棚改正在發(fā)生巨大的變化。

8月19日，據(jù)住建部官網(wǎng)消息，2019年全國(guó)棚改計(jì)劃新開工289萬(wàn)套。1至7月，已開工約207萬(wàn)套，占年度目標(biāo)任務(wù)的71.6%，完成投資6000多億元。

而從21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者搜集各地已公布的棚改進(jìn)度數(shù)據(jù)來(lái)看，不少省份的目標(biāo)完成超過(guò)50%，部分推進(jìn)速度較快的省份比如江蘇，新開工已經(jīng)完成超過(guò)全年目標(biāo)的80%。

在棚改開工目標(biāo)同比減半、過(guò)去的棚改融資助力PSL(抵押補(bǔ)充貸款)同比下降接近7成的背景下，棚改退潮會(huì)對(duì)樓市造成怎樣的影響?現(xiàn)有政策如何緩解其可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響，成為關(guān)注焦點(diǎn)。

專項(xiàng)債成為主流

從2018年下半年開始，國(guó)務(wù)院和住建部多次表示，各地將因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，房?jī)r(jià)上漲壓力較大、庫(kù)存不足的地區(qū)將會(huì)縮減貨幣化安置比例。2019年4月，財(cái)政部公布的2019年棚改計(jì)劃新開工數(shù)量?jī)H285萬(wàn)套，同比下降51%。

結(jié)合多個(gè)省份推進(jìn)速度相對(duì)較快的情況，有債券研究人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，一方面新開工目標(biāo)減少，另一方面上半年資金層面相對(duì)充足，沒(méi)有出現(xiàn)明顯的下滑，是這些地區(qū)棚改任務(wù)完成率依舊較快的原因。

不過(guò)，需要注意的是，在棚改目標(biāo)已經(jīng)發(fā)生變化的同時(shí)，推動(dòng)棚改的主要資金來(lái)源也發(fā)生了重大變化。

民生證券此前發(fā)布研報(bào)指出，若考慮棚改專項(xiàng)債+PSL累計(jì)投放量，2019年1-5月兩項(xiàng)累計(jì)投放4483.91億元，略高于去年同期PSL投放量4371億元(去年1-5月并無(wú)棚改專項(xiàng)債發(fā)行)。由此可見，棚改專項(xiàng)債有逐步替代PSL、成為棚改資金主要來(lái)源的趨勢(shì)。綜合來(lái)看，盡管PSL發(fā)行縮量，2019年上半年棚改資金來(lái)源并無(wú)下滑趨勢(shì)。

具體來(lái)看，根據(jù)央行官網(wǎng)8月1日消息,7月未對(duì)國(guó)家開發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行發(fā)放PSL。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，這已是PSL連續(xù)第四個(gè)月零投放。PSL作為棚改資金的重要來(lái)源，2018年下半年以來(lái)投放數(shù)量呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)。今年前7月累計(jì)新增約1615億元，同比下降69.4%。

而在另一方面，地方政府棚改專項(xiàng)債方面，Wind數(shù)據(jù)顯示，不排除置換債的前提下，截至8月中旬，各地發(fā)行的棚改專項(xiàng)債總額已經(jīng)超過(guò)6300億，額度已超出2018年總額的一倍以上。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，截至8月，2019年新增棚改專項(xiàng)債體量最大的四個(gè)省份，依次分別是北京、山東、安徽、浙江等中東部省市。

以北京為例，根據(jù)5月發(fā)布的北京市2019年地方政府債務(wù)限額及市級(jí)預(yù)算調(diào)整方案，北京市2019年新增政府債務(wù)規(guī)模1107億元，其中，一般債務(wù)132億元，專項(xiàng)債務(wù)975億元，主要用于棚戶區(qū)改造、土地儲(chǔ)備等重點(diǎn)領(lǐng)域和重大工程。而Wind數(shù)據(jù)則顯示，到8月中旬，北京市今年新增的棚戶區(qū)改造地方債務(wù)已經(jīng)超過(guò)700億元規(guī)模。此外，Wind數(shù)據(jù)也顯示，山東省今年新增的棚戶區(qū)改造地方債務(wù)超過(guò)700億元規(guī)模。

上述債券研究人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，考慮專項(xiàng)債模式會(huì)更關(guān)注項(xiàng)目?jī)攤芰?，這對(duì)于樓市下行壓力較大的中西部地區(qū)三四線城市來(lái)說(shuō)，可能會(huì)影響較大。

