2018年，中國(guó)樓市始終處于重壓之下，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年全年樓市調(diào)控總次數(shù)接近450次，同比漲幅近80%，刷新歷史紀(jì)錄。對(duì)房企而言，這一年充滿了挑戰(zhàn)，同時(shí)又面臨著無(wú)限的機(jī)遇。

在調(diào)控重壓下，很多標(biāo)桿房企依然實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，規(guī)模和實(shí)力在進(jìn)一步增強(qiáng)。不過(guò)，在規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，房企分化格局進(jìn)一步顯現(xiàn)。日前，克而瑞研究中心正式發(fā)布《2018年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》，呈現(xiàn)出2018年房地產(chǎn)企業(yè)的整體格局。

截至2018年12月末，TOP100房企2018年全年銷售增長(zhǎng)35%，龍頭房企仍將延續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。碧桂園以7286.9億元排在銷售流量榜榜首，恒大繼續(xù)占據(jù)權(quán)益榜第一;排名前十房企門(mén)檻超2000億元，破千億房企共30家。

克而瑞研究中心的一位分析師指出，2018年共有近9成房企按時(shí)完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成情況是對(duì)房企自身綜合運(yùn)營(yíng)能力的年度考核，特別是在2018年房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩、市場(chǎng)預(yù)期繼續(xù)下滑的背景下，全年業(yè)績(jī)能否如期完成是對(duì)房企的綜合考驗(yàn)。

強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代

2018年，TOP100各梯隊(duì)房企銷售金額門(mén)檻進(jìn)一步提升。分梯隊(duì)來(lái)看，TOP3房企門(mén)檻已超5500億元，TOP10門(mén)檻超2000億元、TOP30門(mén)檻已達(dá)千億元、TOP100房企的門(mén)檻達(dá)218.5億元，TOP200房企的門(mén)檻則保持在50億元左右。

顯而易見(jiàn)，2018年各規(guī)模梯隊(duì)分布出現(xiàn)了明顯變化，各梯隊(duì)從2016年和2017年的金字塔形，演變?yōu)樯险聦挼纳陈┬?。其中，TOP10房企集中度達(dá)26.9%，TOP20房企集中度達(dá)37.5%。

行業(yè)內(nèi)越來(lái)越多的業(yè)績(jī)集中于大中型房企，這個(gè)行業(yè)變成少數(shù)房企巨頭的游戲。尤其在日益緊縮的調(diào)控政策下，越來(lái)越多的城市購(gòu)買力被減弱，加之土地市場(chǎng)流年不利、企業(yè)融資渠道縮緊等問(wèn)題，中小型房企遭遇多方考驗(yàn)。

不過(guò)，從整體銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年依然是房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造新歷史紀(jì)錄的一年。其中，碧桂園的銷售業(yè)績(jī)?cè)俅嗡⑿录o(jì)錄，以7286.9億元排在銷售流量榜榜首，同比增長(zhǎng)32.3%，自2017年以來(lái)穩(wěn)坐榜首位置。

2019年1月7日，中國(guó)恒大發(fā)布公告，2018年全年實(shí)現(xiàn)銷售額5513億元，超額完成5500億元的年度目標(biāo)。全年累計(jì)銷售面積5244萬(wàn)平方米。公告還顯示，恒大2019年銷售目標(biāo)為6000億元。

萬(wàn)科緊隨其后，2018年全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額6069.2億元，同比增長(zhǎng)約14.5%。其前11月實(shí)現(xiàn)合同銷售額5439.5億元，由此計(jì)算，萬(wàn)科2018年12月份業(yè)績(jī)超600億元。得益于2018年11、12月份較高的銷售業(yè)績(jī)，萬(wàn)科以558.2億元的差距超越恒大，位居銷售流量榜榜單第二。

除了龍頭三強(qiáng)外，融創(chuàng)借助其收并購(gòu)優(yōu)勢(shì)、充足的可售貨值以及良好的項(xiàng)目品質(zhì)，以4600億元的銷售規(guī)模排在第四位。保利以4050億元邁入4000億元門(mén)檻，綠地全年也超3800億元。相比“碧萬(wàn)恒”，這三家房企的規(guī)模增速相對(duì)較高。

銷售額數(shù)據(jù)突出了房企的綜合實(shí)力和圓潤(rùn)嫻熟的運(yùn)營(yíng)能力。不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，合約銷售金額并不能完全體現(xiàn)房企的綜合實(shí)力，銷售權(quán)益榜反映了房企的整體投資能力，在一定程度上更能反映企業(yè)的資金實(shí)力。

近年來(lái)，房企合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越多，但一般統(tǒng)計(jì)房企銷售金額時(shí)并未剔除非權(quán)益部分，未能真實(shí)反映其實(shí)際銷售額。較高的權(quán)益銷售額比例，帶來(lái)的往往是較高的銷售回款率，去化周期快，資金回籠快且利用效率較高。

克而瑞研究中心的榜單顯示，在房企權(quán)益銷售金額方面，恒大力壓全國(guó)眾多房企，以5241億元的權(quán)益金額位居首位，權(quán)益金額銷售占比高達(dá)95%。反觀第一梯隊(duì)，碧桂園權(quán)益銷售金額為5203.6億元，權(quán)益占比為71%;萬(wàn)科權(quán)益銷售金額4248.4億元，權(quán)益占比為70%。

