在深圳龍崗一家科技企業(yè)工作的小邱(化名),兩個月前花半天時間就完成了從看房到交訂金的過程,成為深圳樓市成交“爆發(fā)”的貢獻者之一。
3月,深圳二手住宅成交4551套,成交量創(chuàng)半年新高。這一記錄馬上又被打破,深圳中原研究中心5月5日發(fā)布的數(shù)據顯示,4月深圳二手住宅成交7570套,環(huán)比上升66.3%,同比增長28.4%,成交量為2016年10月以來的新高。
受訪人士普遍表示,因為數(shù)據的滯后性,4月的數(shù)據主要反映的是2月和3月的成交情況,4月的成交實際上已經有放緩跡象,未來也預計將回歸平穩(wěn)。
但人口持續(xù)流入,人口結構年輕化,大量科技、金融類企業(yè)提供高薪職位,這構成了深圳樓市長期的基本面。今年春節(jié)過后,突然“井噴”的成交數(shù)據背后的支撐,是被壓抑剛需的釋放。
購房者的“深圳速度”
小邱告訴21世紀經濟報道記者,之前一直在傳言5月將實行新的征信政策,所以趕在這之前趕緊出手。
“下午看房,當天晚上就交了定金,之后付首付都主要靠借?!毙∏袷羌彝コ蓡T增加的換房一族,在之前的兩居室尚未賣出的情況下,就頂住壓力買入了現(xiàn)在的三居室。
一位地產中介人士曾在4月初告訴21世紀經濟報道記者,此前所謂的樓市“小陽春”,確實有新版?zhèn)€人征信報告消息的影響,一部分成交提前集中釋放。
相關報道稱,在舊版征信報告中,假設夫妻雙方共同還款,男方主貸,那么女方征信報告中不體現(xiàn)負債;而新版征信報告中,作為共同借款人,夫妻雙方征信報告中均會體現(xiàn)負債。
4月22日,人民銀行征信中心有關負責人介紹,目前征信系統(tǒng)升級優(yōu)化工作仍在進行中,并無明確的上線時間表。金融機構和社會公眾查詢的信用報告沒有變化,不是所謂的新版信用報告。
除了征信相關消息的影響,房貸利率的下降也是一個主要的影響因素。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹向21世紀經濟報道記者分析,去年首套房利率基本是基準利率上浮15%,今年很多銀行僅上浮5%,下降10個百分點是個不小的力度,購房者的實際支付會下降很多,這會吸引很多人出手。
房價方面,深圳中原研究中心的數(shù)據顯示,4月二手均價小幅上升0.9%,為52787元/平米。從樣本房源的漲跌區(qū)間上來看,下滑的房源占比增多,下滑0-5%的房源占比為20%。
深圳合美居地產創(chuàng)始人賴沸新告訴21世紀經濟報道記者,購房者以剛需居多,很多人其實一直都在持觀望態(tài)度,比如一套600萬元的房子,價格下降幾萬元,很難引起他們的興趣,但如果降到560萬元,很快就可能成交。
“真正賣出的,很多都是價格相對處于洼地的?!辟嚪行抡f。
“新深圳人”帶來新需求
出手的剛需們,或許很多正是“新深圳人”。
2018年,深圳新增常住人口49.83萬,其中常住戶籍人口增長約20萬。
人口快速流入的同時,購買力也在增強。一位在華為總部附近做房地產經紀的人士告訴21世紀經濟報道記者,春節(jié)過后華為等企業(yè)進入年終獎金的發(fā)放季,在這個時間段,他所在區(qū)域內的購房積極性會相對高漲。
2019年春節(jié)前,任正非在華為內部員工的網絡社群發(fā)布總裁電郵表示,根據2018年全年財報初估,華為18萬員工人均年收入可達人民幣110萬元。
近日,騰訊理財通等機構發(fā)布的一份《2019國人工資報告》顯示,在全國月薪過萬人數(shù)占比城市排名中,上海、北京、深圳名列前三位,三座城市月工資過萬者占比都超過了20%。
人口持續(xù)流入,人口結構年輕化,大量科技、金融類企業(yè)提供高薪職位,這構成了深圳樓市的基本面。
賴沸新表示,新進入深圳的人口,學歷和素質大多比較高,相對應的收入水平也比較好。在這一撥入市的購房者中,除了首套房置業(yè)之外,大公司員工換學區(qū)房的占了很大的比例。
成交量沖高以后,下一步將會是何走勢?
深圳中原研究中心的分析指出,在中央政治局會議重提房住不炒,住建部點名預警房價波動大城市后,市場預期向穩(wěn)。4月實際市場熱度已經有所下降,一二手實際成交量也小幅下滑。在成交短暫爆發(fā)后,后續(xù)市場成交預計將保持平穩(wěn)。
一位房地產業(yè)內人士告訴記者,很多部門都在高度關注深圳的樓市表現(xiàn),一旦出現(xiàn)過熱的苗頭,馬上就會有行政干預,尤其是要防止價格過快上漲。目前成交量回升,已經有銀行收緊了貸款的額度,放款速度也慢了下來。
“深圳的剛性需求太大,控制房價過快上漲是有必要的,接下來成交可能會回歸平穩(wěn)。”該業(yè)內人士預測。
何倩茹表示,理想的房地產格局可以總結為“高端有市場,中端有支持,低端有保障”,目前深圳政府的“二次房改”正是朝這個方向努力。但因為供不應求的局面將長期存在,這個理想格局短期還很難實現(xiàn)。
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