此前的2018年10月，住建部在北京主持召開部分省市座談會(huì)，會(huì)議明確，政府購(gòu)買棚改服務(wù)模式取消，2019年棚改以發(fā)行專項(xiàng)債券為主。在當(dāng)時(shí)，就有參會(huì)地方代表表示，棚改融資政策由政府購(gòu)買棚改服務(wù)模式轉(zhuǎn)為棚改專項(xiàng)債后，難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益和融資自求平衡，中央應(yīng)當(dāng)對(duì)棚改需求大、財(cái)力又極為困難的西部地區(qū)給予特殊政策和重點(diǎn)傾斜。

多角度對(duì)沖影響

棚改大潮漸退，會(huì)帶來(lái)什么影響?

多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，這會(huì)一定程度上影響市場(chǎng)，尤其是三四線城市的需求，并或?qū)⒅鲗?dǎo)未來(lái)三四線城市在一段時(shí)期內(nèi)的下行趨勢(shì)。

近日，招銀國(guó)際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丁安華在研報(bào)中指出，棚改退潮將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格、銷售和投資造成顯著拖累，進(jìn)而制約開發(fā)商的拿地意愿，最終對(duì)地方財(cái)政收入和宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成壓力。

這種影響會(huì)有多大?華創(chuàng)證券近日發(fā)布報(bào)告稱，棚改具有固有實(shí)施周期長(zhǎng)、棚改到位資金和使用資金滯后等特點(diǎn)，將導(dǎo)致棚改退潮的負(fù)面影響更為平緩。

具體數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，比如山西省2018年累計(jì)授信額為1776.4億元，但實(shí)際發(fā)放金額為1063.3億元，2018年末對(duì)應(yīng)累計(jì)在途資金占比達(dá)40%;安徽省2018年累計(jì)授信730.0億元，實(shí)際到位527.0億元，已授信的在途資金占比28%;貴陽(yáng)市2018 年累計(jì)評(píng)級(jí)授信金額約800億元，但實(shí)際到位資金200億不到，對(duì)應(yīng)累計(jì)在途資金占比達(dá)75%。華創(chuàng)證券認(rèn)為，此類大量前期在途資金將對(duì)棚改計(jì)劃開工、投資下降形成一定程度對(duì)沖。

另外，隨著中央層面多次提及，被認(rèn)為“既保民生，又穩(wěn)投資，同時(shí)拉動(dòng)內(nèi)需”的老舊小區(qū)改造，開始受到關(guān)注。多位受訪人士均告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，老舊小區(qū)改造和棚改都是我國(guó)重大的民生工程和發(fā)展工程，都是在經(jīng)濟(jì)存在較大下行壓力時(shí)推出的穩(wěn)增長(zhǎng)舉措。

目前，老舊小區(qū)改造內(nèi)容主要分三大類：一是?；镜呐涮自O(shè)施，包括水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善;二是提升類的基礎(chǔ)設(shè)施，包括公共活動(dòng)場(chǎng)地、配建停車場(chǎng)等;三是完善公共服務(wù)類的內(nèi)容，包括養(yǎng)老、撫幼、文化室等設(shè)施。

其中，對(duì)市政基礎(chǔ)設(shè)施的“保基本”改造，被認(rèn)為會(huì)對(duì)基建投資起到較大的拉動(dòng)作用。而根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，這類改造涉及總投資約1.2萬(wàn)億。

但首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院副教授王暉告訴記者，老舊小區(qū)改造缺乏PSL、棚改專項(xiàng)債一樣穩(wěn)定的資金政策工具。

北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院總工程師、中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)城市更新學(xué)委會(huì)委員張險(xiǎn)峰則告訴記者，在以往以土地開發(fā)為主的時(shí)代不同，老舊小區(qū)改造參與企業(yè)必須轉(zhuǎn)變觀念和盈利模式，降低收益預(yù)期，從供給側(cè)改革角度出發(fā)，認(rèn)真研究居民的需求，包括宜人化、健康化、適老化、綠色化、智慧化服務(wù)等訴求，把精力投入在人性化設(shè)計(jì)、新型化施工、新材料新產(chǎn)品開發(fā)、新設(shè)備新能源供給等方面，在推進(jìn)社會(huì)事業(yè)中實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值。