在深圳龍崗一家科技企業(yè)工作的小邱(化名)，兩個月前花半天時間就完成了從看房到交訂金的過程，成為深圳樓市成交“爆發(fā)”的貢獻者之一。

3月，深圳二手住宅成交4551套，成交量創(chuàng)半年新高。這一記錄馬上又被打破，深圳中原研究中心5月5日發(fā)布的數(shù)據顯示，4月深圳二手住宅成交7570套，環(huán)比上升66.3%，同比增長28.4%，成交量為2016年10月以來的新高。

受訪人士普遍表示，因為數(shù)據的滯后性，4月的數(shù)據主要反映的是2月和3月的成交情況，4月的成交實際上已經有放緩跡象，未來也預計將回歸平穩(wěn)。

但人口持續(xù)流入，人口結構年輕化，大量科技、金融類企業(yè)提供高薪職位，這構成了深圳樓市長期的基本面。今年春節(jié)過后，突然“井噴”的成交數(shù)據背后的支撐，是被壓抑剛需的釋放。

購房者的“深圳速度”

小邱告訴21世紀經濟報道記者，之前一直在傳言5月將實行新的征信政策，所以趕在這之前趕緊出手。

“下午看房，當天晚上就交了定金，之后付首付都主要靠借?！毙∏袷羌彝コ蓡T增加的換房一族，在之前的兩居室尚未賣出的情況下，就頂住壓力買入了現(xiàn)在的三居室。

一位地產中介人士曾在4月初告訴21世紀經濟報道記者，此前所謂的樓市“小陽春”，確實有新版?zhèn)€人征信報告消息的影響，一部分成交提前集中釋放。

相關報道稱，在舊版征信報告中，假設夫妻雙方共同還款，男方主貸，那么女方征信報告中不體現(xiàn)負債;而新版征信報告中，作為共同借款人，夫妻雙方征信報告中均會體現(xiàn)負債。

4月22日，人民銀行征信中心有關負責人介紹，目前征信系統(tǒng)升級優(yōu)化工作仍在進行中，并無明確的上線時間表。金融機構和社會公眾查詢的信用報告沒有變化，不是所謂的新版信用報告。

除了征信相關消息的影響，房貸利率的下降也是一個主要的影響因素。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹向21世紀經濟報道記者分析，去年首套房利率基本是基準利率上浮15%，今年很多銀行僅上浮5%，下降10個百分點是個不小的力度，購房者的實際支付會下降很多，這會吸引很多人出手。

房價方面，深圳中原研究中心的數(shù)據顯示，4月二手均價小幅上升0.9%，為52787元/平米。從樣本房源的漲跌區(qū)間上來看，下滑的房源占比增多，下滑0-5%的房源占比為20%。

深圳合美居地產創(chuàng)始人賴沸新告訴21世紀經濟報道記者，購房者以剛需居多，很多人其實一直都在持觀望態(tài)度，比如一套600萬元的房子，價格下降幾萬元，很難引起他們的興趣，但如果降到560萬元，很快就可能成交。

“真正賣出的，很多都是價格相對處于洼地的?！辟嚪行抡f。

“新深圳人”帶來新需求

出手的剛需們，或許很多正是“新深圳人”。

2018年，深圳新增常住人口49.83萬，其中常住戶籍人口增長約20萬。

人口快速流入的同時，購買力也在增強。一位在華為總部附近做房地產經紀的人士告訴21世紀經濟報道記者，春節(jié)過后華為等企業(yè)進入年終獎金的發(fā)放季，在這個時間段，他所在區(qū)域內的購房積極性會相對高漲。

2019年春節(jié)前，任正非在華為內部員工的網絡社群發(fā)布總裁電郵表示，根據2018年全年財報初估，華為18萬員工人均年收入可達人民幣110萬元。

近日，騰訊理財通等機構發(fā)布的一份《2019國人工資報告》顯示，在全國月薪過萬人數(shù)占比城市排名中，上海、北京、深圳名列前三位，三座城市月工資過萬者占比都超過了20%。

人口持續(xù)流入，人口結構年輕化，大量科技、金融類企業(yè)提供高薪職位，這構成了深圳樓市的基本面。

賴沸新表示，新進入深圳的人口，學歷和素質大多比較高，相對應的收入水平也比較好。在這一撥入市的購房者中，除了首套房置業(yè)之外，大公司員工換學區(qū)房的占了很大的比例。

成交量沖高以后，下一步將會是何走勢?

深圳中原研究中心的分析指出，在中央政治局會議重提房住不炒，住建部點名預警房價波動大城市后，市場預期向穩(wěn)。4月實際市場熱度已經有所下降，一二手實際成交量也小幅下滑。在成交短暫爆發(fā)后，后續(xù)市場成交預計將保持平穩(wěn)。

一位房地產業(yè)內人士告訴記者，很多部門都在高度關注深圳的樓市表現(xiàn)，一旦出現(xiàn)過熱的苗頭，馬上就會有行政干預，尤其是要防止價格過快上漲。目前成交量回升，已經有銀行收緊了貸款的額度，放款速度也慢了下來。

“深圳的剛性需求太大，控制房價過快上漲是有必要的，接下來成交可能會回歸平穩(wěn)。”該業(yè)內人士預測。

何倩茹表示，理想的房地產格局可以總結為“高端有市場，中端有支持，低端有保障”，目前深圳政府的“二次房改”正是朝這個方向努力。但因為供不應求的局面將長期存在，這個理想格局短期還很難實現(xiàn)。