3月6日，江西省贛州市贛縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向房企發(fā)布了一份名為“停止特價(jià)房銷售”的文件。文件要求，房企停止低于申報(bào)價(jià)格的“特價(jià)房”銷售。

這份文件的背景在于，贛縣部分房地產(chǎn)項(xiàng)目于春節(jié)后打折銷售，部分房源的售價(jià)低于備案價(jià)格。

盡管官方尚未對此作出正式回應(yīng)，但近期，出臺“止跌令”的城市并非贛縣一個(gè)。分析人士普遍認(rèn)為，在市場下行期，“托底式維穩(wěn)”的做法還將繼續(xù)出現(xiàn)。

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，維持房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性，同時(shí)賦予地方政府自我調(diào)整的權(quán)限，是今年各地樓市調(diào)控的主基調(diào)。-王西 攝

維持市場秩序平穩(wěn)

在網(wǎng)傳的這份文件中，為維護(hù)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，江西贛縣區(qū)對區(qū)域內(nèi)房企下發(fā)了3點(diǎn)措施：

首先，所有開發(fā)企業(yè)立即停止特價(jià)房銷售，所有特價(jià)房銷售前必上報(bào)住建局和物價(jià)局審批。其次，自3月3日開始，同類型住宅成交單價(jià)低于該項(xiàng)目2月份同類型成交均價(jià)的商品房合同暫緩備案。第三，所有開發(fā)企業(yè)于3月5日前制定降價(jià)引起的應(yīng)急預(yù)案措施上報(bào)住建局綜合股進(jìn)行備案。

在此之前，類似的“止跌令”已經(jīng)出現(xiàn)。

2018年9月，安徽碭山碧桂園項(xiàng)目傳出降價(jià)的消息，并引發(fā)市場恐慌。當(dāng)?shù)馗鞑块T隨即對十多家企業(yè)進(jìn)行約談，并對碧桂園進(jìn)行相關(guān)處罰。這也被稱為“碧桂園降價(jià)未遂約談會”。

今年年初，安徽蕪湖某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行降價(jià)促銷，前期業(yè)主頗為不滿，并到售樓處討要說法。最終，當(dāng)?shù)刈〗ㄎ槿?，并要求房企立即停止促銷活動(dòng)。

當(dāng)市場下滑時(shí)進(jìn)行降價(jià)促銷，是房地產(chǎn)企業(yè)常用的市場手段，但在我國大部分地區(qū)，直接進(jìn)行降價(jià)促銷往往會引發(fā)前期業(yè)主的不滿。

從去年四季度開始，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入降溫通道，一些城市出現(xiàn)樓盤降價(jià)現(xiàn)象，并引發(fā)前期業(yè)主的“維權(quán)”。有觀點(diǎn)認(rèn)為，從現(xiàn)實(shí)的角度看，避免大范圍降價(jià)，有助于維持市場秩序的穩(wěn)定。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，作為各個(gè)市場信號的終端，房價(jià)的變化通常會對市場預(yù)期帶來很大影響，并進(jìn)而影響到土地市場、金融市場的穩(wěn)定。因此，從地方政府的角度，多數(shù)不希望出現(xiàn)房價(jià)大幅下降的情況。

3月8日，中國人民銀行成都分行行長、黨委書記，國家外匯管理局四川省分局局長周曉強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)就表示，房地產(chǎn)價(jià)格也不能大跌，它是老百姓的資產(chǎn)，銀行信貸資產(chǎn)。大跌老百姓受不了，銀行也承受不了，但絕對不能無休止地漲下去。所以，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出要穩(wěn)房市就是這個(gè)意思。

“托底式”和“打壓式”手段并存

這種“托底式維穩(wěn)”的做法主要出現(xiàn)在三四線城市，相比之下，部分一二線樓市由于各種原因出現(xiàn)房價(jià)上漲的預(yù)期，當(dāng)?shù)卣块T不得不對此進(jìn)行糾偏。

今年2月末，針對部分自媒體稱“南京房價(jià)突破限價(jià)”、“南京調(diào)控放松”，南京市官方部門回應(yīng)稱，將繼續(xù)貫徹中央關(guān)于堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲的重要決策，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖，力度不放松。

南京還提及，住房問題關(guān)乎國計(jì)民生，在房地產(chǎn)市場過熱的情況下，根據(jù)國家、省和市對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策規(guī)定，南京市在房價(jià)過快上漲期間對房價(jià)采取一系列穩(wěn)控措施，防范大起大落風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)顯示，自2016年10月以來，南京市發(fā)改委表示，該市房價(jià)穩(wěn)控工作實(shí)現(xiàn)了調(diào)控目標(biāo)要求。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異較為明顯，市場上行和下行的現(xiàn)象可能在不同的城市同時(shí)發(fā)生。因此，在維持市場穩(wěn)定方面，有可能同時(shí)出現(xiàn)“托底式”和“打壓式”手段并存的情況。

他還認(rèn)為，從近期各級政府部門的表態(tài)來看，維持市場穩(wěn)定將是未來一段時(shí)間的工作重點(diǎn)，因此，類似的手段還將繼續(xù)使用。

去年末以來，各地召開地方“兩會”，并對2019年的房地產(chǎn)調(diào)控做出部署。其中，“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期)和一城一策被認(rèn)為是最重要的關(guān)鍵詞。

3月5日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告，并指出，“更好解決群眾住房問題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。” 分析人士認(rèn)為，雖然未提“房住不炒”，但“穩(wěn)市場”同樣是今年樓市調(diào)控的重點(diǎn)。

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，維持房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性，同時(shí)賦予地方政府自我調(diào)整的權(quán)限，是今年各地樓市調(diào)控的主基調(diào)。其中，采用不同的“維穩(wěn)”手段，正是“一城一策”做法的體現(xiàn)。

與出臺“止跌令”的做法類似，中信建投指出，在基本面繼續(xù)探底的大方向下，政策邊際繼續(xù)寬松是大概率事件，這從去年12月至今多地在落戶、“三限”(限購、限售、限價(jià))、房貸利率等方面的放松中已得到印證。其中南京、西安等重點(diǎn)二線城市落戶政策進(jìn)一步寬松，珠海、合肥則一定程度上放松了購房資格。