不過,8月6日,天房集團一筆購房尾款ABS被中誠信列入信用評級觀察名單。ABS融資需關(guān)注企業(yè)杠桿,基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的回收及相應增信措施。
房企資金鏈緊張難改善
一位券商首席分析師表示,從近期政策基調(diào)看,下半年將以穩(wěn)定為主,穩(wěn)增長將成為要求,呈現(xiàn)出“松貨幣、寬財政、抬基建”的特征,預計央行還將降準1-2次,社會融資規(guī)模增速仍可能難以回升。無論是加大信貸投放、還是資管新規(guī)中公募可以對接部分非標,對于基建是利好的。
此前,21世紀經(jīng)濟報道獨家報道,監(jiān)管窗口指導部分信托公司等金融機構(gòu),在符合資管新規(guī)和執(zhí)行細則的條件下,加快項目投放。不過,在“房住不炒”政策基調(diào)下,房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)不會放松調(diào)控。
另一地產(chǎn)私募人士認為,從數(shù)據(jù)看,土地供應和成交已經(jīng)連續(xù)兩個月回落,如果繼續(xù)回落,意味著開發(fā)商擴張拿地的本輪周期告一段落。一些明星地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了戰(zhàn)略收縮傾向,隨著這些三四線房企拿地增速的放緩,可能將導致整體的土地市場開始進入下行通道,也將對遠期的地產(chǎn)投資產(chǎn)生負面影響。
前述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,這意味著客戶貸款購房的難度和成本也將繼續(xù)增加??蛻糍彿渴赘侗壤⒗?、首付資金來源審查、客戶資質(zhì)審查將進一步上漲和收緊。
地產(chǎn)融資為何緊張
房地產(chǎn)融資渠道受限,開發(fā)貸額度緊張,導致融資利率高企。
有開發(fā)商人士稱,去年8%-9%的融資成本,今年已經(jīng)漲到了13%甚至更高。另有信托人士稱,近期地產(chǎn)類信托利率已達14%-15%。甚至不良資產(chǎn)管理公司也加入了進來:“一二線住宅類項目成本13%-15%左右,走非金不良模式,資金規(guī)模和用途不限制。”
8月7日,保利地產(chǎn)申請在上交所發(fā)行150億元“小公募類”。不過,今年5月以來,多筆房地產(chǎn)公司債中止審查。如碧桂園200億元(其中150億元用于長租公寓建設(shè))、富力地產(chǎn)60億元、花樣年50億元的租賃住宅專項債券、深圳市龍光控股35億元住房租賃專項公司債券、雅居樂控股80億元私募公司債、合生創(chuàng)展100億元小公募公司債。
不過,境外融資通道仍然放開,近期,禹洲地產(chǎn)發(fā)行3年期4.25億美元7.9%票據(jù),遠洋集團發(fā)行3年期7億美元浮動利率有擔保票據(jù),利率按三個月美元Libor+2.3%,及5年期20億元人民幣4.7%公司債券。融創(chuàng)中國和中國奧園也分別發(fā)行了美元票據(jù)。
有債券業(yè)內(nèi)人士表示,地產(chǎn)開發(fā)商融資緊張,“去杠桿”是當前的大背景。今年4月以來,200多只、上千億債券取消或推遲發(fā)行,債券融資難度增加波及地產(chǎn)行業(yè)?!百Y管新規(guī)”落地后,“非標”通道變相接濟開發(fā)貸被限制。特別是,房企高周轉(zhuǎn)模式下,杠桿率一直居高不下。
在“去杠桿”和“房子是用來住的、不是用來炒的”政策基調(diào)下,房企融資或?qū)⒗^續(xù)處于寒冬。
房地產(chǎn)企業(yè)的策略,一方面提高周轉(zhuǎn)率、快速回籠資金。另一方面,多元化拓展融資渠道,比如“以租賃之名”發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品和借道房地產(chǎn)信托等。
ABS融資窗口
各大型房企正緊抓政策契機,通過住房租賃、長租公寓ABS和購房尾款ABS等ABS類融資。
除數(shù)億元的購房尾款ABS融資連續(xù)獲得通過外,百億規(guī)模ABS融資相繼獲得通過。8月2日,“中信建投-遠洋地產(chǎn)長租公寓1號(1-5期)資產(chǎn)支持專項計劃”獲深交所審批通過,總規(guī)模50億元。此前,7月24日,“中聯(lián)前海開源-遠洋地產(chǎn)一號第N期資產(chǎn)支持專項計劃”項目狀態(tài)更新為“已回復交易所意見”,規(guī)模高達100億元。7月31日,金科地產(chǎn)“天弘創(chuàng)新-美好生活供應鏈第1-8期資產(chǎn)支持專項計劃”獲上交所審批通過,總規(guī)模50億元,為該公司首單供應鏈ABS。
據(jù)不完全統(tǒng)計,截至2018年7月末,交易所市場和銀行間市場累計獲批房企供應鏈金融ABS金額3861億元,其中已發(fā)行1015億元。前30強房企超過2/3已發(fā)行或正在發(fā)行。
根據(jù)Wind統(tǒng)計,2018年上半年,房地產(chǎn)企業(yè)的ABS融資渠道中,發(fā)行類REITS 35單,募資規(guī)模733.34億元;發(fā)行CMBS
22單,募資712.12億元;購房尾款ABS增長很快,上半年總計發(fā)行37單,募資559.03億元。
不過,興業(yè)研究在其報告中稱,房企供應鏈(保理融資)ABS以房企為核心付款方的,拉長房企應付供應商賬款期限,使得彈性債務(wù)剛性化,應警惕該類ABS存量規(guī)模較大的房企剛性債務(wù)變化。
8月6日,中誠信評級稱,“渤海匯金-天房集團購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃”原始權(quán)益人及差額支付承諾人——天房集團正在進行混改增資擴股,可能導致公司實際控制人發(fā)生變更,同時天房集團債務(wù)負擔較重,短期償債壓力較大,同時經(jīng)營虧損嚴重,持續(xù)經(jīng)營能力存在重大不確定性。
為此,中誠信證評決定將18天房1A、18天房1B列入可能降級的信用評級觀察名單。根據(jù)公開資料,該購房尾款ABS于4月17日正式設(shè)立,產(chǎn)品總規(guī)模為14億元,基礎(chǔ)資產(chǎn)為天房集團對購房人享有的要求其支付購房款所對應的債權(quán)及其附屬權(quán)益。天房集團當前負債超過1800億,負債率高達85%以上。
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