行業(yè)普遍認(rèn)為，權(quán)益銷售由于能夠更客觀地體現(xiàn)房企的資金運(yùn)用和戰(zhàn)略把控水平，已經(jīng)受到越來(lái)越多專業(yè)機(jī)構(gòu)和投資者的關(guān)注，權(quán)益銷售比例越高的企業(yè)，鎖定利潤(rùn)的能力也越強(qiáng)。

榜首之爭(zhēng)已無(wú)懸念

2018年房企銷售業(yè)績(jī)的爭(zhēng)奪終于落下帷幕，最終，沒(méi)有制定銷售目標(biāo)的碧桂園以超過(guò)7000億元的成績(jī)?cè)俅挝涣邪袷撞⑺⑿職v史紀(jì)錄，萬(wàn)科和恒大以前者的勝利按下榜眼之爭(zhēng)的暫停鍵。

在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，萬(wàn)科在行業(yè)內(nèi)被稱為龍頭房企，而且一直有企業(yè)嘗試撼動(dòng)其行業(yè)龍頭的位置，2004年的合生創(chuàng)展，2007年的順馳，2008年的富力，2009年的綠城，這些房企的風(fēng)光似乎都只是“曇花一現(xiàn)”。

這些房企或因?yàn)槎诘厝セ徛恢匾曇?guī)模擴(kuò)張，或因?yàn)椴阶舆~太大導(dǎo)致資金鏈斷裂，或因?yàn)榇笈e冒進(jìn)投資商業(yè)地產(chǎn)拖累業(yè)績(jī)，在短暫的超越之后增速便陷入了停滯，超越萬(wàn)科仿佛成為了行業(yè)魔咒。

直到2014年，綠地超越萬(wàn)科，成為當(dāng)年的銷售冠軍;2015年，萬(wàn)科重回行業(yè)第一;2016年，恒大一舉超越萬(wàn)科，坐上2016年銷售金額排行榜的頭把交椅;2017年，碧桂園的銷售業(yè)績(jī)趕超萬(wàn)科、恒大，一舉成為業(yè)界老大。

2018年，碧桂園繼續(xù)延續(xù)著自己的神奇，這一年銷售業(yè)績(jī)的榜首之爭(zhēng)也早早失去了懸念，去年全年碧桂園的銷售額一直遙遙領(lǐng)先，并成功蟬聯(lián)銷售榜桂冠。

2019年1月4日，碧桂園發(fā)布了其2018年12月份銷售簡(jiǎn)報(bào)，單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額121.4億元，環(huán)比下降64%。

對(duì)于2018年12月份碧桂園權(quán)益銷售額創(chuàng)下2018年全年最低的情況，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)該是碧桂園主動(dòng)調(diào)整的結(jié)果，畢竟銷售業(yè)績(jī)領(lǐng)先的較多，同時(shí)此舉也有利于公司2019年數(shù)據(jù)表現(xiàn)。

千億“生存線”亦是警戒線

2018年，做大規(guī)模依然是當(dāng)下房企的主流選擇，房企拼規(guī)模的決心依舊不減?？硕鹧芯恐行牡陌駟物@示，2018年全年，3000億元以上陣營(yíng)的房企數(shù)量已達(dá)6家，排名前10的房企門(mén)檻超2000億元，破千億房企共30家，前50房企門(mén)檻近550億元。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，千億房企的數(shù)量在2018年達(dá)到30家之后，未來(lái)規(guī)模的擴(kuò)容將會(huì)放緩，短期內(nèi)將維持在30至35家左右。

伴隨馬太效應(yīng)的放大，行業(yè)集中度加劇。多個(gè)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，中小房企受制于土地、資金、政策等資源限制，生存壓力越來(lái)越大。

盡管千億規(guī)模是房企沖刺銷售額的基準(zhǔn)門(mén)檻，但想要實(shí)現(xiàn)卻并不容易。拿地、開(kāi)發(fā)、銷售、回款等一連串閉環(huán)需要依靠速度和規(guī)模來(lái)?yè)屌堋５科笸y以憑借自有資金的周轉(zhuǎn)完成運(yùn)作，通過(guò)加大金融杠桿往往是房企躍然而起的最佳彈跳器。

一位金融人士指出，高杠桿源于企業(yè)收益、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期與實(shí)現(xiàn)出現(xiàn)偏差，即高估了通過(guò)負(fù)債產(chǎn)生的資產(chǎn)收益。這種高估，導(dǎo)致負(fù)債變成一把懸掛在房企頭上的達(dá)摩克利斯之劍。

同花順(300033,股吧)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，13家新晉千億房企至少有11家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，其中中南建設(shè)(000961,股吧)、正榮地產(chǎn)、陽(yáng)光城(000671,股吧)等3家的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)85%。按照行業(yè)慣例，70%是資產(chǎn)負(fù)債率的警戒線，目前來(lái)看，擴(kuò)容的這部分千億房企幾乎都徘徊于警戒線之上。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示，單純追求規(guī)模化的房企主要收益過(guò)分依賴住宅銷售，而住宅市場(chǎng)一旦受制于短周期調(diào)控，就將給企業(yè)帶來(lái)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)非住宅銷售業(yè)務(wù)若不成熟，企業(yè)的中長(zhǎng)期盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力都將非常脆弱。

也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，2019年規(guī)?；允欠科笞分鸬哪繕?biāo)之一，但若一味只看重銷售規(guī)模，利潤(rùn)危機(jī)將對(duì)企業(yè)造成重大打擊，房企極有可能在追求規(guī)模的道路上面臨“生死劫”。