截至目前，已有多地召開地方兩會和住房工作會議布置2019年的棚改工作。據(jù)界面數(shù)據(jù)(公眾號ID：shujuxian_kuaikan)不完全統(tǒng)計(jì)，約20地棚改計(jì)劃都出現(xiàn)下降，其中降幅最大的是山東、山西與河南，降幅均超過70%。

棚改退潮

棚戶區(qū)是指建筑密度大、結(jié)構(gòu)簡陋、安全隱患多、使用功能不完善、基礎(chǔ)設(shè)施不配套的住房較為集中區(qū)域。

為改善居民居住環(huán)境，遼寧在2004年率先啟動棚改工作。2008年金融危機(jī)后，由于外需萎縮，棚改逐漸成為刺激內(nèi)需和穩(wěn)增長的重要方式之一。

2008年至2018年，全國共改造各類棚戶區(qū)近4500萬套，預(yù)計(jì)2019年至2020年將新開工874萬套，較前幾年有所下降。

2018年10月25日，住建部召開部分省市座談會，研究2019年棚改政策。會議明確，政府購買棚改服務(wù)模式將被取消，2019年棚改以發(fā)行專項(xiàng)債券為主。

政府購買棚改服務(wù)模式是過去棚改的主要方式，該模式下相關(guān)支出納入地方政府預(yù)算，政府對相關(guān)支出有一定償付責(zé)任，實(shí)際操作中的一些不規(guī)范行為加大了地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

棚改專項(xiàng)債券模式則要求償債來源必須是對應(yīng)項(xiàng)目所產(chǎn)生的政府性基金收入或?qū)ｍ?xiàng)收入，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益和融資自我平衡，有助于化解地方隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范地方政府棚改工作。

從2017年的棚改資金來源來看，棚改專項(xiàng)債券占比不高，僅為6.1%，國開行和農(nóng)發(fā)行貸款則占到近70%。隨著未來棚改模式的轉(zhuǎn)變，棚改資金充裕性或?qū)⑹艿接绊憽?

三四線樓市或受沖擊

棚改安置的方式有兩種：實(shí)物安置和貨幣化安置。相較于實(shí)物安置，貨幣化安置能直接拉動房地產(chǎn)銷售。

2013年至2017年，棚改貨幣化安置比例從7.9%升至53.9%，對住宅銷售的貢獻(xiàn)也從2%升至24%。

克而瑞《2018年全國棚改白皮書》顯示，棚改貨幣化安置對于中西部及北方部分省份住宅銷售的拉動作用較大，尤其對于三四線城市來說，棚改貨幣化安置是支撐當(dāng)?shù)貥鞘械闹匾蛩刂弧?

2016年底，各大城市紛紛開啟最嚴(yán)調(diào)控，一線及二線城市的住宅價(jià)格漲幅迅速回落，但同期三四線城市住宅價(jià)格漲幅仍在擴(kuò)大，其后保持堅(jiān)挺，推測是棚改及其貨幣化安置起到了一定作用。

隨著未來棚改政策的調(diào)整，三四線城市房價(jià)或?qū)⑹艿捷^大沖擊。