)?！眲⑾驏|說，政策的目的就是要讓這類企業(yè)知難而退，注重主營業(yè)務(wù)，提高投入產(chǎn)出效率。

“彈性年期”意在招大商?

兩份文件明確提出，為鼓勵發(fā)展適應(yīng)國際旅游島、海南自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)項目，屬于旅游產(chǎn)業(yè)、會展業(yè)、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)、低碳制造業(yè)、醫(yī)藥研發(fā)、高新技術(shù)研發(fā)和教育文化體育產(chǎn)業(yè)的，可延長至不超過10年;屬于國防科技工業(yè)軍民融合項目的，可以延長至不超過15年。

在劉向東看來，尤其是上述表述，在某種程度上反映了海南此次土地政策意在招商，尤其是那些新興產(chǎn)業(yè)項目。

“海南之所以進(jìn)一步嚴(yán)格把好招商引資的項目的用地關(guān)，是要把好的土地留給子孫后代、留給好的企業(yè)、留給好的項目?！彼f。

在業(yè)內(nèi)人士看來，“彈性”的土地出讓政策確實可以在某種程度上對招商企業(yè)進(jìn)行一定的篩選，提高整體招商質(zhì)量。

而上述人士認(rèn)為，其更多程度上是作用于降低企業(yè)用地成本。目前已有包括上海市、廣州市、四川成都市、山東臨沂市和濟南市等多個城市出臺類似工業(yè)用地彈性出讓制度。降低企業(yè)用地成本成為主要目的。

以廣州為例，廣州整體土地開發(fā)強度較大，新增可供開發(fā)利用的空間相對有限，土地成本上升已成為制約其產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸之一。

2017年8月，廣州市人民政府出臺《廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實施辦法》，規(guī)定工業(yè)用地使用權(quán)先租后讓的租賃年限不得超過10年，與后續(xù)出讓年期總和不得超過20年。此舉大大降低了企業(yè)獲地成本。

但在李世杰看來，海南的“彈性年期”土地政策也存在“硬幣的另一面”。

“政策特意提出對企業(yè)在稅收、投資強度和產(chǎn)值上有約定標(biāo)準(zhǔn)，但一些創(chuàng)業(yè)型高新技術(shù)企業(yè)在初期極有可能在投資額度和產(chǎn)值上都很低、沒有稅收?！崩钍澜苷J(rèn)為，政策無法判斷此類初創(chuàng)型企業(yè)的價值。

事實上，李世杰的擔(dān)憂不無道理。曾有廣州的企業(yè)主向記者反映，政府的“彈性”土地出讓政策雖然降低了獲地成本，但增加了融資成本。

“以往，50年的出讓期，企業(yè)可以憑借土地獲得銀行貸款，但出讓期縮短，造成了企業(yè)融資難度加大。”上述企業(yè)主說。

劉向東認(rèn)為，海南在政策制定過程中，尤其應(yīng)注意防止土地政策僵化，避免額外增加企業(yè)的融資成本。

他建議，在接下來的政策制定中，海南需要通過創(chuàng)新土地政策，提供更好的政策保障，特別是降低土地融資的比重，更多鼓勵知識產(chǎn)權(quán)等融資新模式，提高企業(yè)投資的積極性。

而李世杰也建議，在接下來的政策執(zhí)行層面，進(jìn)一步增加一些復(fù)合指標(biāo)?！霸趯β糜巍?、高新技術(shù)研發(fā)、高等教育等產(chǎn)業(yè)上，不應(yīng)該過分強調(diào)投資強度、稅收和產(chǎn)值，而應(yīng)該向長遠(yuǎn)看?！彼f。